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移民美国,买卖国内的房子需要给美国交税吗?

楼主:美国财富管理 时间:2018-01-11 22:49:54

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很多新移民都有这样的疑问,登陆美国了,我国内的房子怎么办?买卖的时候需要给美国政府交税吗?今天我们就来解析一下这个给大家普遍关心的问题。


谁需要向美国全球纳税


美国的“税务居民”概念,是独立于移民身份的,主要通过绿卡测试和居住时间测试来认定。

虽然全球纳税听起来很吓人,但实际上,其中还有以下几条重要的原则,考虑了纳税人的利益:


1.避免双重征税。


一方面,纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款,那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说,在海外交的税,在美国也可以抵。另一方面,世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定,其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。这些税务协定的优惠,在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说,美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。


2.设定海外收入免征额


美国对纳税人的海外收入设定免征额,2015年是10.08万美元。也就是在符合条件的情况下,低于10.08万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是,还是需要就海外收入进行申报。


3.自住房税务优惠


IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要是在过去5年在这个房子里住满2年,作为你的主要住所,卖房的资本利得可以享受夫妻双方50万美元免税额 ( https://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html )。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内,卖掉之前在国内的自住房,买卖差价的350万人民币是可以免税的。



卖房的收益要如何缴税


首先在IRS的税条里,是这样规定:

房产的资本利得税 =(卖出价 – 卖房费用- 调整后的成本价)* 资本利得税率

  • 如果持有的时间小于一年,算短期资本利得税,税率是报个税的最高税率,也就是收入越高,税率越高,最高是39.6%。

  • 如果超过一年,算长期资本利得税。税率最高是20%。

  • 如果年收入超过20万,还有3.8%的净投资收入税,但Trump明确表示会取消这个税。

 

很多人对调整后的成本价有疑问。特别是在国内的房产,升值了好几倍,如果按当年的成本价算,可能房价的90%都要被算税。很多新移民在登陆前也都会把国内的房子找评估公司估价,对评估报告公证,希望未来以评估价作为成本价来计算。但在IRS的明文规定( https://www.irs.gov/publications/p523/index.html )中并没有明确是否接受/拒绝这样的做法。目前也缺乏公开的案例证明这种做法的可行性。

 

那么如果IRS未来明确了说不接受,是不是移民美国的人就都得为国内卖房所得给IRS补交税呢?

其实不然。很多人忽略了我们在中国卖房也是要交个人所得税的。在中国卖房的现行政策,免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外,中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场,这个税实际上都是买方在替卖方出。按照中美税务协定,在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字,就可以用来抵税。

 

此外,IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要是在过去5年在这个房子里住满2年,作为你的主要住所,卖房的资本利得可以享受夫妻双方50万美元免税额 ( https://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html )。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内,卖掉之前在国内的自住房,买卖差价的将近350万人民币是可以免税的。

 

看完了这些,大家是不是放心多了。美国的税并没有你想象的那么可怕。但关键是要多钻研,多学习,多和专业人士交流。而不是人云亦云,看到或听说别人是这么做的,我也这么做,在美国可没有法不责众这种事情,更不存在不知者不为罪。

 

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