放眼经开区:主城区房荒严重,滨河新城抛弃刚需,物流园区无地铁,如何购房?

在2012年的时候，笔者来到经开区，那个时候包括笔者在内的不少市民都认为，经开区还是一个颇为陌生的新区，宽阔的道路、不错的整体绿化、商业教育资源的缺乏、公司厂房的林立，从一开始已经注定了是一个以工业为主要属性的区域，大牌房企还没有进入，只有亚太明珠、远大理想城、悉尼阳光、加州第一城、东方今典、格林度假山庄等经开区第一代商品房小区，虽然人气不旺，但也环境静谧。

经开区热度的逐渐升起，得益于2012年5月，经开区与中建七局签署合作协议进行滨河国际新城一级开发，计划投资100个亿，从此以后康桥、绿地、海马青风、亚新、正商、碧桂园、中海、融侨陆续进入，尤其是2016年地王三连击以及自贸区的划入，为区域积累了相当的人气与关注度，房价也一再被拉高。

但是另一方面，经开滨河国际新城与郑州主城区之间17公里的空白断带化，不断叠加的区域概念、基本为零的生活配套，不断走高的楼盘价格，让这里在备受关注的同时，也备受非议——对于配套优先型的购房群体而言，无疑更喜欢经开主城区。

从片区的方位来说，经开主城区是经开区距离郑州市中心、东区CBD最近的地方，可以直接享受市区以及东区发展带来的外溢红利;交通方面，机场高速、环城高速、中州大道等环绕临近，地铁5号线途径航海路和经开第十大街，3号线二期途径经开主城区和经开滨河国际新城，11号线则是途径经开主城区和航空港区，这3条地铁线路可以说是接下来经开主城区发展的王牌;生活配套上，中原福塔、航海体育场、丹尼斯百货、郑州中医骨伤病医院、中国建设银行、郑州银行等集中分布——这里属于三环以内，交通便利，地盘小，配套丰富齐全，但在售房源凤毛麟角，且从去年中旬开始此区域房价日益高涨，但基本无房可卖，房荒严重。

住宅地块的稀缺，导致去年华润在经开主城区拿地，整个紫云府项目虽然只有41亩，且容积率高达4.5，但却被众多抢地的房企将楼面价捧到了1.2万的高度，未来首期高层入市价格也将达到18500元/平。无独有偶，经开主城区富田九鼎世家尾盘均价2.3万/平2.4万/平，碧桂园天玺精装修高层开盘也已经是2.1万/平-2.3万/平，据传碧桂园天悦的高层定价将是1.8万/平-2.1万/平，洋房则在2.3万/平-2.5万/平。

因为距离郑东新区近，因为价格向郑东新区看齐，承接东区外溢客户，不少人甚至抛出一个论点：未来的经开主城区，是“小东区”。之所以房价上涨迅猛，除了区位之外，一个很重要的原因便是经开区的经济实力不容小觑，聚集了大量的公司、企业，就业接纳能力是中原区、二七区、高新区等区域所不能比的，这是一个实实在在靠产业驱动的区域——产业公司占地规模往往很大，楼盘住宅的占地规模往往很小。

但经开主城区日渐成为寸土寸金之地，进而房荒的背后，商业配套的缺乏和教育资源的落后，一直是在经开主城区生活的两个劣势。在相当长一段时间内，经开主城区只有一个丹尼斯购物中心，占地面积大，只有一层，远远看上去像个大仓库，且每天人满为患，其余便是经开万锦城要做的商业综合体和其他沿街底商。

为了解决这个问题，经开区在去年9月挂出了航海东路和经开第一大街交汇处的商业地块，并对参与竞拍的房企提出了苛刻的条件，“该商业商务设施中主体部分应包含建筑面积不低于9万平方米的商业综合体，该商业综合体竟的人自持期限不低于10年，十年期满后，该商业综合体也不得分割转让，土地竟的人须在郑州经济技术开发区注册独立核算法人单位。该项目中商业综合体建设周期不超过24个月，且24个月实现满铺运营。”

这个地块便是如今的阳光城檀悦，除了住宅，其集中购物中心未来开业后，无疑将给经开区的商业消费缓解压力。

教育也同样面临匮乏问题，经开区的学校数量少，且成立时间也不长，譬如郑州一中经开区实验学校成立于2010年8月，郑州经开区实验小学成立于2006年8月，经开区外国语小学成立于2006年3月，朝凤路小学成立于2009年8月……与金水区动辄数十年教学历史积淀的学校相比，经开区的学校建校时间短、教学质量也参差不齐。

但是，站在未来郑州城市规划版图的角度来看，经开主城区交通四通八达，十分便利，未来5年的商业、学校等配套完善速度加快，这是一个可预见不错未来的区域，这里是适合自住和房产投资的!

