论坛分类

机构策略 | 这十大金股后期或踏上主升浪！

只看楼主收藏回复

楼主

点击上方“公众号”可订阅哦！

另外，记得置顶微信哦！更多精彩即时把握！

宏观篇

从近阶段资产荒掀起的野蛮人举牌潮到限购调控映射出去库存稳增长背景下的供需“过度”失衡，中国的楼市地产正在经历一场“生死劫”，与此同时，二级市场上的地产股更是风生水起，估值体系被不断刷新重构，有乐观的机构认为，房地产行业基本面处于景气度高位，地产股趋势投资机会已逐步凸显，与此同时，有观点认为，依仗高负债激进拿地、并购扩张的房企正在逐级累积风险。

数据图表分析地产热

城镇化率平缓增长，蓝柱代表城镇人口数量，绿色线条为城镇化率

数据来源，Wind资讯

Wind资讯数据显示，截至到15年12月31日，我国城镇化率约为百分之56.1，城镇人口数量约为7.7亿。根据发达国家城镇化历程经验，初级阶段，城市化水平低，发展缓慢，当城市人口超过10%，城镇化发展速度开始加快；当城镇化水平超过30%，发展呈加速状态，进入中期阶段，后期阶段，城市人口大约超过70%时，城镇化进入平稳发展阶段。我国依然处在加速发展的第二阶段，发展空间依然较大。日前，国家卫计委副主任王培安表示，预计2030年常住人口城镇化率达到70%左右。此外，全国、财政部财政科学研究所原所长贾康曾表示，中国真实的城镇化率是40%左右，目前，房地产业总体而言是景气回升，这表现在中国经济存在巨大的发展空间，房地产业黄金时代过去以后，白银时代依然是含金量非常高的时代。

中国房地产总市值占GDP比例超百分之400，泡沫挤进世界之最

数据来源，Wind资讯

，2015年中国宏观经济数据，年GDP总值达到了676708亿元之最，同比增长6.9%，总值逐步递进，增幅却不断走低萎缩，并创下1990年以来低增速之最，通过数据分析可知，步入10年以来，边际增长递减效应已经逐步凸显，与GDP对应的是起支撑拉动处于核心占比地位的地产，从全球的视野来看，市值/GDP是判断房地产市场估值是否系统性高估或低估，是否存在明显泡沫的最主要方式。著名经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为百分之411，远高于全球百分之260的平均水平，从这个评估角度看来，中国房地产”泡沫”或位居世界前列之最。

开启房价的加速上涨之旅

三类城市新建商品住宅价格指数简图

数据来源，Wind资讯

从历史数据看，全国房地产市场在时间上保持了较高的一致性，即涨跌趋势的启停时点相差不大。但是，受到人口、收入、教育等基本面因素的影响，房价波幅在地区之间相差甚远，15年1季度开始，房价开启了此波上升行情的疯狂之旅。近期，主流媒体和研究者提示房价风险愈发频繁，市场对相关风险的关注程度逐渐提高，市场观点普遍认为，投资者的观望情绪趋浓，市场疯狂可持续欠佳。

谁是吹起泡沫的始作俑者

开发成本变化陡增住宅建安工程造价平稳，土地供应面积趋紧推高土地成交溢价率

Wind资讯数据统计显示，16年以来，土地供应面积同比连续出现负增长，其中，2016年08月31日该数数值为3606万平方米，当月同比减-27.9，此外，当月数值普遍保持在4000万平方米，在2015年底该数值为8800万，40大中城市土地供应面积，详情可见图1，供应面积缩减直接导致土地成交溢价率陡增，详情可见图2。从数据分析可知，截至2016年08月31日，40个大中城市土地成交溢价率攀升到了69.08，成交土地溢价率创2009年以来新高。其中，住宅用地土地成交溢价率为77.4，商住综合用地成交溢价率为95.55，商服用地为25.97最低。

图1，40大中城市土地供应面积

图2，土地成交溢价率

方正证券首席经济学家任泽平认为，2015年~2016年房价的暴涨根本原因是低利率和货币超发，，当前楼市主要受货币推升所致，需求是避险性的比重远大于居住。

地产股机会股市人性的折影

数据统计显示，16年中报，A股房地产板块营业收入前10甲分别为，绿地集团，万科，保利地产，招商蛇口，华夏幸福，金地集团，金科股份，首开股份，泛海控股，荣盛发展，营业收入分别为1081，747，551，212，176，140，131，124，117，113亿，净资产收益率前10甲为，浙江广厦，华夏幸福，华联控股，雅戈尔，宁波富达，九鼎投资，中天城投，世纪星源，绵石投资，三湘股份，净资产收益率普遍在百分之10-30之间。有野蛮人举牌概念的地产股包括，金融街，雅戈尔，金地集团，大名城，金科股份，廊坊发展与万科等。

结构性个股机会尤存

据国泰君安最新研报称，当下房价的暴涨、地王的频出，使得部分具备优质土地储备的地产公司重估价值尤为突出，龙头地产公司从选择拿地，转向在股票市场直接购买优质公司的股权，或是实现产业布局的重要一步，并持续催化板块重估的机会，个股机会方面包括，金科股份、招商蛇口，新城控股等。此外，民生证券则表示，目前房地产行业基本面处于景气度高位，政策面来看，调控政策可能会向其他热点二线城市扩散，保险等增量资金入场使得房地产板块估值中枢有望提升。个股机会包括，三湘股份、阳光城，转型标的，华业资本，国企改革标的，首开股份、北京城建、南国置业，以及地产龙头，保利地产等。

更多连续详细热点调研跟踪主线投资者可关注PC端【机构调研笔记】【机构策略】专栏

本人微吼直播时间段为周一至周五早盘9：05-9：25及周一至周五10：30-11：00，主要研究机构动向、热点概念等欢迎投资者收听关注。

咨询请拨打010-56997777 ！

作者简介：

齐永超，《机构策略》主编，善用资金、事件链拿捏个股轮动节点，当下主攻新兴及周期产业、高弹性概念、私募与QFII为中心的机构动向。