楼市变迁，张先生和你一起见证

        2007年，张先生23岁，毕业后去了一家国企工作，拿到户口，工资4000元，房租600元，单身，平时喜欢玩游戏，同时对股票兴趣浓厚，无买房计划。

        大学毕业初期一般经济能力薄弱、收入低花销大，这段时间应该以自我提升和积累为主，可以尝试投资，不为赚钱更多是为了积累投资经验。2007年，北京二手房均价0.99万/平方米，继2006年“国十五条”推出“7090”和首付三成的“大招”后，2007年则是以加息这种相对温和的政策为主，全年二手房成交9.4万套，均价较2006年上浮18%,市场处在升温阶段，加息等政策对市场的抑制作用相对有限。

        2010年张先生跳槽，工资10000元左右，房租1500元，加上公积金年终奖等存款不足10万；同年，结识了当时的女友现在的太太。2011年，结婚被提上日程，女友要求买房结婚，虽然一直提倡租房结婚，奈何丈母娘不同意。刚需所迫，2012年8月买下北四环一套78平的小二居，加上中介费等其他费用一共198万，父母出资60万，和女友一起贷款110万，月供8千左右，公积金基本可以覆盖，加上年终奖家庭年终结余15万左右。

        刚需人群的特点一般是购买力不足、购房意愿又相对迫切，以着急结婚的张先生为代表，自住刚需其实和市场波动关系相对较小，一般需要父母的协助；2012年北京二手住宅成交均价2.5万元/平，全市共成交14万套左右，在限购加深的政策抑制下，市场表现一般，年度均价仅上涨2个点左右；虽然在市场相对冷淡时买入，但是8月之前有两波降息，按照20年还贷时间来看，利率0.5个点的下滑为张先生节约了7.8万元的购房成本。

        2014年，毕业七年的张先生事业顺风顺水，三年中年薪从15万升到20万再升到30万，妻子年薪20万左右。家庭发展稳定，张罗着准备要小宝宝；考虑到高通胀的经济形势，张先生决定将近几年存款中拿出50万来配置股票和房子，考虑到商住不限购，加上其回报率相对高，因此准备入手一套60平总价120万的商住，手头钱不够,但是2011年的房子价格翻了接近100万，二次抵押从银行贷出50万，7月购买了一套120万的商住，剩下的40万投进股市。

         商住贷款期限和成数有所限制，60万贷款月供6700元左右，租金每月大概4000元，每月商住还贷2700元，加上二次抵押贷款50万每月还贷5561元（10年期），月贷款压力8261元。此时可以来分析一下张先生家庭的经济情况，首先是资产负债状况：总资产198+100（婚房升值）+120=418万，总负债110+60+50=220万，净资产198万，负债率52.6%,处于50%的“家庭安全线”边缘；其次是每月收支状况：20000+15000+4000-8261-8000-生活支出=18000元，虽然看似压力不大，但是房贷已经超过了家庭月收入的30%（16261/39000=41.7%）,家庭抗风险能力有所欠缺；

        将商住作为投资渠道和资产配置标的之一的做法是比较合适的，但是关于商住有着交易税费高、整体涨幅跑不赢普通住宅、贷款成本相对较高的缺点，相对于短期操作其实更适合作为长线投资来长期持有。

        从政策层面来看，回顾2012年下半年到2014年8月，北京二手房市场处于“上升 — 胶着 — 下行”的周期：首先是限购限贷不放松的“新国五条”、其次是“京十九条”对二手房征收税费，这两个政策目的在于满足刚需自住的同时遏制投资需求，2013年4月的二套7成首付则使得投资需求降至冰点。这些政策一方面使得市场回归冷静，另外也是更为重要的方面是影响着市场参与者的预期，因为政策的持续抑制，成交量持续走低，抛盘难度大、周期长，使得短线的投资者变现难度加大，市场预期普遍相对较低，事实证明预期这一无形的手对于市场的走势起着至关重要的作用。

