2016中国房地产创新发展报告——写字楼与综合体篇（节选）
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2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高，是异常热闹而跌宕的一年。在这一年，各大公司都在积极谋求出路，通过产品和业态创新，产业创新，以及商业模式和管理创新等方式，探索新的更长久的利润增长引擎。
在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，如何创新存量、寻求增量，成为了行业转型的关键。从数据来看，竞争格局已加速向规模化转变，其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。同时，行业竞争模式不断升级，面对越加激烈的挑战，各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展，并进一步推动了房地产产品和业态的创新，以及房地产产业向周边产业创新性发展，产业间的边界在融合。此外，互联网+与新技术的应用，成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段，助推了整个房地产产业的升级和转型。
中国房地产行业创新业态已进入快速发展期，一方面储备项目持续增加，为未来发展提供保障，另一方面，人员结构不断优化，助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会，加速发展的同时，注重管理效率提升、服务能力建设。
了解最新写字楼与综合体发展趋势，请研读全经联写字楼与综合体委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——写字楼与综合体篇（节选）》，关注2017年3月11日“首届中国房地产创新趋势报告会”。
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一、宏观经济层面
截至2016年3季度GDP的增长率为6.7%，经济增长放缓（参见图一）；三大固定资产投资（即基础设施固定资产投资、制造业固定资产投资、房地产业固定资产投资）均出现下滑（参见图二）；各类房地产投资均呈现下行趋势（参见图三），整体环境不容乐观。
图一：
图二：
图三：
以上数据来源: 戴德梁行
二、2016年土地市场特点
据统计，2016年1-9 月份,房地产开发企业土地购置面积 1.5 亿平方米，同比下降 6.1%，降幅较1-8月收窄2.4个百分点；1-9月份，土地成交价款 5569 亿，同比上涨 13.3%，增幅较 1-8 月扩大 5.4 个百分点。随着金九行情的如期爆发，市场销售热度持续，而由于土地价格持续上行，，开发商补库存略有力度，同比依然略有下降。从重点城市土地成交情况来看，一线城市成交面积同比下降，主要与政府供地节奏有关，而二三线城市土地成交延续改善节奏。一二线核心城市的土地市场热度最为明显，同时部分强三线城市也受益传导。
三、 2016年北京写字楼市场特点
随着写字楼市场愈加成熟，越来越多的开发商选择持有物业、长期运营的策略，这无形中导致市场上新推出的销售型产品成为稀缺，因此2016年北京的销售型写字楼物业较为火爆，售价也逐步攀升，但从整体市场而言，写字楼单一业权占比已达79.5%；分散业权占比20.5%；持有型物业已越来越受市场追捧，稳定的租金收益为产权人贡献了稳健的现金流,也为大厦的品质提升提供了可靠的保障。
北京写字楼单一业权总存量为1679万平方米，其中：
♢ 顶级写字楼存量：111万平方米
♢ 甲级写字楼存量：794万平方米
♢ 乙级写字楼存量：774万平方米
四、从北京核心商圈看写字楼未来发展趋势
4.1写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率概览
4.2 甲级写字楼有效租金及空置率分析
4.3从传统写字楼到“生态办公”升级
北京的甲级写字楼市场已经从传统的5A级标准升级为“生态办公”，并顺应生态办公的发展趋势对产品不断深耕、匠心打造，从“供给侧”改革出发, 新的项目更加关注人文及艺术环境给商务人群带来的视、听、嗅觉的感受。市场上新增供应的甲级写字楼及综合体的商业配套如何将“艺术、商业、自然与人文”共同调配在一起，如何打造个性化商务空间，消除人与人之间的隔阂、打开入驻企业与企业之间的壁垒，中粮置地广场在立体生态体系的构建上的思考和实践堪称一个非常典型的案例。
未来写字楼除了地段、交通、规模、硬件等基本要素外，将更加注重大厦的运营管理水平，尤其是细节的打造，即服务水平、智慧化运营、绿色健康、节能环保等元素的深度挖掘，最终能够为客户提供更好的使用体验，切实解决客户真正需求的写字楼产品，引领未来写字楼产品的发展方向。
层出不穷的写字楼饱受“同质化”的诟病，越来越多的写字楼项目更注重营造有灵魂、有内涵、有内容的办公空间，进而将文化艺术与商务办公有机融合，配套商业也更注重生活化、场景化、特色化的定位。世界著名写字楼发展商Tishman的CEO斯贝尔曾言：“艺术最重要的是一种不可思议的方法，它激发和挑战人的想象力”。
4.4写字楼的价值再造及发展趋势
如今的写字楼市场，产品打造越来越成熟，硬件配套、设备设施已愈发接近，为避免写字楼的同质化，越来越多的写字楼项目更侧重营造有灵魂、有内涵的办公空间，甚至将文化艺术与商务办公有机融合，配套商业也更注重生活化、概念化、特色化的定位，写字楼市场上出现了众多极具艺术气息的办公空间。写字楼也更多地看中业态的复合模式，做有文化内涵，能契合项目及周边市场，能和项目租户及周边消费者产生更多互动，用艺术氛围、生活气息来克服办公人员一天紧张忙碌的工作情绪，既能突破艺术被仰望的格局，又能让办公人员感受生活的惬意，让冰冷的水泥建筑融入更加关注人性化的生态重构与价值再造。
4.5存量资产增多，商业地产进入大资管时代
➤ 充分的市场调研、准确的市场定位是保障地产项目成功的重要基础；
➤ 制定切实可行的推广及招商策略，保障各节点按计划执行落地；
➤ 不断优化客户组合，逐步提升收益，进而提升项目形象；
➤ 不断提升大厦服务水平，提高客户满意度；
➤ 控制费用支出，节源开流，稳步提升物业运行绩效；
➤ 有经验、有战斗力、有执行力的资产管理人愈来愈受市场欢迎；
➤ “地产+金融+互联网”将成为现在及未来房地产的发展趋势。
（欲知更多内容，请关注首届中国房地产创新趋势报告会）
特别鸣谢：本报告由全经联写字楼与综合体委员会组织编写，特别感谢全经联写字楼与综合体委员会副主任、达美投资有限公司资产管理中心总经理吕丽华，全经联商学院副院长、北京钧涵基业投资顾问有限公司董事谢志华，北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问马叶以及全经联秘书处成员。感谢你们为本报告的编写所付出的辛劳和努力，感谢你们为行业发展做出的贡献！
2016年，房地产行业经历了巨大的机遇与挑战，在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下，正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下，房地产企业如何创新和升级，成为了全行业共同关注的问题。
全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力，定于2017年3月11日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”，将由全经联十八个委员会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势，这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会，是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的报告会。
【主办单位】全经联
【承办单位】全经联商学院
【支持单位】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会、全经联钧涵商学院、北京钧涵基业投资顾问有限公司
【支持媒体】、人民网、新浪乐居、环球时报、搜狐焦点、凤凰网、中国规划网等
【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等。
【会议规模】限额80人（需审核）
【参会费用】免费
【参会联系】
张满涛 010-52298680(办)、13693503820(即微信)
邮 箱zhangmantao@quanjinglian.com
张 宇 010-53308123(办)、18747889133(即微信)
邮 箱zhangyu@quanjinglian.com
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