史上最严调控后，厦门楼市下一个买房机会点在2018-2020年？

35城110条政策压顶，楼市灭火的范围在不断扩大。从一线城市风暴的中心，不断席卷到二三线以及环一线的四线城市，调控的力度齐刷刷地向北京看齐。

，此番空前但肯定不绝后的调控正在逼退一波又一波的投机炒房者，激情和狂热褪去之后，留下一脸茫然的购房者。

今天，我们用数据说话！藏在这些密密麻麻的数字背后，厦门楼市到底是怎样的？未来的趋势又如何？

NO.1|壹

在供应量方面，从2016年11月-2017年3月初，厦门一手住宅几乎处于0供应的状态，导致新房一房难求。

然而，这样的情况在3月中旬发生了戏剧性的转变，全国密集调控如机关枪般向楼市扫射。3月21-30日厦门调控层层加码连续放出了四只“黑天鹅”，烈火喷油的楼市上空乌云密布。

嗅觉敏锐的在厦开发商们开始加速跑量，据厦门中原地产研究中心的数据统计，3月13-4月2日（第11、12、13）三周一手住宅供应量放大，分别为7.09、10.7、7.07万㎡。

在成交量方面，随着供应量的放大，成交量有所回升。3月13-4月2日（第11、12、13）连续三周以来，厦门一手住宅的周成交量分别为7.28、21.34、5.43万㎡。

然而，政策前的一轮成交热只是“昙花一现”，政策加码后成交量迅速回落，3月27-4月2日（第13周），厦门一手住宅成交427套，环比下降77.7%，面积成交5.43万㎡，环比下降74.5%。

这三周的供销比分别为1、0.5、1.3，分别意味着楼市的周表现为供销平衡、供不应求、供过于求。开盘去化率也持续走低，上周（第13周）全市6项目开盘，整体去化率不足8成。

之前认为成交量下跌是由于供应量跟不上引起的，而现在供应放量的前提下，成交量依然出现了下滑，此轮加码后的调控威力不容小觑。

潮水退去之后，才能发现谁在裸泳。那么，现在依然留在厦门楼市中奋力一搏的是哪些人？

公证叫停、限卖的铁鞭抽得投机投资一动都不敢动，认房认贷又使得改善只能原地卧倒，徒留刚需和刚改独撑楼市。

根据3月27-4月2日（第13周）厦门一手住宅成交前十的楼盘中，莱顿小镇、禹洲香溪里、凤凰花城、联发欣悦湾、首开领翔上郡等刚需盘占据了半壁江山。

在成交价方面，3月27-4月2日（第13周）厦门一手住宅的成交均价36196元/㎡，这主要受岛内两盘集中备案影响。

除了个别周外，2016年11月底至今，厦门新房均价稳定在3-3.5万/平的区间徘徊。尽管去年在厦房企们高价拿地，对楼市的预期很高，但调控的金戈铁马之下，今年房价上涨难度较大。

NO.2|贰

调控的螺丝钉拧紧，楼市潜入深水区，对于未来的发展趋势，多空双方进入到最激烈的博弈时刻。

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济学家陶冬提到，“2016年很有趣的事情，就是中产阶级拼命在买房子，但高端、高净值财富的人中间有不少开始慢慢的撤了。”

近日，央行公布《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》，在对下一季度计划买房的比例方面，2016年之前基本稳定在14.4%左右，而2016年第二季度以来呈现直线上升趋势，目前更是高达22.9%。

当买房人犹如站在股市5000点，准备迎接6000点的时候，你跟还是不跟呢？近期从房产大佬那里，却传来了不一样的声音！

绿城：2016年大体新房销售金额12万亿，其中5万亿是投资或投机购买，其余7万亿为购买者自住。而今年预计在调控下，新房销售金额会降到7到8万亿，市场买盘里的投资投机会大幅减少。

融创中国董事长孙宏斌认为：“货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。这个行业风险很大，风险大不是因为市场，因为现在买的地要亏钱。我们对市场是非常非常悲观的，我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。”

万科在年报中表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

尽管一轮轮调控压顶，房企大鳄先知先觉地作出战略性调整，才能在楼市中如同神一般存在到今天。这些房企们的“理性思考”，或许可以让我们暂时甩开狂热的思维，选择最为理性的行为。

NO.3|叁

当下的厦门楼市，尽管乱象横生，然而楼市的大趋势应该读懂。

2017年金融对房地产全面收紧，金融去杠杆时代正步步逼近。这是“传统”且最为有效的调控手段之一，通过调整市场容量来迅速冷却楼市。

然而，此轮调控彻底进入了“四限”模式，以限购限贷为主导，融入了限价限卖。这表明了房地产市场已经完全进入了严控期，那些市场逻辑对房价的解释不再奏效。

中信建投首席经济学家周金涛曾表示：楼市下一个财富机会，将出现在2018年到2020年之间。

他认为，“2019年房价会是一个低点，2017、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样，20年的循环：15年上升，5年下降。”

2017年调控压顶已成定局，经过几轮大浪淘沙，买房人似乎已形成共识：没有永远上涨的房价，也没有永远下跌的市场。踩准周期很重要，买得早不如买得巧！

厦门楼市有着很强的周期性，而市场盘整期是一个低点，将为很多人提供一个财富重新洗牌的机会。

对于厦门楼市来说，“降”并不是房价出现大幅度的下跌。地产界一直有这样的观点，大量购房需求的存在，决定了市场出现波动的时候，房价不会出现大幅回调。资源决定了人口的流向，依然有源源不断的人涌入厦门。

这里的“降”，指的是房地产这列高铁需要一个急刹车。在一个停滞的状态下寻找下一条出路，能够长期健康有效的运行下去，才能开启下一个周期。

厦门楼市处在这样一个真空状态，至少2-3年，房价的涨幅被严格控制。如果你是自住，那就挑选一个硬件水准高的房子，过几年高品质的居住生活吧。如果你是投资，考验现金流和智慧的时候到了！

| 文章作者：王培

| 数据来源：厦门中原地产研究中心、安信证券陈天诚地产研究

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狂热的市场将恢复理性

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