北京这些年供地计划从来完不成

总有朋友说起北京住着太痛苦，拥挤和堵车是这个城市挥之不去的病灶。

总听人抱怨北京房价高，一年又一年的调控，换来的是房价的稳中有升和中介信誓旦旦的不降价！

但房价的底气和中介小哥的信仰究竟从何而来？不在这个行业里的你可能真的不知道——因为北京市这些年来的供地计划通通没有完成，而且完成度一年低过一年！

比如，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供应国有建设用地4600公顷，实际完成2300公顷，完成计划的50%；2016年更惨，全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷。虽然目前官方数据还没有出来，但是中介机构统计数据显示，完成度刚刚超过18.2%，宅地完成度稍高，也仅仅达到25%左右的水平。

而近日，2017年市政府常务会议召开，会议研究并同意了今年年度供地计划提出的供应总量、用地结构和空间布局等主要目标。按照往年的惯例来看，今年的供应计划不会超过去年；而按照如今北京人口功能疏解和通州区城市副中心的建设需求来看，供地重心有可能会向通州方向倾斜。只是不知道，今年的年度供地计划又能够完成多少？

那么究竟是什么原因造成的供地计划的完成情况每况愈下？现在，虽然土地越供越少，但是开发企业也并没有走到弹尽粮绝、一筹莫展的地步。

一家上市房企品牌部门人士向记者表示，北京土地市场供应量逐步减少对于房企来说肯定是有影响的，其中最直观的影响就是拿地成本的增加。但是开发企业一般也有所应对，尤其在北京这种重点市场都会有长期布局，都会有一些土地储备来维持健康稳健的发展。因此在这样的土地供应背景之下，也不会真的去不惜代价抢夺“地王”级别的地块。

此外在北京土地市场日趋激烈的今天，走二手土地市场进行非公开的收购也是不少开发企业的选择之一。2016年，北京土地供应极度短缺，全年仅实现成交15宗，远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平；而据第一太平戴维斯的不完全统计，2016年北京二手土地市场发生的投资案例达到13宗。包括龙湖、平安、金茂、碧桂园、融创、雅居乐、保利等多家知名房企均榜上有名，且银建投资、黑石基金等投行也赫然在列，且其中大部分均含有宅地属性。

除此之外，自2015年起，组联合体拿地就已经成为了北京土地市场上一种趋势，而且联合体也越来越庞大，强强联合的趋势越发明显。比如，龙湖、保利、首开、万科、华润、平安、招商等企业，就在近些年来多次组建联合体。这些开发商有些善于营销操盘、有些具备优质的企业品牌价值，还有些拥有强大的当地资源或者金融背景。开发商组建联合体拿地，在分摊风险的同时，也可以实现开企业之间的优势互补，从最近的土地市场上来看，联合体拿地已经是大势所趋。

总之，对于开发商来讲，一块北京土地的诱惑力是足够的，就算是在京有多个项目的品牌房企也会愿意入手优质地块做自己的土地储备。所以，虽然近两年来供地计划的完成度如此之低，但是土地市场的火热程度却是可怕的。

那为什么北京土地出让的计划和现实会有这么大的差距呢？

据小V了解，这几年来，北京市土地供应计划较实际供应高出不少主要是因为北京的土地供需关系紧张，房价高企，在制定供地计划的时候需要满足加大供应、缓和供需矛盾的要求。但是北京土地供应完成率越来越低也是实际情况，有一个很大的客观条件在于确实没有土地可以供应。

“做房产开发的基本都清楚，五环内已无地可供。：“别看地图上有这样那样的区域可以变为土地供应。但是现在的土地供应往往都意味着拆迁，而高位运行的北京楼市，在房价提高之后拆迁成本和预期也会变高，这就决定了无论拆哪里，基本都会是天价的拆迁成本。基本上都会令拆迁单位不堪重负。”

而主观原因方面，据一位不愿具名的地产开发商表示：北京市要控制、疏解人口，因此现阶段北京的土地供应一直比较有限。此外，在《北京市国土局2015年工作总结和2016年工作计划》这份公开文件中，也的确能够找到如：“合理把控土地供应节奏，稳定市场预期。按照京津冀协同发展、疏解北京非首都功能的要求，结合城市战略定位和产业结构调整方向，合理把控供地节奏。”这样的描述。可见，北京的土地供应的确在政府层面上也受到了最严格的把控。

此外，易居研究院智库中心总监严跃进还分析认为，地方政府供地积极性不大，主要因素在于很多时候地方政府是从土地出让金收入的角度来衡量供地计划完成与否的，而不是土地交易面积或者数量。所以地价上涨后供应节奏似乎没有理由加快。第二是土地不断出现高溢价，也要在供应端进行把控，对北京市场来说可能还会做结构性的转变，比如说修改供地规则，增加自住型商品住房和自持商品住房的供应。

不过，如果从近些年来的土地供应结构来看，北京住宅用地的供应虽然也在大幅度下降，但是宅地在供应总量中所占百分比并没有出现大幅度的下降。而保障性安居工程的土地供应在近些年来基本上都是不打折扣地完成的。

至于2017年市政府常务会议的具体细节，目前尚未有信息披露出来。但是从2016年底到2017年初的土地市场情况来看，北京土地市场在未来可能会面临更大的调整，调整的方向无非是在供应结构和供地规则上。从去年“9·30”新政起，我们就已经能够发现土地市场供应改变的一些端倪，据公开资料统计，“9·30”后3个月内，北京土地市场共成交8宗住宅用地，超过去年前9个月的成交量。但在这8宗宅地当中，其中4宗为自住房及安置房等保障性产品，另外4宗住宅部分则全部竞为自持。

所以今年，北京市的土地供应有很大可能继续沿着“减量发展、结构调整、保障民生、节约集约”的总体思路走下去，同时确保保障性安居工程用地的供应不打折扣地完成。在这样的背景下，对于2017年北京土地供应能否完成作业，小伙伴们，你们心里有数了吗？

编辑：心机的小编

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