『原创』剖析美国房产税

美国房产税(Real Estate Tax or Property Tax)，房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。美国房地产网 一般讲，房地产税是用于市政丶县郡丶学区丶社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

在交易完成后，买家需要的关心的会是 Secure Property Tax 也就是我们常说的--地税。曾看过一篇网文，是这样形容美国的地税，30年来付的地税，足够美国人重新买一栋一样的房子。用简单的数学去计算，在纽约的一些县是可能会出现的，因为纽约州的某一些县，最高达到了3.75%，写那篇网文的笔者就简单的用3.75%乘以30，就得出了30年的地税就能换回来一套房子了。

先不说30年后，这房子的价值会升了多少倍，这些所谓的地税其实包括了很多城市的服务，或者城市出售的债卷需要付还的利息，例如当地下雪时，铲雪车的购买，维修以及请司机的费用，排水系统的维修与服务，学校教育基金等等。

加州政府把基本地税设在了房子转让价格的1%，然后加上其他收费，一般有学校的教育基金，修桥补路用的钱，各项债券等等，大概就会变成1.15%左右。也就是说一栋一百万的房子，每年的地税大概在一万一千五百左右。

下图是一个房子的交易单据截图，还有就是每年收到的地税账单。

如果市镇地税估价都高于你的买价，你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委员会(The Assessor’s Board)。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

美国房产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。美国房地产网 另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税丶律师费丶登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)的部分无需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。例：对于两单元房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

美国房产的卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金丶律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。美国房地产网 国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

特别公告：

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