目前，可以关注的楼盘是碧桂园天悦和华润紫云府。

〇碧桂园天悦

该楼盘总占地53533平方米，建筑面积187000平方米，容积率3.50，绿化率35%，产品为多层、高层，采用精装修，主力户型为155㎡-182㎡多层洋房、95-142㎡高层洋房，南北通透、方正实用。

A、位于三环之内，地段价值凸显，“天”字系列是碧桂园比较高的级别。

B、碧桂园·天悦产品线涵盖高层和多层等，产品形态较为丰富，可以满足不同客户需求。

C、小区内部景观区将打造多重立体皇家园林，绿道、草地、花床，汇集多种名贵绿植，园林小品。

D、高层主力户型95-142㎡，1172套，洋房主力户型155㎡-182㎡，197套，可以看出洋房做的尺度很大很纯粹，高层则从小到达面积段丰富。

E、配套方面，享受幼儿园、小学和中学等丰富的教育配套资源。譬如，经开实验小学、经开外国语小学等，郑州一中经开区分校，是郑州一中在经开区的初中部，老师全部来自郑州一中老校区。以及郑州市十一中(河南省首批省级示范性高中，学校始建于1953年，最近二十年来学校升学人数连年攀升，目前郑州十一中升入大学绝对人数和高考升学率均居郑州市最前列)。

〇华润紫云府

华润紫云府位于经开区东风南路与陇海路交叉口向南，占地面积3万方，建筑面积16万方，整体由10栋建筑体组成(7栋高层住宅、2栋商业、1栋幼儿园)。

A、紫云府是品牌开发商华润置地继华润悦府之后，在郑州的第二个住宅产品，作为央企的华润，综合实力不可谓不强大。

B、该楼盘位于经开老城区，配套成熟，三公里范围内有从幼儿园到中学的一站式教育，紧邻河南省骨科医院、郑州市第七人民医院、河南大学附属郑州第一人民医院等医疗配套，临近有中大门保税直购体验中心、中原福塔e贸易中心。

C、紫云府打造了内部的海绵城市系统，景观园区水系统有自成体系的内循环，规避雨天积水的现象。

D、项目紧邻地铁5号线，出门向北2分钟即可进入陇海高架，可很快到达东站、CBD。

E、项目周边环境不太好，工厂、城中村、变压站，但却在这里要做一个高端楼盘。

同样在5年前，沿着航海东路一路东行，在与经开第十五大街交会处，路边刻着地名的大石头守着区域的“北大门”，这里还只是连片的村庄，道路崎岖不堪、干涸的河流、零散的村庄、车辆经过尘土飞扬……整个区域只有一条大路——经开第十五大街。

如今在2017年，这里道路纵横交错，两边的高规格绿化带也逐渐成型、蝶湖和荷湖的双水系重新塑造、地下综合管廊工程领新区之先、地王频出楼盘遍地、自贸区和领事馆的加持更是让这里光芒四射，每一次土拍都会牵动人们的心，从去年1500万/亩到现在1800万/亩，吸引人们巨大的关注，这里便是位于潮河以南，107辅道以东，经南十五路及经南十四路以北，四港联动大道以西的经开滨河国际新城。

2012年，中建股份、中建七局和经开区三家共同合资成立中建(郑州)城市开发建设有限公司，开发经开滨河国际新城，政府与央企合作，进行土地一级开发，滨河国际新城是河南省第一个“吃螃蟹”的区域。除此之外，高规格、风景好、低密度、净地多、国际范儿等亮点已经被很多媒体说了很多，对这个区域看好的人说这是一片仅次于郑东北龙湖的宝地;

