如何解读央行近日信贷政策对房价的影响︱重阳问答

Q：据报道，近日央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求银行适度调整房贷。请问重阳投资如何解读信贷政策对房价的影响？

A：据报道，央行近日加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。此外，还有报道称在房地产调控背景下，房贷占比可能成为今年央行MPA（宏观审慎评估体系）考核的重要内容。

信贷工具是房地产调控的重要手段。房地产市场具有较强的金融属性，历史上房地产成交量和价格与实际利率呈现明显的负相关关系。实际利率下降周期特别是实际利率为负的时期往往是房地产市场的繁荣期，实际利率上升阶段则对应着房地产市场的调整期。相较于限购政策，房地产信贷调控对于抑制短期的投资、投机甚至改善需求都有更明显的作用。房地产信贷调控主要包括三个层次，一是对微观购房主体限贷，二是整体性提高按揭贷款利率，三是控制银行体系发放的按揭贷款总量。理论上说，抑制购房需求最直接的手段就是上调贷款利率。由于贷款利率牵一发而动全身，加息不仅会提高非金融企业的融资成本，也会影响三四线城市去库存进程，因此央行更希望通过提高二套房利率和降低热点城市贷款利率折扣等方式对购房需求进行定向调控。对于北京等一线城市，目前除了二套房利率上浮10%外，首套房利率也从八五折上调至了九折。但是，在全社会通胀预期和购房意愿较强的情况下，这样的利率上行幅度并不足以抑制购房需求。这就需要央行将数量工具与价格工具相结合，从总量上控制按揭贷款的发放速度。

平抑房价需要短期调控与长效机制相结合。我们相信，随着各地房地产调控措施进一步加强以及房地产信贷调控措施的实施，一线和二线城市商品房供求将趋于平衡，房价过快上涨的势头将得到有效遏制。同时也要看到，这样的供求平衡是短期的，也是以暂时牺牲部分合理的改善性需求为代价的。这部分需求并不会凭空消失，只是暂时被压制了，未来一旦政策有所放松，房价上涨可能马上卷土重来，这种情况在过往的周期中已经屡见不鲜。因此，必须利用短期调控换来的时间抓紧建立房地产市场长效机制，使“房子是用来住的，不是用来炒的”原则真正得到落实。在“住”的方面，实施差别化的土地政策，在控制三四线城市土地供给的同时，加大一线和二线城市的土地供给，满足合理的居住需求。在“炒”的方面，加快推进房产税改革试点，提高商品房的持有成本，抑制投资和投机需求。

- The End -