天雷劈向商办，3天仅售3套，房企为啥还在疯狂抢地？

3月26日晚，天降雷暴精准劈向北京商办市场，市场交易被急速冰冻。

新政执行3天时间里，北京商办成交由此前单周2333套销量，跌至仅售3套，怎一个惨字了得。

按说，冰锁商办的市场趋势下，房企拿地也应更加谨慎，但今天3宗商办用地的竞拍依旧激烈。

第一宗朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍被华润招商联合体以22.5亿代价摘得；

第二宗朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得；

第三宗大兴生物医药基地地块被东亚新华以10.6亿代价摘得。

这3宗地块，且不用提50%以上面积自持20年的限定，就按现有政策，单套分割面积不低于500㎡，且只能以公司名义购买，如此严苛市场环境下，房企抢地的逻辑是什么？

房产市场化改革20余年时间里，开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润，但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比，则逊色不少。

在北京这样的超一线城市，数以兆亿计的资金涌动中，唯有沉淀下核心资产，方能恒久远。

去年，上市公司ST宁通B靠卖两套北京学区房扭亏保壳的新闻，这样的黑色幽默，确实让众多房企开始反省自身的商业模式。

快进快出？亦或是长期运营？房企已经用金钱投下了一票！

破售改租？

较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅，将其开发为类airbnb产品，租金回报亦颇为可观。

以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例，整体楼面价24369元/㎡，叠加建安每平方米成本约为30000元，租金仅按4元/㎡/日计算，租售比不过1：250。随着金盏金融商务区的开发，租金收益的增长曲线可以预见。

2011年北京住宅限购后，当年房租的大涨仍历历在目，当政策将原本计划购房自住的人群强制赶向租赁市场，请不要忘记，羊毛终究还是出在羊身上。

以租代售？

以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。

这样的话，不需要小业主开办公司，也不受限购影响，房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权，小业主再次转让变现，也可节省高昂的二手交易税费。

其实，每一次调控袭来，都是财富机会重新分配的过程。在当下这波调控组合拳中，最受伤的还是没来得及上车的刚需，而对于已经购得商办产品的小业主来说，只要位置好、租售比合理，安全边际依旧很高，千万不要盲目低价抛售得之不易的资产。