但同时其劣势也一样明显：

与主城区之间较远的距离，学校商业的极度匮乏、道路体系的不完善、房价上涨之猛已经不适合刚需自住，对这个区域不看好的人说这就是一片概念堆积起来的新区，购房需谨慎。

抛开这些论点，我想从产业来看经开滨河国际新城：未来郑州要建设国家中心城市，产业支撑是重要一环，除了航空港区之外，经开区尤其是经开滨河国际新城拥有较好的产业基础，以汽车、装备、烟草、电子信息甚至食品工业为主的制造业和物流业，以及滨河国际新城划到自贸区后，吸引了数家大型金融、基金、人工智能，国际进出口公司的入驻，未来提供的就业能力不容小觑，为未来郑州与全国其他城市竞争中提供助力。

不仅如此，郑州城市向东，往白沙和绿博发展，而航空港区发展的趋势是北港，向北，而滨河新区位于航空港和郑州主城区的交汇地带，将承接来自主城区和航空港区两个地方的居住需求。

同时，地铁的规划更加佐证了这一点，规划在滨河国际新城区域内的地铁线共有两条，一条是3号线，一条是11号线。其中，3号线对接1号线和2号线，连接上大郑州的东西和南北，11号可以对接5号线，连接郑州主城区。

或许从容积率和水系景观的维度来看，你能对经开滨河国际新城的宜居理解地更多更深。

全区域规划容积率不得超过2.5，这一点的确仅次于北龙湖，现在区域水面已经达1300多亩，绿地面积达4000多亩，未来将有蝶湖、荷湖两大湖泊以及潮河等三条景观河道，两湖通过高绿化的形式打造“近水近绿”的城市公共景观，形成滨水开放空间。

对于滨河国际新城，我们希望这个区域能够发展成蓝图中所规划的模样，但假如未来哪一天没有了行政、政策的持久支撑，没有将配套落地，土地卖完以后，这里的楼盘怎么办?毕竟，现在很多规划还停留在纸上，由此，5年--10年的等待期是避免不了的。

如果在经开滨河国际新城购房，刚需自住就建议不要考虑了，尤其是注重配套的刚需，这里高层1.5万/平-1.7万/平，是不是可以也可以买常西湖新区、管南片区、白沙绿博?如果非要买，建议选择绿地澜庭、信保春风十里、中建观湖国际，如果你是刚需改善，那么倒是可以重点关注这个区域的楼盘，如康桥悦蓉园、海马青风公园、亚新海棠公馆。

〇青风公园

“青风公园”项目位于经开区滨河国际新城第十八大街与经南十一路交会处西南，其中一期占地约76亩，总建筑面积约16.7万㎡，其中地上建筑面积约12.7万㎡，地下建筑面积约3.5万㎡，共计规划14栋楼(1054套)，容积率约2.49，绿地率约35.94%。

项目地块南高北低，规划有6栋33层的高层、7栋9层的多层洋房、1栋6层的多层洋房、一栋综合商业配套、一所幼儿园以及相应的社区配套物业。

其中，高层住宅主力户型为约97㎡三房、约98㎡三房、约118㎡三房;多层住宅主力户型为约122㎡三房和129㎡四房。交付标准均为精装修。

A、除霾净化：青风公园首期地块聚焦除霾住宅。

独有技术之除霾技术：以气密性为基础，将受污染空气阻挡在室外;新风通过粗效过滤、静电吸附、高效过滤将室外受污染空气净化为洁净空气，室内PM2.5浓度(24小时平均值)≤35 μg/m³，达到国标一级标准——海马会把新风过滤后的PM2.5含量写进购房合同里，这一点值得点个赞。

独有技术之甲醛控制技术，是通过绿色设计、绿色采购、绿色施工，实现装修房的室内甲醛浓度达到国家标准。

B、四个一：在售房之初，项目为业主生活配备了一个书咖、一个儿童乐园、一个业主食堂和一个生活超市，目前这“四个一”工程已陆续开放;

C、硬件配置：同层排水、洗手池儿童踏板、移动插座、USB插座、一键断电、垃圾粉碎机、直饮水、防水台面等等。

〇信保春风十里

信保春风十里，总占地189亩，地块完美正方形，一期8栋楼，二期10栋楼，一二期无缝对接成一个完整的大社区，居住氛围不错。此外，项目整体偏刚需，规划有1万㎡的沿街商业。

