关于租赁合同纠纷的几个疑难问题处理 | 审判实务

出租人对转租知情超过六个月未提出异议时，在法律上如何认定？

关于房屋转租，法律根据双方当事人是否约定允许转租来判断，若双方于租赁合同中约定禁止转租，如有对此进行约定，则出租人可以以承租人未经其同意转租为由主张转租合同无效，要求解除协议或者要求承租人承担违约责任。若无此约定，则出租人知道或者应当知道转租情形后六个月内未提出异议的，根据司法实践，会认定出租人同意转租。

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根据《合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除承租人与出租人之间的租赁合同。”

根据该规定，出租人对合同享有解除权，该解除权的效力范围应包括租赁合同所涉及的全部租赁物。

如果承租人仅仅转租部分租赁物，但出租人行使对租赁合同的全部解除权，而承租人提出部分解除抗辩的，根据司法实践处理，应当支持出租人解除全部租赁合同的请求。

不动产按份共有人未经其他按份共有人同意，与他人签订房屋租赁合同的行为，属于法律中的设定负担行为，而不是物权法意义的处分行为，因此不能使用物权法中的无权处分规定，如果没有其他合同法规定的合同无效情形时，则该租赁合同有效。

什么是处分行为和负担行为？

所谓处分行为的行为结果是权利的移转（交付物之行为）、权利内容的缩小或改变（设定地役权）、权利上设定负担（抵押）以及权利消灭（免除债务、抛弃）等。处分行为以其有处分权为前提，但是负担行为则否，订立契约就是一个典型的负担行为。

负担行为与处分行为各自分离，需要分别判断各自是否成立生效，属于高度抽象法律概念。例如，甲出卖乙之A、B二书于丙，并将该二书交付于丙。此时，其买卖契约有效，因买卖契约系负担行为，不以出卖人为所有人或有处分权为必要，出售他人之物的买卖契约仍属有效。就物权行为言，因直接涉及所有权的变动，须以处分人有处分权为“生效要件”，就AB二书言，甲均属无权处分。

根据最新的司法解释，因无权处分订立的合同，若无其他效力瑕疵，合同自始至终有效。

回到主题，在租赁合同已经开始履行的情况下，不动产的其他按份共有人可以要求分享租金，或者向签订租赁合同的按份共有人提起侵权指数，要求该共有人赔偿其所受到的损失。

租赁合同针对逾期付款的行为约定了不同违约金，不同的约定之间应当如何主张？

租赁合同针对逾期付款的违约行为约定了不同违约金，不同的违约金是针对相同损失，守约方可以选择一约定较高的违约金主张。

如果不同的违约金是针对不同损失，并且相互之间不存在冲突，例如分别约定逾期付款违约金和因为逾期付款导致合同解除的违约金，应当尊重当事人的意思自治，不同的违约金可以同时得到支持。

但不影响违约方根据《合同法》第114条规定，对于单项违约金过高的部分或者各类违约金相加之后总额过高的部分，。

租赁合同中关于履约保证金的约定，？

租赁合同针对各类违约行为分别约定承担各自相应违约金的同时，均将导致履约保证金不予退还的后果，，违约金和履约保证金不予退还同时得到支持。

同前所述，，并不妨碍违约人按照《合同法》第114条规定主张违约金和履约保证金不予退还并存时总额过高的部分，。

租赁合同解除后，当事人主张违约金过高时，？

根据《合同法司法解释》（二）第29条《北京高院关于房屋租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》第26条的指导意见，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。

实践中，因承租方根本违约导致租赁合同解除，承租方承担的违约金应考虑出租人的房屋空置损失；因出租方根本违约导致租赁合同解除，出租方承担的违约金应考虑承租人寻找替代房屋周转期间的租金损失。

在调整租赁合同约定的过高违约金时，出租人、承租人损失的具体数额不能确定的，一般情况下，可将租赁房屋六个月的租金作为退订损失的上线，并在此基础上将约定的房屋六个月租金的130%作为上限对违约金进行调整。

出租人和承租人就出租人不享有所有权的车辆签订以租代售合同，承租人能否主张依合同约定取得车辆所有权？

出租人与承租人就出租人不享有所有权的车辆签订汽车租赁合同，约定租赁期限届满后将该车辆过户给承租人，该类合同属于“以租代售合同”。

若承租人明知出租人非机动车所有权人，而与出租人签订以租代售合同、支付全部租金并占有使用机动车，在租赁期限届满后，承租人以善意取得为理由，主张获得机动车所有权并要求车辆过户的，不予支持。

农村集体土地承包人将土地出租，与承租人约定遇国家及本乡区域内规划用地，承租人所建建筑物要无条件拆除、腾退，全部损失由承租人自负的，该约定能否排除承租人按照有关规定取得相应补偿的权利？

农村集体土地承包人将土地出租，与承租人约定遇国家及本乡区域内规划用地，承租人所建建筑物要无条件拆除、腾退，全部损失由承租人自负的，在租赁合同有效的前提下，原则上应当尊重双方的意思自治，承认该条款的合法效力。

对于条款中“全部损失由承租人自负”的约定，可以限缩解释为“承租人的损失无需出租人承担”，该约定不排除承租人要求分享拆迁方给予的拆迁补偿款的权利。

如果上述条款约定的情况出现，在拆迁方有具体补偿办法的前提下，承租人要求分享拆迁补偿款的，可以参照有关补偿办法对于承租人的请求予以支持。