热点解读 | 北京调控全面升级  本轮楼市即将退潮

新闻导读：

北京市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》今天晚间发布，八条措施明日起正式实施。

“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。

近来从媒体报道中看到高层已经注意到恐慌性购房的消息，为此昨晚在学习团微群中就楼市发展趋势做了分享，我认为当前楼市过热，9月底是政策收紧的窗口期，要静观楼市走势，不要轻举妄动。

近来有些学友着急买房子，若政策一旦转变，你抢时间买了房，等办房贷时发现按新首付比例资金准备不足，届时想退房又退不了，岂不骑虎难下。

今早看到文章《江苏省长：遏制房价过快上涨态度一定要坚决、旗帜一定要鲜明》，从标题用词即可明显看出表态意味深长，再加上近来各地纷纷出台楼市调控新政，由此可见，这应该是更高层面的指示与部署，也是今年后第二轮楼市降温的举措。

调控政策有保有压，“控地价、限房价”，增加土地供应有利于缓解此前供地断档所造成的供需结构紧张状况，同时对需求端去杠杆去投资化，这有利于楼市回归常态化的轨道。总体来讲，可以有以下几个方面值得重点关注：

首先调控政策出台具有强烈的信号效应

八月和九月楼市再度发烧反弹，背离正常轨道区间，已经突破了一般民众的心理承受能力，当前改变民众认为北京房价只涨不跌的预期，遏制恐慌性购房是当务之急。新政八条措施多管齐下，如同为楼市安上了新的紧箍咒。

“加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构”等措施会让民众看到政府的实际行动，从而有新的盼头，而不必再担心抢不着房，进一步上涨的预期也会逐步消退。

其次房贷政策收紧等同于拧紧了水龙头

首套房首付比例收紧到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，乃至不低于70%。目前来看北京房贷政策收紧的力度全国最严格，这明显在为房产投资降杠杆。

本轮房价快速上涨主要是信贷驱动，当前购房者中投资比例超高，一旦信贷收紧，则房产投资性明显下滑，投资预期会随之降低，投资性需求和恐慌性购房需求将会逐步退出。

还有严控地价从源头上控制房价上涨动力

调整土地竞拍规则，强化“控地价、限房价”的交易方式，有效控制房地产价格快速上涨。从近期发布的几宗土地出让的方式来看与以往有了明显不同，在朝着“不许出新地王”的方向转变。

“加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例”， 90/ 70的提法再现，这有利于扭转供需层面的结构性矛盾，总体上降低房价水平。

针对于新房销售“实际销售价格不得高于申报价格”，价格须接受指导的限价措施再度出现。

，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务”。今年以来市场上热销造假的情况屡见不鲜，房产经纪对于推高二手房价格更是功不可没，。

这一轮楼市行情是在两年来一系列刺激性政策驱动下出现的，一旦高层下决心扭转过热的局面，那么降温调整将难以避免，何况北京本轮房价上涨已经长达21个月，超过常态18个月，已经是强弩之末，市场常态化调整也将难以避免，因此新政出台将加速本轮楼市退潮。

预计四季度房价上涨的势头将会被遏制，涨幅将明显放缓，涨跌分化会出现，而房价全面回落则可能在央行调整货币和信贷政策之后出现。无论从政策层面还是市场层面来看，这一轮楼市行情大势已去。“秋老虎”再热也是暂时的，而随后楼市将步入，12月会议中我们大致就可以看出端倪。

当前本轮楼市调控升级才刚刚开始，北京楼市向来是全国的风向标，预计各热点城市因城施策的调控措施还会进一步强化。伴随抑制资产泡沫的举措出台，开发贷和房债已经全面收紧，近期部分房企大规模抛售房产的情况屡见不鲜，而预期转变之后市场自然会出现调整。

对于大部分三四线城市而言政策刺激去库存依然是主旋律，而热点城市楼市分化难免，不同区域和产品的反应还会有所不同，对于非限购型房产而言，短期看或许是利好，而新政对购房投资的影响及应对策略，之后再做以详细解读。

北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，主要内容如下：

　　为增加房地产市场有效供应，优化供应结构，强化交易管理，促进房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：

　　一、加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构

积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

　　二、加快自住型商品住房用地供应

　　为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

　　三、强化“控地价、限房价”的交易方式

　　在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

　　四、进一步完善差别化住房信贷政策

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理

　　对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

　　六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理

。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

　　七、严肃查处房地产市场违法违规行为

　　由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时，对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。

　　八、切实加强组织领导

，由市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、、市网信办、、北京银监局等单位参加，负责指导、，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。

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