单周网签规模接近6000套,改善性需求待释放

       7月第四周，北京二手住宅网签量为5979套，较上周环比上涨7%左右，这也是网签量的连续第四周增加。7月的网签量超过2万套，单月网签规模和去年年底不相上下。网签量的增加很大程度上是由于受到外汇管制、股市较低迷等因素的影响，居民的投资渠道受限，楼市成为投资的重要选择，因此前期的入市需求持续增加。  

       实际上从链家的成交量来看，自5月底起北京二手住宅市场的成交量在持续增加，且涨幅较大:7月底链家的单周成交量超过5月底的两倍，这部分成交将在后期进入网签环节，因此预计短期内北京二手住宅的网签量将会继续上涨，由于市场的优质房源在年初时被大量消化，再加上近期市场供应增速也较为缓慢，造成了大量的需求难以被有效匹配，市场如无重大变化，3月的市场交易量有可能成为年内的峰值。

       7月第四周，北京二手住宅成交均价为46043元/平，较上周下降1.2个百分点，原因在于上周均价相对较低的远郊区的成交占比有所上升，结构性因素影响了成交均价。相应地套均总价也有小幅回落，7月第四周北京二手住宅市场成交的套均总价为389万元，套均面积为84.4平米。

       在各区的价格分布上可以发现均价与距市中心的距离呈现显著的负相关关系，这是由北京单中心的城市格局决定的。在主要的区域中，西城区的成交均价最高，为85463元/平，房山区的成交均价最低，为23958元/平。（注：区域统计中不包括密云、平谷、延庆、怀柔）

       通过观察北京二手住宅市场上的议价空间可以发现，从6月底开始议价空间持续收窄，7月第四周仅为1.9%,可见买方的谈判能力在持续减弱，卖方为主导的市场正在增强。市场地位的变化来源于供需力量对比的变化：随着入市需求的持续增加，供求矛盾趋紧，拥有房源这一稀缺资源的卖方掌握了市场话语权。

       7月第四周，北京二手住宅市场上客户平均成交周期为38天，业主平均成交周期为55天，可以发现业主端的成交周期有较为明显的变长趋势，原因在于随着市场上可售房源的减少和客户的增加，业主通过带看量的增加得到市场升温的信号后，会选择上调报价，受“待价而沽”心理的影响业主成交周期相对变长。

7月第四周，北京二手住宅市场上新增房源挂牌价为49667元/平，较上周有0.5个百分点的小幅下滑，新增房源挂牌价的下滑首先源于新增供应中总价高于600万的中高端住宅占比有1个百分点的下滑，结构性因素拉低挂牌均价，其次目前换房群体的占比依然不低，为了保证换房的顺利进行业主会适当做一些价格妥协保证快速回笼资金。

       近十周北京二手住宅市场新增房源和新增客源的数据显示新增客源在波动中增加，新增房源的入市规模则明显小于前期。7月第四周新增房源环比增加4%、新增客源环比大幅增加16%，新增客源/房源上升到4.9，供需矛盾趋紧，这其中尤其以中大户型的改善性住宅的供需矛盾最为紧张，随着潜在需求的持续增加和新增供给的不足，预计短期内成交价格将继续上涨。

调价作为业主对市场预期的反应，是市场的先行指标之一。7月第四周，北京二手住宅市场上调价中涨价占比为62%,相应地调价中降价房源的占比为38%。可以发现调价中涨价占比在持续的增加，这也是卖方市场地位提升的标志之一。同时可以发现从6月底开始调价中涨价占比超过一半，可见持续升温的市场明显抬高了业主的心理预期，预计后期买方价格谈判的难度会进一步增大。

       调价中涨/降价占比揭示的是业主对于市场的总体预期，调价幅度则更能精确地反应目前业主的市场心理，7月第四周二手住宅市场总体调价幅度为2.32%，这一指标在波动中上升。具体来看，7月第四周调价中平均涨价幅度为6 %、调价中平均降价幅度为3.8%，涨价幅度的回落很大程度上是由于业主通过较大幅涨价后客户的消极反馈而进行的相应调整。 

在新增供需的总价档位分布上，7月第四周总价为150-400万的二手住宅为供需主力，但是在内部结构上出现了一定程度的错配，具体表现为：150-300万是主要的供给段，而300-450万为主要的需求段，总体而言需求端的总价档位高于供给端，和前期类似，总价600-750万的供需矛盾最紧张，新增需求量/新增供给量高达7.9。

       在供需的居室档位分布上，7月第四周二居、三居是市场供需的主力户型，在供需矛盾上，三居的矛盾最为紧张，客房比为8.1。三居对应的一般是改善性群体，可见目前市场上还有较多的改善性需求待释放。

       同居室的表现类似，60-120平段位的二手住宅为市场的主力供需，且与三居室对应的120-140平的二手住宅的供需矛盾最为紧张，客房比为7.9。综合总价、居室、面积的供需分布可以发现目前市场在总体供不应求的同时，还有一个重要表现就是总体需求端档次高于供给端，潜在的中高端需求亟待释放。

        作为市场网签量的先行指标，链家成交量显示5月底开始成交量在持续大幅增加，基于链家的市场份额可以判断后期网签规模将进一步增加。实际上，7月的单月网签量超过2万套，和去年年底不相上下，网签量的增加一定程度上会抬高市场预期，由于目前投资渠道比较有限，需求流向房地产市场领域，预计后期需求将进一步释放。

        通过分析新增供需的结构可以发现，600万以上、三居室、120-140平的二手住宅供需矛盾最为显著，而这部分住宅对应的是改善性需求，因此可以判断改善性需求还将持续释放；同时在总体的供需结构上可以看出，不管是在总价档位、面积档位还是居室档位上，北京二手住宅市场都存在供给较需求偏低端的特点，这也是中高端改善性市场明显供不应求的表现之一。