对于眼下的楼市，任谁人也不敢轻言涨跌了。它更像是一个被所有人不断揉捏的面团，造型如何，全凭各方势力拿捏。

预期坚如磐石

从供需的角度来看，楼市肯定要继续上行，特别是热门城市。举个例子，今年北京住宅的指标是610公顷，去年是多少呢，查了下数据，是1200公顷，看到了吧，足足砍掉了一半。不仅如此，今年还新增了大量非普通商品房的指标，这些又将进一步压缩普通商品房的供给。

如此下去有两个结果。沪深两市都有这个难题。

其一是房子盖得更豪华。

道理很简单，开发商拿到的地少啊，要保持利润必然要造利润更高的产品，豪宅便是。

其二是二手房市场压力会比较大。

新房子盖的少，二手房必然要承当更多的需求。但二手房比新房更加敏感。眼下二手房成交量持续低迷，大家会怎么想呢？恐怕没人会拿价格的涨跌当回事。本来就这么零点几的跌幅，与买房后的增值幅度相比，根本不值一提。本来大跌一场，预期定然分化，坐不住的人必然选择卖房，但是这么一点点的跌幅，倒像挠痒痒，搞得大家踟蹰不定，索性不动了：房子卖不上价格就不卖，反正继续持有也不会缩水多少。

以上便是我们看到的楼市景象。当价格不起作用的时候，供需也不会有多大的扭转，楼市将保持此前的态势。假如此前是持续下行的，现在仍然如此；但很不幸，此前是持续上行的，接下来则依然如此。

眼下，他们手里的牌基本上都已经打出来了，土地、货币、购房者数量等几个大招已经用完了，呼之欲出的房地产税也就那样。

反而最最关键的，我认为是接下来人口的走向。当所有的因素都僵持在那里的时候，人口就显得很关键了，假如人口走势没有引导好，楼市的平衡被打破了，后市必然继续暴力反弹的可能性很大。你看，政府压力山大啊！

价格失效之后

价格基本上已经失去效果了，反映的是市场的弱势。眼下这种弱势表现得非常明显。我在这里稍作推论下，假如价格真的高不可攀了，市场接下来会走出同等的跌幅，人们会选择卖房，但现在呢，房子卖了多少，大家心里都很清楚，人们也许会看一下数据，1月份平均价格走势如何如何，但又有多少人以此作为买卖的依据呢？恐怕没几个。因为它太失真了，与自己切身的感受差别太大了。

这些反差让人们将自己的选择冷冻起来，任你价格数据如何表现，我就是持房不出货。反正也就是零点几的跌幅，怕啥。

价格表现，刚需还是买不起房子，投资的人也未必会大幅度从楼市撤出，换房的人推迟自己的换房计划，房子没有成交量，资金就流不出来，也进不去。

价格失效的后果是很严重的。最直接的后果是谁来为楼市后续走向负责。假如价格是有效的，那么大多数人绝对不会埋怨别人，只会怪自己为什么没能在合适的时候买房或者卖房。市场经济自负盈亏嘛。但问题就在这，价格失效了，ZF实际上接过了这个指挥棒，那么ZF就得为涨跌负责了，他既惹不起房主，也惹不起购房者，然后现在的局面出现了：

对于刚需来说，你看，价格我帮你稳住了，

对于房主来说，你看，价格也没有跌太多嘛。

好奇妙！

楼市既非牛市又不是熊市，一切都在观望。但压力全在ZF那，他替我们掌控财富的膨胀还是缩水，作为当家人，诉求最多，权力最大，压力最大，风险也最大。

一切最终归于一个字：稳！如果涨或者跌个10%-20%，谁能饶得了他？你以为业主只是对开发商不满？根本原因是因为这个价格包含了ZF的某种隐性担保在那里。只有这个字能平衡各方，谁也不敢跳出来捣乱。楼市之怪现状，恐怕无以复加了。

我们该怎么办？

预测楼市是困难的，也是最容易被打脸的，但我还是想说说我的观点。目前这种局面恐怕还会维持一两年时间，再之后我也不知道了，因为市场不由己。但我希望大家密切关注实体的一些数据。实体一旦表现得足够良好，说明时间快到了，增长动力的转换快完成了，楼市的权重一旦降低，较大幅度的振幅也可以被接受。

当然振幅有涨有跌。对于亟需买房的人来说，务实一点，买房子别计较那点或多或少的成本，能扛得住就好；对于打算买房赚一把的人来说，你只有两个选择，长期需要选择基本面足够好的城市，短期就别再趟这个浑水了，容易触礁。

码字过快，错请见谅

转载需注明“来源：公众号：楼市微观察（ID：loushi666）”。更多好文请关注本人头条号和企鹅号。

头条号①：楼市风云录（http://www.toutiao.com/m6045074654/）

头条号②：楼市微观察（http://www.toutiao.com/m6722336654/）

企鹅号：楼市微观察（http://kuaibao.qq.com/s/MEDIANEWSLIST?chlid=5138042）

END

楼市微观察 ∣有逼格滴说楼市

长按识别二维码，加关注