最长租期不超10年，开发商自持商品房是不是租客的救星？

别急，今天北京市住建委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），针对开发商自持商品房这部分房源的租赁管理问题进行了进一步的约束。小V这就来给你逐条分析：

重点打击“以租代售”

今天住建委的《通知》里，有分量的内容主要有5条：

1、企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

这明显是在防着房企以租代售啊，之前商住限购的时候小V就听说有开发商搞了一套以租代售，给业主签20年的租赁合同……有了这一条，等于将房企一次性能够获得的资金量腰斩了。

2、企业破产清算，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

嗯，就算转让了还是得出租，把通过转让进入销售市场这个空子也给堵上了。

3、企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

小V理解，这个租金估计不会比周边便宜太多。当然考虑到大量的自持商品房涌入市场，有可能会因为供应量的增加，让项目周边的租金下降。但请注意啊同学们！北京市四环以内的区域可没出让过自持用地啊！所以想在市区租房，估计还得忍受高房租……

另外，易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒说，这一条实际上也是防范租赁房源定向分配成为“集体宿舍”等类型，这对于当前部分采取众筹等方式进行租赁房源开发或有一定的冲击。

4、如果将自持商品住房‘以租代售’或通过其他方式变相销售的企业将被纳入黑名单，规划国土部门据此取消其后续参与北京土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

谁敢偷奸耍滑就封杀他的资格！就是这么严格！

5、企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。 

这下租客至少能省下一笔装修的钱了，当然要想住得更舒服，少不了需要自己掏钱再搞一搞局部装修的。

总的来说，这份文件的重点在于预防和惩治‘以租代售’的行为，堵上了变相销售的路。即便企业重组、股权变动原因整体转让后，仍应继续用于出租。

也许是长期规范机制建设的开始 

另外，这毕竟是针对企业自持商品房市场的第一个政策！相信随着这一市场的发展成熟，未来还会有更多的政策出台。拿链家研究院院长杨现领的话说，这次政策变化也许并不仅仅是一个短期的调控措施，有可能是长期规范性机制建设的开始。

那么这些企业自持商品房涌入租赁市场是不是会对租赁市场带来冲击呢？很可惜，现在尚未有一个明确的结论出现，但是小V看到了一个比较有说服力的分析，来自链家的杨现领院长，他认为：总体来看，租赁市场的房源主要来自于存量盘活，而非增量开发。

“长期来看，因为只有满足比较高的租金回报率，例如5-6%，以及房地产Reits（房地产投资信托基金）的发展，开发商才能通过开发、持有和运营管理的模式参与到租赁市场。目前租赁市场上的租金回报率不到2%，房地产Reits也面临很多的不确定性。”

预计在未来的市场结构中，约90%的房源将来自于私人房源和政府房源，通过专业化机构的管理盘活私人的房源使用效率，满足更多年轻人的租房需求；以公租房和廉租房为主的政府房源则主要用于保障低收入群体的租房需求。而开发商自持商品房则主要用于做租赁市场上的增量，是给租赁市场供给的一个补充。

编辑：心机的小编