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雄安新区公布前,他提前拿下大片土地,真能神机妙算?

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来源:雄安新区内参


严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,严控周边规划,严控入区产业,严控周边人口,严控周边房价,严加防范炒地炒房投机行为。

 

前天张副总理的一连7个“严”字,被媒体解读为,雄安新区的房子真炒不得。

 

新区的房子能不能炒,咱先不说,但对个体来说,房产肯定是最受欢迎的硬通货,它让一夜暴富成为最大的可能。

 

而对企业来说,特别是房地产企业,土地才是最值钱的。手中有粮,心中不慌。对他们来说,握有大把的土地,比什么都强。

 

4月1日,新区的消息发布后,一片狂热之中,人们发现了一家特别的房地产企业:华夏幸福。

 

 

华夏幸福是一家神奇的企业,仅在新区里就有566平方公里的土地。

 

566平方公里土地是什么概念?雄安新区起步区是100平方公里,中期发展区是200平方公里,远期控制区是2000平方公里。

 

这也就是说,华夏幸福在新区握有的土地面积,差不多是新区中期发展面积的3倍,是远期控制区面积的近1/3

 

如果再加上华夏幸福在雄县和白洋淀开发的科技城,差不多雄安新区的一大半土地都是这家企业的。

 

是不是很可怕?

 

人们普遍的疑问是,这是一家什么企业?怎么会有如此的先见之明,抢先在新区布局呢?是提前从什么途径获知了消息吗?最关键的是,他们到底有什么能耐拿到这么大片的土地呢?

 

1

其实了解华夏幸福的人都知道,这是家并不复杂的企业,1998年成立,公司掌舵人王文学今年整50

 

 

王文学是河北霸州人,毕业于廊坊工业学校,学历不高,早年间,在廊坊市运输总公司工作,1998年下海创办华夏幸福。

 

有意思的是,,公司注册地却是河北固安县。


要知道1998年,相对于成熟的廊坊市,以及与北京一体化程度较高的香河大厂三河3地,南部的固安可谓真是贫穷荒芜。

 

放弃经济相对成熟的廊坊等三地,却选择贫穷落后的固安,这是为什么呢?原因就出在一位大师身上。

 

这位大师名叫王志纲,自称是中国著名战略咨询专家。

 

 大师王志纲


,,1994年创办工作室,出书,给企业做策划,搞的风生水起。

 

从王志纲的经历来看,此人应该能说会道,能言会写。


华夏幸福的王文学呢,是王志纲的书迷,超级痴迷王志纲。用网络语言说,就是死忠粉。

 

2002年,王文学花费重金,请来了大师王志纲,做什么呢?当然是给公司做战略规划。

 

你还别说,这王志纲还真不全是混吃混喝的主儿,他给王文学提出的公司发展思路是:长短相济,以短养长。

 

这是什么意思呢?长就是做工业园区,短就是做房地产开发,以房地产养活工业园区。

 

这样说有点玄乎,其实就是先开发工业园区,然后在园区边上开发房地产,因为有园区打底,人气也容易起来,房子就好卖。

 

这就类似万达的商业+地产的模式,先建大型商业中心,积聚人气,然后在边上开发房地产。利用商业带动人气,再带动房子销售。

 

在王志纲的策划下,按照这样的规划,王文学最终重兵屯于固安,定位产业运营商。

 

刚才已经说了,当年的固安穷得鸟不拉屎,王文学却听了王志纲的建议,将公司从廊坊转到到固安。这真是对大师言听计从呀。

 

华夏幸福按照大师的模式搞的第一个项目,就是固安工业园,没想到大获成功,王文学将之称为固安模式,向外推广。

 

2005年开始,华夏幸福开始发力,公司每年保持百分百的增长率,仅仅6年之后的2011年,就完成了上市,最后从一家小公司,一举跻身千亿俱乐部。


王文学呢,也从一个小公司的老总,到2016年名列中国富豪榜第35位,被称为大陆李嘉诚。 


2

古话说,闷声发大财,华夏幸福深谙此道。


在地产群雄逐鹿的时代,华夏幸福其实很享受这种受忽视的状态,华夏给自己的定位是司马懿,高筑墙,广屯粮,缓称王,悄悄增强实力。


当大家都聚焦在万科、恒大、碧桂园这些传统地产豪强身上时,不知不觉间,不为人重视的华夏幸福,悄然窜到了全国地产排行榜第7的位置。


可是,一家名不见经传的小公司,突然之间爆发而起,真的就因为得到了大师王志纲的指点吗?答案当然是否定的。

 

文章一开始已经说了,地产公司什么最值钱,当然是土地,谁手里握有大把土地,谁就是王。而华夏幸福之所以能这么快崛起,很大的因素就在于此。

 

除了新区将近一半的土地握在他手里,2016年底,华夏幸福手里握有土地总面积1115万平米,其中90%在河北。


这实在是一个惊人的数字。


 华夏幸福与雄县签订土地开发协议


而更让人吃惊的,是华夏幸福的拿地速度。我们来看一组数字:

 

20141月,固安,5块,20.2万平,6.98亿;

20143月,固安,9块,19.85万平,13.49亿;

20146月,大厂,4块,14.38万平,3.02亿;

201412月,固安,3块,13.14万平,0.55亿;

201412月,廊坊,大厂,6块,23.58万平,5.39亿。

 

20153月,怀来,8块,24万平,3.31亿;

201510月,固安,418万平住宅地,7亿;

201511月,固安,3.49万平,6920万;

201512月,固安廊坊各4块,52万平,16.6亿;

201512月,固安,2块,2.74万平,2514万。

 

20161月,霸州,6463平,938万;

