万科物业开始使用的:社区能耗与节能环保技术

“节约能源，绿色环保”是二十一世纪人类追求的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、心思及良知。

万科物业将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点内容之一工作而贯穿始终。

节能改造工作原则与底线：

以不降低现场服务品质前提下，采取具有一定技术含量的节能改造。

为实现这一目标，公司工程管理部经与社会生产各类节能产品的企业联系，经在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效。

万科物业服务的节能环保

1、电梯节能

利用电梯有源能量回馈器节能：

加装有源能量回馈器，电梯在重载下行、空载上行或减速制动过程中，大量的机械能通过曳引电机转换为电能，变频器将机械能产生的交流电能转换成直流电能，有源能量回馈器将直流电直接回馈给交流电网或供给其它电梯及设备使用，从而达到节省电能。

电梯有源能量回馈器的主要特点：

专门为电梯设计，高效、低噪，绿色环保

再生电能回馈电网的效率97%，热损耗为电阻制动的3%以下

节能效果明显，在电梯中使用可节电10%-40% ，且楼层越高、电梯速度越快，节能效果愈明显

取代制动电阻等发热元件，消除了发热源，改善机房环境，减少了高温对电动机、控制系统等部件的不良影响，延长电梯的使用寿命ü能即时消除泵升电压，从而有效改善电梯制动性能，提高电梯舒适性能

电梯节能改造

北京物业通过对电梯节能器工程案例的实地考察，并与节电器设备厂家协商，分别由北京“菲安”、秦皇岛“前景之光”、“日立电梯”等厂家免费在星园、东第、紫台项目安装节电器进行电梯节能效果测试。

2、节能灯应用

☼利用节能灯具对原有普通灯具的改造是各一线公司运用较普遍的节能措施

T5节能荧光灯与T8的性能比较：

节能措施：住宅项目地下室、办公区域及设备房均使用40瓦T8日光灯进行照明，对于地下室常亮照明灯具，在保证亮度的情况下，采用小功率T5灯管，节电率达30%以上，使用寿命延长2倍以上。

地下车库T5节能灯具改造

北京物业经实地考察、测试论证后，采用与“北京菲安科技有限公司”合作的方式对星园地下车库的517套T8灯具进行改造试点。（北京物业“零投入”、菲安公司负责灯具改造，节省电费按比例分成）

节能效益分析：

3、节能开关改造

节能措施：

住宅项目（特别是高层公寓）的楼道照明开关多采用声光延时开关，但位于市政道路或周边噪音较大的区域宜使用红外人体感应开关，可有效减少因灯具无效开启而造成的能源浪费。

公寓楼道照明开关改造

北京万科某公寓紧邻姚家园路，主楼1-2号楼距市政路仅约70米，且路口设置红绿灯，夜间大型运输车辆较多，发动机引擎噪音或鸣笛声均会导致声光控开关动作灯具长期开启。

节能效益分析：

4、供水设备节能改造

无负压变频供水设备特点：

无需设置蓄水池和高位水箱：无负压给水设备直接串接市政供水管网，不需建造蓄水池和高位水箱，节省工程投资，减少建筑面积的占用。

无水源的二次污染：无负压稳流罐及整套设备管路均为密封式，从市政管网一直到用户水龙头，均不会受到空气中的杂物和污物的二次污染。

节能效果显著：传统的二次加压供水方式市政管网供水压力放入蓄水池时能量浪费；采用无负压稳流罐后，市政管网供水压力直接叠加在水泵进口，水泵只需补充市政管网供水压力不足部分，整机节能效果显著。

无需设置稳压泵和大体积气压罐：一般变频给水设备为了保证用户晚间小流量用水量或零流量时管网的泄漏时，频繁启动给水泵，均设有流量较小的稳压泵和大体积气压罐，既增加了给水设备的一次投资，也增加了设备的运营费用（晚间稳压泵的运行电耗）。晚间用水低峰期时，市政管网供水压力和供水量基本都能满足用户的要求，采用无负压稳流给水设备后，市政管网原有压力被充分利用。

