学区房买卖合同法律风险预防 | 律师说法

，中介当时在签订买卖合同时曾经告知过陈某，张某购买房屋是为了解决孩子上学问题，陈某也承诺会按约定将户口迁出。

，依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定完全履行自己的义务。陈某在明知所出售房屋上仍有他人户口存在的情况，还就户口迁出和违约责任进行约定，应当就其未在约定期限完成约定义务的行为承担违约责任，支持张某主张88万违约金的诉讼请求。

至于继续履行合同、办理户口迁出的诉讼请求，因为户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为，，。

陈某之后不服一审判决提出上诉，。

实践中常出现购房人为了孩子上学，花高价购买学区房，在取得产权证之后欲迁入户口时发现房屋上还有其他人的户口存在。同时因为该户口没有迁入地，导致无法迁出因此产生纠纷。

，2014年、2015年及2016年1月至7月，该院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件分别为13件、22件及15件，呈逐渐上升趋势。上述案件全部为二审民事案件，占同期审理的房屋买卖合同纠纷案件总数的5%。其中买房人要求现有户口迁出案件，占此类案件总数的86%。买房人要求赔付逾期迁户违约金的案件，占86%。

户籍迁移一直是二手房交易当中难以解决的问题，因为户籍管理属于公安部门的行政管理行为。

对于买、卖双方将面临的风险，以买房者来说，其主张卖房人应当将户口迁出的诉讼请求，，，充其量是追究卖房人的违约责任。

之于卖房人而言便是因为户口无法依约迁出导致的高额违约金以及当根本违约时导致合同解除的风险。

我们认为，如果是基于解决子女入学或落户为目的的购房行为，在签订房屋买卖合同之前，可以在产权人同意的前提下，至房屋所在地所属派出所查询房屋的户口登记情况，并对现有户口迁移的时间期限进行约定，要求包括履约保证金及不能按照合同约定办理户口迁出的卖方承担违约赔偿责任直到合同解除。

此外，户口迁移属于公安机关的行政管理领域，在各地区会有不同的管理差异，购房人应当对所欲购买的房产所在地的落户政策进行详细了解，不能仅凭房屋中介或者售房人的保证就盲目进行购买。

如果房屋所在学区对学籍使用有所限制，我们建议购房合同中应当明确约定入学指标使用问题以及相应违约责任，若因为卖房人根本违约导致购买学区房的合同目的不能实现，买房人应当有权要求解除合同，并赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。