20163月,固安永清15块,62.3万平,15.7亿;

20166月,16块,56.46万平,9.16亿;

20167月,香河,固安,任丘,8块,38万平,8.09亿;

20168月,大厂,1块,1.08万平米,4400万。

 

这是一人君粗略统计的不完全数字,从这些数字可以看出,华夏幸福几乎每个月都在拿地,而且都是大手笔,动辄就是几亿十几亿。

 

去年5月,有媒体专门做过计算,仅仅2016419日到531日,就拿地14块,面积58.36万平米,耗资14.9亿。

 

算下来,42天拿下14块地,平均3天拿一地。


3天拿一块地的速度,可谓前无古人,频率之高,速度之快,让人乍舌。

 

经过这样的高速发展,华夏幸福成了业内公认的环北京最大的地主。

 

3

如果你仔细看了上面的数字,估计看出了门道。


没错,华夏幸福拿地,除了速度,绝大部分都在河北。这说明什么呢?一是王文学看好环京津冀地带;二就是与当地有着极好的关系。

 

这一点,从华夏幸福拿地的成本价上就可以看出来。

 

我们以201110月到20138月,这近2年的时间为例。

 

在这2年里,华夏幸福在河北廊坊和固安拿了不少地,计算下来,廊坊的楼面价为1381/平米,固安为734/平米。

 

这是一个什么样的概念呢?我们用同期廊坊和固安两地的商品房价来进行对比。

 

2012年,廊坊的房价是5790/平米,固安是5770/平米。

 

这样算下来,华夏幸福拿地的成本,仅为廊坊和固安两地房价的23.8%12.7%。够低吧。

 

我们再来横向比较一下,万科、保利、招商这些大牌地产商大家都知道吧,同一时期,华夏幸福与这些大佬比,拿地的成本又是怎样呢?

 

同样会让你吃惊,华夏幸福仅仅只用了万科的35%,保利的29%,招商的25%就拿到了大把的地皮。


也就是说,在河北地盘上,万科保利这些响当当的地产大佬,与华夏幸福比,在拿地的价格上没有任何优势。

 

以至于有人说,环北京的河北土地,差不多都被华夏幸福拿下了。

 

4

作为河北的企业,在河北的地头上,这些年华夏幸福可谓是所向披靡。

 

那么问题来了,这样一家以前名不见经传的公司,面对万科保利这样的地产大鳄也毫无畏惧,甚至能够虎口夺食,到底背后有什么力量呢?

 

一个大家熟知的消息是,3月28日,也就是新区公布前3天,。

 

,并未说明细节。虽然官方打了个马虎,但此事在这样的节骨眼上宣布,傻子都能明白其中的奥秘所在。


巧合的是,华夏幸福在新区的土地,绝大部分都位于雄县。

 

而实际上,最近3年来,保定总共有8廊坊呢,18大至今,则至少有20


2014年更是廊坊特别的一年,一位原市长、两位原市委常委,再加上一位原副市长先后被查,让廊坊成为河北重灾区。

 

再来回看华夏幸福的拿地规则,大多聚集在廊坊及辖下各县,其中以固安大厂香河三河等地最多。


又一个巧合是,,和新区所在的保定,都是华夏幸福拿地的重点地块。

 

一般来说,一个公司的发展壮大,起步阶段最为重要。华夏幸福1998年成立,2002年重金请来大师王志纲后,移师廊坊的固安县,开始走上发展快车道。

 

再次巧合的是,在华夏幸福快速发展期间,有几个关键位置上的关键人物,。


廊坊市统战部部长 孙宝水

 

第一个就是廊坊市统战部部长孙宝水,201668、立案,9月就被逮捕。这样的推案速度,证实问题严重、证据确凿。

 

什么问题呢?官方通告中其中一条说,利用职务上的便利为他人谋取利益。

 

他人是谁?谋取什么样的利益?

 

稍微查一下就知道,2006年到2013年,孙宝水在大厂县担任县委书记,这也是他在一个地方任职的时间最长的经历。

 

孙宝水在大厂县时,大厂的土地开发最为迅速,大量圈占耕地,人送外号孙五亿。


廊坊原副市长 李刚

 

另外还有廊坊原副市长李刚,曾在香河,三河等县任一把手。2014起获赃款一个亿

 

李刚是霸州人,与华夏幸福的王文学是老乡,比王文学年长4岁,属于同时代的人。

 

李刚在任香河县委书记时,打着城乡统筹、建设新农村的旗号,大规模圈占耕地。以1亩地1000/年的租金,将农民手里的土地以60多万/亩卖给开发商。


当然还有其他人等,就不说了,你懂的。

 

如果你仔细看一下就会发现,这里面其实还有巧合:


孙宝水、李刚等人就任关键位置时,正是华夏幸福快速发展期;


华夏幸福大规模拿地的地点,正是孙宝水李刚等人当初任职地。


当然,有这些巧合,并非就说明孙宝水和李刚们给了王文学帮助,但问题是,一连串的巧合,就显得太巧合了。(这话好绕口哈)


有一点请注意,华夏幸福在廊坊起家,经过20年的打拼,河北早已成了王文学的大本营,这块地皮上,他不仅人头熟,事更熟。


新区消息公布之前,王文学大量拿地,究竟是得到了内部消息,还是无意中的巧合,不得而知。但有一点可以肯定的是,在河北地产界,王学文可谓是一家独大,他的每一步都走的刚刚好:

 

2016年,京津冀概念爆发时,华夏幸福丰收了。

 

这一次,他又享受到了雄安新区的政策红利。


接下来的2019年,北京新机场建成后,一墙之隔的固安,王文学又手握大量土地,将再次成为最大的受益者。


巧合实在是太多了。



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