企业眼中的“标配”园区，长什么样？

随着经济的快速发展，一城多中心的商业格局已然形成，原来的高新区成为现在的市中心，原来的卫星县成为企业争相入驻的新城区。一方面，产业升级的口号越喊越高，推动城市定位水涨船高；而与之对应的另一方面则是，产业地产同质化产品过剩，甚至波及一线城市。

众所周知，任何产业都有其发展周期。例如，十年前的高新区域，政策比较灵活，土地获取相对比较容易；十年后，土地指标稀缺，随着“退二进三”政策的实施，许多原有的工业用地直接升级为高标准的工业楼宇，不可避免地趋向同质化。以北京亦庄为例，当地项目的同质化已成为不争的事实，价格大战已然打响。据中联智创的调研显示，有的租赁价格甚至低到1.5m2／天，比北京周边的价格还要低！而在客户接待流程方面，许多客户现在连沙盘都不看，直接看房子、谈价格。因为在几十个相似的项目中，唯一能让客户感受到区别的只有价格。毫不夸张地说，当地的客群总量需求和同质化项目增长，已经到了危险的临界点。

随着产业地产市场下行，各园区的竞争也从政策、土地竞争，向质量、服务、配套、效率竞争转变，那么，企业在选址上又有哪些诉求呢？

1.位置：对于企业、尤其是创业企业来说，时间非常宝贵。因此，企业家的居住地距离园区办公平均不超过1小时，员工平均不超过1.5小时为宜。

2.价格：租赁价格不超过企业纯利润的20％为宜。

3.配套：园区自身的配套和周边的配套，距离地铁不超过1.5公里将会加分；就餐的成本，中午员工的活动、互动空间，内部食堂的成本、味道、环境卫生等都将影响企业的入驻。

4.面积：以前企业希望越大越好，现在企业更倾向于根据现实需求，实用即可。尤其是，随着众创空间的出现，许多企业不需要再单独设立公共空间。因此，好多园区将接待中心、小会议、中会议、大会议室都做成公共部分，既能为企业省钱又能增加创收，形成双赢局面。

5.物业：基础物业的服务标准，例如谁在服务？物业费和服务是否匹配？都是影响客户选址重大因素。一般来说，太多奢侈而没有意义的服务，或因运营方管理成本而收取的物业费过高的园区，都不受企业欢迎。

6、园区环境：受房地产思维的影响，企业被迫将环境作为决定性因素之一，如果是实体产业需求的工业楼宇，那么环境不需要太奢侈。

7.政策环境：是否与当地政府形成友好关系，专项基金的申请能否落实，是否符合政府鼓励类的租金减免政策等，较受实体产业看重。

8.运营增值服务：符合企业需求、具有园区特色的运营服务不仅是企业选址关注，更是近期行业内普遍关心和讨论的主题。

如果以上各项，园区通过努力都能实现，我认为，就可以成为“标配”园区！目前，困扰各园区的仍是运营服务平台，说起来容易做起来难。企业只需询问企业的工商及各种高新的手续办理，是协助办理，还是园区承担？就可以判断出园区承诺的服务平台处于哪一阶段，对于大多数园区来说，以上八项能够有60%落地就已经不错了。

除以上内容之外，实体企业十分看重开发运营者的主体。开发商是政府园区、实体企业扩建、国企，央企运营，还是专业园区服务商，有许多区别。

各开发主体诉求的不同，对于收益和运营的程度就不同，如政府园区主要依靠税收收入，那么，租金就会较低，硬件平台良好，但软硬服务的价值观与入驻企业稍有不同。

国企、央企园区的投入成本相对较高，产品也很好，运营成本将会很高，但从业人员的业绩压力较小。

实体企业开发的园区，其主要特点则是便宜，服务相对较差。

专业的园区开发商与以上几种园区相比，服务非常好，标准也很高，但由于缺乏其他盈利模式，又受制于人才机构和赚快钱等实际问题，运营落地稍差一些，同时对业绩要求较严格，从业人员的压力也较大。     

目前，虽然各园区同质化严重，但对于开发商尤其是企业开发商来说，真正严峻的时刻尚未来临，找到符合市场的诉求，按照诉求配套服务，在未来的竞争中将尤其关键，也只有这样也才可以留住底线和尊严。