节能措施：

重点针对采用传统二次加压供水方式且市政管网压力较高的供水系统进行改造，供水管道并联安装在市政管和原泵出水管之间，使安装的设备完全独立于原系统。原设备处于备用状态，在新设备故障停机时自动投入运行，有效保障供水。

生活供水系统改造

深圳物业一期5栋23层共523户，楼高75M，每栋天台各有一座25m3的蓄水池。原泵房是由两台45KW水泵（一用一备）工频向天台水池供水再下行入户。市政供水管网水压0.30mpa，月均用水约10000m3，用电约4500KWh。采取与“深圳市效源科技有限公司”合作的方式在一期水泵房安装一套无负压变频供水设备。（深圳物业“零投入”、效源公司负责设备改造，节省电费按比例分成）

节能效益分析：

按月用水量10000m3、电费0.9166元/KWh计。

合作期六年，合作期内，服务中心将每季度节约的电费按85%的比例支付给该公司，合作期满后，全套设备的所有权无偿归属服务中心。

5、中水利用

中水用于小区绿化浇灌

因入住率不高，北京物业中水站每日回收的四期中水原水约为60m3，处理后的中水不能满足四期776户约197m3的卫生洁具用水，额外补充的自来水导致中水处理成本升高，约为3.03元/m3，而北京市规定中水价格为1元/m3，所以中水设备被迫被闲置。

通过将中水设备改造用于绿化浇灌，10,900㎡的三、四期绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不良反应。每日可节约绿化用水30M³，北京地区年绿化浇水养护期为244天，实际装表验证，预计年节约绿化用水成本19,280元。

北京物业项目进行相关设备改造后，将闲置的中水设备重新利用，预计年节约绿化用水成本22,067.36元。

中水为混合式回收，回收住户卫生间洗浴、洗衣、厨房等混合杂排水，中水设备处理方式为生物处理方式

6、节能新材料应用

室外电梯运用新型节能材料

纳米透明隔热玻璃涂料是采用高新尖端技术的节能水性涂料，是将具有高吸热和隔热性能的液态贵金属纳米材料经高技术处理，使用高新喷涂技术均匀喷涂在玻璃表面，迅速形成一层透明、平滑而坚固的高分子涂层，具有隔热、保暖、透明、降噪、环保等特点，且成本低、易施工、不变质、超耐久性。

深圳东方尊峪的4部室外垂直电梯的井道设计为三面混凝土一面玻璃全封闭式，因玻璃本身具有聚光和热传导作用，随夏季气温逐渐高，客户反映电梯在使用中感觉较闷热。

项目选择了一台日照时间最长的电梯试用纳米节能隔热玻璃涂料。费用：53.60㎡×100元/㎡=5360元。经测试，使用节能玻璃涂料的电梯轿厢内温度比其他电梯轿厢内温度低5℃左右。