A、不精装，价格低，刚需置业者如果真想买经开滨河国际新城，这个盘是个不错的选择。

B、户型可变性强，赠送率高，一个110平米的户型就能够满足你对四房的功能需求。

相比经开主城区、经开滨河国际新城的发展所越发凸显出的价值，经开国际物流园区像是一处被人遗忘的角落。但就是这样一个又偏又远的地方，在去年郑州房价暴涨，经开滨河国际新城地王频出的火热带动下，碧桂园翡翠湾以9500元的价格，恒大雅苑以10500元的价格，纷纷售罄，保利罗兰香谷开盘时去化超九成。

当然，造成售罄的原因很大程度是由于去年的火爆行情，以及两个大牌房企的营销执行力极强，从而让楼盘卖光。

如果说，经开老城区的房价你已高攀不起，滨河国际新城也已抛弃刚需，那么主城区部分外溢客户又被无情地赶向国际物流园区。

如果该片区想要依靠北边的绿博白沙、南边的航空港区发展起来，那最起码也要等南北两边发展起来以后，这个时间可是相当的漫长，几乎可以这么认定：

经开国际物流园区在经开的三大组团中，成熟起来的难度无疑是最大的。

该片区作为郑州国际物流中心的核心园区，重点发展现代物流业和先进制造业，是省政府确定的唯一一家以国际物流为产业导向的集聚区，因此整个区域集合了众多以国际物流和区域分拨为主营业务的企业，但因为位置较远，整个片区的小区数量寥寥无几，整体上该区域还处在起步阶段的前期开拓环节。

在最新的郑州2020年地铁规划中，经开国际物流园区和平原新区、郑北新区、商都新区、中牟县城等环郑远郊一样，没有地铁规划，享受不到其带来的发展红利。

即便目前有保利、美景、碧桂园、恒大进驻，但就未来五年来看，我郑重地告诉大家：我不推荐在经开国际物流园区购房。

如果，这里的某楼盘置业顾问向你兜售：从我们项目出发，开车只需20分钟即可到达某地，请不要相信，你自己开车或者坐车走一遭，亲身感受下便知道了，一路的交通不便，大市场、大仓储、大货车;

如果，这里的某楼盘置业顾问向你兜售：这里的医疗、教育、商业配套正在完善，未来规划有XX知名学校、商业，请不要相信，你看下四周，一片荒凉，外部的客户很少选择在这里居住，之所以有楼盘，是因为这里聚集大量外来务工人员，作为暂时性过渡居住，有经济能力的人一定会在其他区域买房，而不是选择这里，因为这里通勤时间成本大，日常生活配套不便，孩子上学问题难解决。

即便去年楼市行情火热，这里也热销了一把，但从今年开始，此区域热度降温极快。

当然，如果你就是在经开国际物流园区工作，出于工作和生活的方便，那么可以考虑此片区大开发商的项目，不要考虑那些不靠谱的小开发商项目。投资的话，我只建议经开国际物流园区内的企业高管和郑东新区实力投资客。

〇保利罗兰香谷

保利罗兰香谷占地仅50.52亩，容积率3.5，产品规划有5栋高层、3栋叠加和4栋联排，是保利在经开区的第一个楼盘。

A、品牌，央企保利，过往有保利海上五月花、保利心语，整体还是靠谱的，今年推出的有高新区保利文化广场。

B、4栋联排与3栋叠加这样的产品，在整个经开区都是非常稀缺的。

C、叠加产品附加值高，均好性强，南北单独入户，独立停车位，大露台，客厅挑空。而联排产品电梯单独入户，并且一层赠送内外双庭院，四层赠送大露台。

〇碧桂园翡翠湾

碧桂园翡翠湾占地114亩，分南北2个地块，产品规划为高层++大平层+联排别墅设计，其中高层精装修，户型主要包括110㎡三房，160㎡四房和260㎡五房，其中110㎡三房户型占比最大。

A、碧桂园，外来一线房企品牌，擅长偏远郊区楼盘的打造，这一点无需多言。

B、因翡翠湾位于国际物流园区，区域认知度不高，所以碧桂园发挥其擅长的内部景观打造和社区配套，以此来提升购房客户的信心。

C、翡翠湾双拼别墅在经开区极具稀缺性，开盘时价格也不高，不少以较低买到的客户赚到了。