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房哥验房:全装修交付的金域传奇真的靠谱吗?!

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楼主


大家好,我房哥。




9月10日,浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,提出“2016年10月1日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修。”


全装修房一夜之间成了人们讨论的热点。每个购房者都很好奇,全装修交付是啥样子?质量是否靠谱?入住是否会称心如意?


万科金域传奇作为温州地区新政后第一个以精装修交付的楼盘,备受大伙的关注,今天我们就以一套金域传奇的验房案例,来瞧瞧万科的精装房品质。


万科的精装修标准分abc三个档次,a标准最高,c标准最低。这次验的是1588平方的一套房子,属于b标准装修。


88b标准精装房验房步骤


墙、地面验收


1.粗看室内观感,有墙砖、地砖的墙地面用空鼓锤敲出空鼓,并检查贴砖是否破损有裂缝,地板是否翘起。



整体观感检查



 敲空鼓



敲地面空鼓



墙砖破损、空鼓


2.贴有地砖的地面用靠尺以及楔行塞尺检测平整度。地面平整度误差应当在2mm以内,地砖拼接处高差应小于0.5mm



靠尺检测




楔行塞尺检测


3.木地板地面和乳胶漆墙面不能敲空鼓,否则会损坏饰面,所以通过在木地板表面踩踏,踩踏有响声则不合格。




4.卫生间、放水阳台的地面应用水平尺检测地面排水坡度,水平尺的水泡不居中即可。如果没有水平尺,可以在地面上放乒乓球,顺利滚动即可。




5.用直角尺检测阴角、阳角,偏差应在3mm以内。



阴角检测



阳角检测


验收小结:

只验出了5个空鼓,算非常少的数量了。

地面平整度良好。不过有一个地砖存在高差过大,勾脚的情况,地砖整改起来难度较大,整改切割过程中很可能会破坏到周围的地砖,非常考验万科后期整改的技艺。

卫生间坡度、阴阳角读数均正常。


门、窗的检测

 

1.检查各种门窗的开合性能是否良好,应无异响、开合不畅的现象。检查电子锁、锁孔是否正常。





2.房间的门在闭合后缝隙不宜过大,一般在3~5mm之间合格。



3.门窗的防水性应良好,检查窗户的内外密封胶、密封条是否有开裂、断开。玻璃划痕不能过多。



密封条


3.检查门窗的表面是否有脱漆、划痕,影响美观。




门的表面检测



门扇的顶部和底部要用镜子查看,涂刷油漆是否保护到位。


3.利用红外线水平仪检测门窗的垂直度,门套的的垂直偏差应在2mm以内。





偏离红线过多则门套不垂直


4.门套检测水平情况:用卷尺测门套顶部的到红外水平线的垂直距离,两端距离相等即可。




窗户水平、垂直度测量同理


验收情况:

窗户验收情况较好,密封条没有变形、破损的情况。密封胶有一处破损,有一处玻璃划痕较多,这比以往毛坯房情况好多了。

门的验收结果不容乐观。入户门开合不畅,有卡壳现象。房间的门顶和门底均没有刷漆,别以为哥检查不到这些地方就可以偷懒啊。


弱电的检测

 

1.检测各个房间插孔是否通电,接线情况是否正确。插座开关、灯具开关能否正常通路。


检查灯具开关


卫生间灯、排风开关检测




插孔检测


1.做拉闸断电实验。对插座进行漏电保护测试,即用仪器短路后,对应房间的空气开关是否会断开。

 

2.打开配电箱外壳,检查配电箱内线路的接地、接零是否准确无误。


放大查看是否接地、接零。

 

3.用多功能表检测配电箱内部线路的绝缘电阻,大于0.05欧姆即电阻正常,不存在漏电现象。



4.检查弱电设施:网线、电视线能否正常使用。


 

验收情况:

开关、插座接线良好,漏电保护测试后也有跳闸。配电箱的接线非常规范,排列整齐,线头不乱,且没有漏电现象。强电设施情况良好。


不过弱电的电线均没有接头,无法测试弱电是否通畅。


厨卫台面、水路查验


1.检测厨卫台面是否有松动、裂缝。构件安装是否牢固。


2.打开卫生间、厨房的水龙头、喷头,观察其流量情况能否满足生活要求。



3.测试水槽在蓄满水后能否快速排水,在排水时用纸巾擦拭下水管表面,如纸巾湿润,则存在漏水现象。



4.检查马桶的放水、回水是否正常,回水时应无漏水现象。



5.重点检查阳台、卫生间各个地漏的排水状况!以往不乏毛坯房暴雨后,因地漏堵塞引起屋内满水,甚至灌入电梯的事故。精装房可折腾不起。

用一根水管或者水桶往各个地漏、管道里灌水即可


6.闭水试验。用灌水的塑料袋堵住地漏,在卫生间和放水阳台蓄水12小时,及时查看楼下顶部,如有水渍,马上处理。


放水阳台闭水试验



卫生间闭水试验



卫生间在蓄水12小时后,还要查看外部门套、踢脚是否有水渍、变色的痕迹,以证明防水可靠。


验收情况:

厨房台面搭扣紧密,安装牢固。龙头水流正常,地漏没有堵塞。外卫水槽下水管有漏水现象。防水情况还要看12小时后闭水试验的情况。


查验已有电器、智能设施


1.如精装房里有空调、油烟机等电器。应开启各个功能,查看是否正常运行。


电器各个按钮都按一次



在空调的吸风、吹风口放纸巾,观测纸巾飘动状况,检查空调吹风情况。



2.智能门禁系统的检查。查验时应连接物业、警报系统,让对方正确地报告自己所在的门牌号。还应与楼下门禁系统连接,测试图像、声音的传达,以及门禁的开关性能。


验收情况:电器可以正常使用,功能齐全。

智能门禁系统图像根本显示不了!楼下呼叫门铃也无法使用,差评!


装修材料的品牌查看


查看精装房内装修材料的品牌、材质、安装情况等,要与合同条款一一对应。这直接关乎业主精装房的装修档次。



尺寸查验


1.墙体中心线的测量。用红外测距仪测算出墙体中心线间距,对照合同,查看平面尺寸的准确性。


2.测量层高。用红外测距仪测出净高,加上楼板厚度,算出层高,与合同层高对照对否合格。

 

验收情况:

经过测量,房间内尺寸和合同尺寸出入不大。

净高2.75m,加上约0.15m的楼板厚度,层高2.9m,与合同一致。



抄表


抄写电表、水表读数。否则水电表读数过高,没有记录,会算在业主头上。





填写验房报告单


把查验出的问题全部写进验房报告单,交给开发商令其整改。




除上述部分以外的特殊情况


除了上述这么多项,如有其他特殊情况,有经验的验房师也会及时发现,给予建议。


一套精装房,一个验房师需要验3个多小时,消耗时间是毛坯房的两倍,主要是精装房内电器、木作、电路、排水设施多了,查验步骤更加细致繁琐,耗时因此增多。

 

如果有业主还未验收精装房的,就照着上面的步骤原理,自己动手试试,有些步骤还是不需要专业仪器的,只要仔细一点,时间多花一些,总能发现一些问题。

 

从这次验收的整体的情况来看,b档装修标准的这套房屋没有出现太多的问题,瑕疵较少,情况良好。


不过之后一套141方,a档标准的房屋验收情况较差。问题密密麻麻写了一大堆。入户大门划痕,锁孔盖板起翘。大理石有裂缝,墙面油漆破损,窗户缺乏排水孔……难道装修标准一高,质量就跟不上了?


a档装修房验房报告单




好在万科整改的态度令人满意。在查出问题后,物业人员立即用对讲机找来踢脚线施工员、门锁厂家等维修人员,维修班组细化分工,时刻待命,效率很高。这点在其他楼盘很少见。



陪同工作人员和维修班组交涉





维修班组在验房期间维修整改



最后,附上一张精心整理出的“精装房验收的参考规范表”,以上项目的验收依据,大多来源于此,不是验房师凭空想象的哦。









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