宜春业主|收房时带什么资料?委托收房要准备什么?还要注意哪些问题?

宜春房地产网 2018-04-15 14:34:40

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第一步:开发商以挂号信的形式进行书面通知

按照您之前留下的联系地址,您会收到开发商寄来的挂号信通知。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件内容。仔细查看收房通知书内容,准备好相应的材料,牢记收房时间,按时去收房


第二步:准备收房所需提供的业主材料

购房者应在收房通知单上注明的时间内(通常是30天左右),带齐收房当天所需文件资料包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等,到开发商指定地点(一般是楼盘现场)办理收房入住手续。





误区:很多购房者以为收房日期不是特别重要,也没什么可准备的,反正钱都交了,到时候拿钥匙入住就可以了。其实,如果购房者在约定时间内没有办理相关手续,则视为开发商已实际交付了房屋。购房者自己就必须从收房通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任以及税费,需要大家重视收房通知书,积极准备收房材料,按照要求履行收房验房的权利和义务。



第三步:审核开发商必须提供的材料

购房者在接到购房通知后,应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定,房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用,因此,验收合格的房子都有验收合格的证明文件:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》,有了这“两书、一表”,才能说明该楼经相关部门验收,并且合格。此时,应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章,如有异议应该马上询问。

  

牢记:一旦签了《入住交接单》或类似文件,就视为对楼宇质量的认可。因此,收楼前千万记住要求发展商出示“两书一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致。只有证件齐全了,您才能签署入住单。但时下不少发展商交楼时,大多未能出具完整的文件,若您确实急于想收楼,在验收过《住宅质量保证书》以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后,确保项目具备居住条件,也可自愿收房。


第四步:争取先验房后收房

购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收楼,但目前发展商能让您先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让您先在收楼文件上签字,再发批条,让购房者到物业管理处去拿钥匙。因为您已经在相关验收文件上签了字,等您进入房间后发现货不对板,与开发商争执起来也会软弱无力。也许一些负责任的发展商会积极的对您提出的问题进行善后解决,但也可能遇到无良的开发商不解决问题而一拖再拖,让购房者劳心劳力,这是不公平的。为了避免这种事件发生,芒果特向您提出几个妙招,让您能够更加稳妥地实施验房活动。


温馨提示:

购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收楼。如果购房合同中没有明确约定,则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样,表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可,从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。

购房者可以在房子盖好后上锁前去看,细节问题虽然不明显,但主要毛病已经能看个八九不离十了。

购房者可以跟开发商交涉组织集体看房,这样通过集体验房的形式,可以保障购房者的利益,如果有共性的问题,可以与开发商交涉集中解决。

 

 收房第五步:综合验收,对自己的家负责

在收房当日,购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求,出示专业机构检验的合格证书,购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件,购房者可以拒绝收房。这些证书包括:

房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》

《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章)

《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)

《住户验房交接表》

《楼宇验收记录表》

管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

  

验房具体内容主要包括:

检查所交付的房屋是不是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符;

房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异;

检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;

检查墙体平整度,是否渗水、是否有裂缝;

仔细检查地面有无空壳开裂情况;

水电煤畅通情况和能否正常使用;

打开龙头查漏堵;

用万用表测量各个强弱电是否畅通;

验收下水情况。

温馨提示:在验收过程中如果购房者发现有问题的地方,一定要在《验楼单》上详细注明,并同发展商或物业人员确定解决方案和解决日期,一般情况是15日解决。如果房屋问题较大,确实不能当时收房的,要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章,以明确责任。


在验收过程中,购房者如果发现购买的商品房存在质量问题,是不是都可以退房呢?


那倒不一定。因此,购房者需要搞清楚,什么情况下才能够要求退房。

按照《商品房销售管理办法》的规定,只有四种情况可以退房:

一、套型与设计图纸不一致;

二、开发商擅自变更规划设计;

三、面积误差绝对值超过3%;

四、商品房确属主体结构不合格。

只要具备上述条件之一,购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意,购房者可以向有管辖权的人民法院起诉;如果不具备上述条件,但是房屋确实出现了质量问题,购房者有权要求开发商进行维修,因此造成损失的应由开发商赔偿。


小知识:面积误差核算方法

根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。

如果当时签定的购房合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;

面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

  

牢记:

套内墙体中的非公用墙体水平投影面积,全部计入套内墙体面积;公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说,购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。

阳台建筑面积,封闭阳台按照其外围水平投影面积的全部计算,不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算,阳台仅是安装防盗网不能按封闭式阳台计算面积


收房第六步:签署《入住交接单》,成为真正的业主

办理入住手续:

换发票、缴交各项相关费用;

填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。

  

关于收房后的其它仍需要注意的事项:

关于物业:现阶段物业的电话比较忙,打10次能有8次占线,效率比较低,请做好心理准备。

关于:若是用卡的水表,在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音显示剩余水量为1.0后,说明水表认您的那张卡了,然后去买水才有效。

关于:刚收房的楼电不稳定的可能性更大。

小知识:购房者要了解商品房保修期限和维修范围,这样在今后居住中,也能够更加舒心。

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算,具体的保修期限和范围是:

地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;

屋面、外墙面的防水为3年;

厨房和卫生间的防水为1年;

地下室及管道渗漏为1年;

内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年;

地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;

门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;

灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;

给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;

供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;

国家对住宅工程另有规定的按国家规定;

其他部位、部件的保修期限,可由买卖双方自行约定。

(各地有所不同,详细情况在购买时多多咨询)

二、明明白白缴纳收房过程中的各类费用

前面告诉购房者如何做购房预算的时候,提到了购房过程中可能发生的各种费用。这里,将做更详细地介绍,让您明明白白缴费。


费用一:公共维修基金,日后入住维修的保障

当在签订购房合同时,开发商会一次性收取用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的某项储备资金,这种房屋公共维修基金的所有权归全体业主,开发商只是代为收取。


从2008年2月1日起,按照商品房建筑和安装成本每平方米造价的8%交存首期公共维修基金,分为三档:多层住宅拟为每平方米100元,高层全现浇结构拟为每平方米150元,高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。


开发商在为业主办理房屋产权证书之前,应该将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区,经业主委员会可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的,物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。


维修基金归全体业主共有,应设立专项帐目管理,专款专用,定期接受业主委员会的

检查与监督。维修基金明细一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用,由物业管理公司提出年度使用计划,经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时,应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例,缴纳物业维修基金。


业委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布,供布内容包括:维修基金的使用及分摊情况,包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用;维修基金总账余额;维修基金明细账余额。


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