使用此节能材料隔热，再配合轿厢内风扇降温，舒适度有较大的改善。

1、施工20分钟表面干燥(常温)，24小时硬化(常温)，7天完全固化，硬度可达1-2H；

2、不会变质，不受气候影响而变质，且清洗时也不会受损；3、超耐久性,涂膜厚度根据客户需求达到15—20微米,一次施工，十年以上有效。

7、环保行动

深圳物业——垃圾分类回收、设置电池回收箱

各公司所开展的环保行动——纸张双面使用、夏季办公区域空调26℃、人走灯熄……

各公司每年开展植树节、废旧电池回收、环保宣传、“放生”等各种环保活动。

第六届“万科社区HAPPY 家庭节”，各物业公司围绕“健康、绿色、关爱”开展各类主题性活动。

集团已进入的12个城市，86个社区，积极呼吁了逾10万业主家庭共同参与见证“地球一小时”活动，不仅向客户再次传递了万科所提倡的健康、环保的生活方式。

当天，上海、深圳、北京、天津、长春、青岛、南京、宁波、大连、沈阳、成都、南昌各地社区组织各种类活动来为晚上的“地球一小时”宣传预热，如环保物品手工DIY、废旧电池换取蜡烛、儿童环保涂鸦大赛等等；而在晚上熄灯的一个小时内，业主们纷纷聚集在社区里，观看环保电影、聆听不插电音乐会、在烛光中许愿、环保知识竞猜以等各种形式来表达自己的环保态度，有些社区还组织小朋友担任“环保小卫士”，挨家挨户到未关灯的业主家劝说关灯。许多业主在社区论坛上发帖，诉说自己是如何度过这黑暗中的一小时的，并表示这样的活动很有公益性，自己所居住的社区也能够参与到其中，感觉非常自豪。

物业面临节能环保趋势…

《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出：“要落实节约资源和保护环境的基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会”。

物业服务做好所辖物业的节能环保工作，是企业实现盈利和可持续发展的需要。

物业服务节能环保主要体现为：在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，在物业运营过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响。

未来的想法

Ø跟随集团的大战略方向 – 物业未来工作规划也要把绿色（节能环保）作为一重心处理。早在2010年的物业规划中已把绿色定位重点工作计划

Ø持续推动现有的成果，并鼓励各公司对节能环保的探索与实践

评估、确定环保节能合作伙伴，并与合作伙伴共同研究、制定节能环保方案，试点后推行

鼓励一线公司尝试节能环保措施，并及时分享试点成果（物业服务月报、扭亏平台）

对成效显著的节能环保措施及时在物业系统内推广

垃圾分类

垃圾分类是对垃圾进行科学处理的前提，为垃圾的减量化、资源化、无害化处理奠定基础，在万科社区尝试实施垃圾分类，是万科集团和北京物业实施绿色战略的举措之一。

万科绿色社区推进组织架构

通过园区信息栏、宣传展板、宣传手册、致业主的一封信等各类方式向业主宣传垃圾分类的方法和意义

结合政府资源，向客户发放分类垃圾桶

制作再生资源积分卡

垃圾分类冰箱贴

发放环保袋

万科绿色社区推进组织架构

通过园区信息栏、宣传展板、宣传手册、致业主的一封信等各类方式向业主宣传垃圾分类的方法和意义

结合政府资源，向客户发放分类垃圾桶

制作再生资源积分卡

垃圾分类冰箱贴

发放环保袋

万科社区志愿者

立即行动日

垃圾减量日进社区

以物易物跳蚤市场

不断完善社区分类垃圾设施

在万科集团率先使用厨余垃圾生物降解处理设备，每日处理厨余垃圾300余公斤，实现了厨余垃圾的就地处理和循环利用。

严格按照北京市市政管委对于分类垃圾桶的配置要求进行配置。

不断提升社区垃圾处理场地的品质

建立健全的垃圾分类工作管理体系

1、制定垃圾分类工作管理制度汇编

2、对垃圾分类工作结果做到可评估、可测量

3、为地产新项目绿色建筑三级的设计提供依据和建议

垃圾分类工作成果

万科某社区垃圾减量统计数据

该社区每月平均垃圾产生量39吨，每日约1.3吨，每月可回收物回收量140公斤。厨余垃圾就地处理量每日400公斤左右，外运集中处理量每日760公斤，垃圾减量率为41%。

根据对业主的垃圾分类调查问卷显示，业主垃圾分类知晓率达到95%，参与度85%，小区公用容器内投放准确率65%。

社区垃圾分类工作的可持续发展之路

· 争取政府部门资源的大力支持

· 通过垃圾的减量，减少垃圾处理的成本

· 通过再生资源的回收，实现生活垃圾资源的收益

· 通过垃圾分类工作的开展，提高业主的认同感和自豪感，在企业践行社会责任的同时打造企业自身的核心竞争力

结束语

万科致力于成为卓越的绿色企业，做绿色社区生活的身体力行者，垃圾分类和减量，虽然只是举手之劳，却可以发挥巨大的作用。同时，我们希望通过践行企业社会责任，也影响和带动更多的企业和社区加入到绿色环保行动中，让我们的城市更加美好！