        2015年年初，张先生跳槽去了一家初创公司做中层，除此之外，家里还迎来了两件喜事：妻子怀孕了（准备辞职待产），股市里的40万变成了80万，为了趁着大牛市再赚一笔他将40万收益继续放在股市，想着几个月后小宝宝出生再套现。虽然前期市场遇冷，但是2014年930政策出台后，贷清不认房，张先生计划将第一套贷款还清后通过和妻子假离婚再配置一套住宅进行投资，当时身边很多朋友这么做。但是到了6月，股市表现急转直下，虽然躲过股灾但是40万的初始投资最终回本20万不到，再配置一套房子基本不可能，想到父母即将同住帮忙照顾即将出生的小宝宝、加上月嫂等需求，目前的房子显然不够住，经济实力不允许的情况下面对这种“新刚需”只能先卖后买，购置商住时间短、交易税费高，因此决定卖掉当时的婚房。2015年，网上“降息”“降准”“降首付”的词语经常出现，930政策出台后身边还有些朋友在犹豫，毕竟前期政策抑制了20多个月，等到330政策出台，政府救市态度明朗，换房的朋友明显多起来，终于赶在宝宝出生前，2015年11月，400万卖掉了北四环两居拿到余款加上之前存款凑出300万左右当做首付，830万买入学区兼自住的荣丰2008，150平三居室。

        同作为资产配置的方式，股票、债券、外汇市场的表现和楼市息息相关，其他市场火热时候，楼市作为资产配置标的的吸引力下滑，反之则上升。和张先生一样，一大波群体面临改善性的“新刚需”，可能是因为面积不够住、可能是因为有学区需求。张先生在2015年年底换房其实时机还算良好，原因在于930贷清不认房加上330降二套首付以及营业税减免、数次降息，已经使得购房门槛和贷款成本较前期有明显下滑。

        在这期间通州持续成为北京楼市关注的焦点，受到行政副中心的利好影响，通州二手住宅市场成交量价一路高歌，2015年年底均价同比涨幅超30%,在北京各区域中处于绝对领涨地位，价值洼地必然会吸引投资资金的流入，为了抑制投资需求，2015年8月14日，通州开始限购，一定程度上给过热的市场降温，但是住宅限购带来的是需求外溢到商住市场，这也导致了2016年通州商住限购政策的实施。

       此时可以再来分析一下张先生家庭的财务状况，首先是资产负债情况：总资产为830+150（商住升值）=980万，总负债为50+630+60=740万，净资产240万，负债率高达75%，高于50%的健康线，财务状况亚健康；其次是每月收支状况40000（月薪）+6000（商住房租）-28128（月供）- 生活支出=10000元，贷款额已经超过了月收入的60%,远远高于30%的健康线，加上妻子辞职、宝宝出生，此时张先生的家庭抗风险能力其实是很弱的，房贷已然成为了品质生活的枷锁。

        2016年年初，张先生搬到了新家、迎来了宝宝，工作也比较稳定，虽然按还贷压力不小，但是按照资产来说张先生家庭已算中产，尤其是荣丰2008因为优越地理位置加上学区优势，2016年以来价格依然在持续上涨，身边开始流传“京沪永远涨”，加上通货膨胀明显，张先生身边的朋友都在开始加紧配置房产，他也考虑二次抵押也再买一套，但是妻子表示自己暂时没有工作、孩子后期的教育费用需要计划、目前还贷压力大，认为此时入市一方面是可能面临高位接盘另一方面根本无经济能力，因此计划只能搁置。张先生依然在关注着自己两套房子的最新价格，“幸福感”也随着数字的增加而上升…

        首先，考虑到张先生目前的资产负债和收入支出情况，家庭不适合在此时二次抵押配置“跳起来”才能够得到房产，不然将导致家庭完全丧失抗风险能力；其次，基于张先生第二套房子是满足自住，其价值的升值只是“纸面财富”——不可能因为价格变高而卖出，反而面临的是卖掉以后买不到起同类房子，在这种财务状况下张先生可以适当配置一些低风险资产（基金定投等），等到妻子重新上班家庭双薪收入稳定再考虑配置高总价资产。

        张先生之所以看到房价上涨，首先是货币信贷政策持续宽松、并未收紧，虽然出台通州商住限购的抑制政策但是影响力比较有限；其次，宏观上来看，实体经济回报率低，资金都涌入楼市，需求的集中带来整体房价水平的上涨；最后，微观上来看，以张先生为代表的群体在高通胀的大环境中需要寻求资产保值的渠道，而在“京沪永远涨”的预期以及其他投资渠道表现欠佳的情况下只能被迫投资房产。