北京房产新政不断 ，“去杠杆”才是楼市真正“命门”｜水皮杂谈专栏

假如没有按揭，中国的房价又会怎样？

估计只有现在的三成到一半。

是不是皆大欢喜？

不会。为什么？

因为同理，如果没有按揭，那么也没有那么多的人能提前改善居住条件，凡事都有利弊关键是平衡，控制度的问题。

中国经济有一个不健康的现象，那就是过度金融化，一个企业，但凡大一点都恨不得搞点金融投资，否则好像就不是一个资本家；如果能搞成金控集团，那么社会地位又好像提高了一层；实在不行，搞搞互联网金融也凑合，这么一凑合全国P2P的平台就冒出来不下5000家，个人呢要么配资炒股要么寻找“首付贷”炒房，反正都是加杠杆，不加白不加，加了不白加，白加谁不加？！

“脱实向虚”就是这样形成的。

以加杠杆的方式去库存，这并非投资者的发明创造，而是央行的引导，2015年3月30日首先降的是二套房的首付，2015年9月30日降的是一套房的首付，2016年2月2日则是二套房一套房的首付双降，结果是没有想到的，该去的三四线城市的库存没有去掉，不该放开管制的一二线城市的限购限贷却推动房价进入新一轮的暴涨；其中，房贷的激增起到了推波助澜的作用，至少在2016年的7月，全部新增贷款的数量居然110%是房贷，到12月份，这个比例虽然下降到75%，但是绝对数也远超7月的数额，历史罕见。

“房子是用来住的，不是用来炒的。，，这句话其实说出了房子的两个特性，一是商品的特性，一是金融的特性，住是商品特性，炒即是金融特性，当然，用属性比特性更确切，杠杆强化了金融属性，这是不争的事实。

没有买卖就没有伤害，没有杠杆就没有炒作。

这一点，央行清楚，政府清楚，老百姓也清楚。

所以，新一轮调控对象与其说是针对购房者，不如说是针对金融机构的放款者，严控房贷比就是基本要求，银行压缩了房贷指标，实际上就是压缩了全社会的房地产的杠杆率，没有杠杆，房子又怎么炒得动？

“3·17”北京新政的重点就是认房又认贷，认房大家知道，认贷大家不知道，其实就是不管你现在有没有房，只要历史上贷过款，那么再贷都算二套，此其一；贷款年限不得超过25年，此其二；二套首付六成到八成，此其三。

“3·23”央行公布对北京地区银行按揭的指导意见，一是继续从严控制按揭增量；二是对离婚一年的贷款人实行差别化政策，按二套房政策执行；三是严格审查住房贷款记录；四是严格审核首付资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于首付款；五是严查贷款人偿付能力，对已成年未就业、没有固定收入者视同二套房贷；六是合理评估房屋价值，增强住房信贷风险的识别和防范能力；七是加强对支行网点的管理；八是规范对中介的退出机制。

央行的措施可谓“刀刀见血”，击中要害，几乎封堵了房贷流程中的漏洞，关键看执行，认真还是应付，区别大了，认真的话，无话可讲，应付的话，不如不说。

十年前，水皮在杂谈中就反复呼吁应该立法禁止炒房，有兴趣的朋友网上可以搜来看看，大致有十篇左右，中心议题是房价是管不住的，也不必管，管不好，但是可以立法规定户均持有的住房数量，无论一套或二套都是一个说法，有钱没钱一视同仁，满足居住需求，控制投资需求，杜绝炒作需求，别把简单问题复杂化，抓住了房子是用来住的这个基本，再复杂的问题也可以简单化，怕的是叶公好龙，说一套做一套，首鼠两端，北京人叫鸡贼！

去杠杆，去产能，去库存，三者排列，孰轻孰重，不言而喻。

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