【量化历史研究】破旧立新，祸兮福倚：大火灾与城市发展

19世纪的法国经济学家巴斯夏（Frédéric Bastiat）在其著名的论文《看得见的和看不见的》（“What Is Seen and What Is Not Seen”）中提出了 “破窗理论”：窗户被孩子不小心打碎了，这可能不是坏事，因为这个事故能给玻璃工带来了6法郎的生意；甚而，“破窗”可能还是个大好事，它为玻璃生产商制造了商机，提供了资金周转的意外机会，那么在乘数效应的作用下，“破窗”甚至可以导致整个工业的发展。实际上，“破窗理论”是巴斯夏用以批评“损害有益”的靶子，但是这套理论为后来的灾难经济学提供一个研究的角度。尤其当考察灾难对于城市发展的影响，可以发现：固有的城市规划、布局与设施可能成为阻碍城市发展的障碍，那么灾难反而能将城市从这一系列限制因素中挣脱出来，从而释放新的发展潜力。破旧立新，祸兮福倚。R Hornbeck和D Keniston即将发表在American Economic Review的论文“Creative Destruction: Barriers to Urban Growth and the Great Boston Fire of 1872”就以1872年美国波士顿大火为案例，考察了制约城市发展的因素，探讨了灾难对于城市发展的影响。

波士顿的这场大火发生在1872年的12月，大火在波士顿的商业区蔓延，吞噬了市区776栋建筑，造成了时值约7500万美元的损失。值得一提的是，在火灾之前，波士顿的房价经历了一轮强劲的增长，因此灾后重建的需求十分强烈，尤其是来自私营部门，重建工作也主要由私人所主导。作者尝试利用税务评估的历史数据来考察波士顿灾后的经济发展情况。这份数据覆盖1867、1869、1871、1872、1873、1882和1894年，记载了受灾区域及其周边市区每个地块上的房地产信息及个人财产税的信息，包括土地价值、建筑价值、土地面积、街道地址等内容。此外，作者还收集了商业用户的所在行业和商业资本价值、以及住宅用户的个人资产价值等数据。

图一：波士顿历史市区图

（红色区域为1872年大火受灾区域）

作者首先构建一个理论模型，并利用数值模拟的方法来预测大火灾的影响。模型显示，在发展型的城市中，大火灾总会引致重建并且提高建筑的价值，但是仅在建筑间存有外部性的情况下，大火灾才会产生经济效益。基于建筑间外部性这一作用机制，作者进一步提出四个待检验的命题：（1）大火灾会提高受灾区域的土地价值，且土地价值会随时间而收敛；（2）大火灾会提高受灾区域附近未受灾地区的土地价值和建筑价值；（3）对于建筑价值的影响，大火灾对受灾区域内处于最低分位之建筑的影响最大，对于位处最高分位的建筑也会产生暂时性的影响；（4）大火灾对于建筑价值的影响比独立的建筑火灾要大，独立的建筑火灾虽然能带来重建后更高的建筑价值，但是对于土地价值并没有影响。

在实证部分，作者主要采用双重差分（differences-in-differences）来考察大火灾的影响。对于土地价值的影响，实证结果显示：相对于未受灾地区，受灾地区的土地价值从1872年到1873年迅速提高了15%，从1873年到1882年提高了16%，但是到了1894年，土地价值则下降到了1972年水平之下。作者进一步发现：在遭受大火灾之后，受灾区域附近的未受灾地区的土地价值得到提高，但该效应会随着与受灾边界之距离的增加而减少。对于建筑价值的影响，实证结果显示：由于遭受火灾破坏，相对于未受灾地区，灾后一年（1873年）受灾地区的建筑价值迅速下降，但随后（1882年）提升，价值高于未受灾地区的建筑价值。考察附近未受灾地区的建筑价值，作者得到了相似的结果，亦即大火灾提高了附近未受灾地区的建筑价值，但该效应会随着与受灾边界之距离的递增而不断减弱。作者还研究了大火灾对于建筑价值分布的影响。利用分位回归，作者发现：在1872年到1882年，升值主要发生在最低分位的建筑上，但最高分位的建筑也有明显的增值，这显示了由于附近建筑的重建升级而形成的正外部性。接下来作者就大火灾与独立的建筑火灾进行对比，实证结果显示：一方面，相比于大火灾后土地价值的迅速提高，在独立的建筑火灾之后，受灾区域的土地价值并没有明显的提升。另一方面，独立的建筑火灾发生后的10年，受灾建筑的价值高于未受灾建筑，而在灾后22年，建筑价值不断收敛。

图二：大火灾对于土地价值和建筑价值的估计影响与到受灾边界的距离

随后，作者还探讨了大火灾产生经济效应的其他作用机制。灾后住宅区向商业区转化，以及受灾区域的交通改进，都对土地和建筑的升值起到一定作用。当然，灾后土地整合，股权集中和产业集聚也有可能形成影响，但是本案例并没有足够的证据予以支持。 

最后，作者尝试从更深的层次理解灾难经济学。灾难经济学的关键，不在于“破旧”，而在于“立新”：大灾之后，唯有高价值的建筑、设施和配置建立起来，形成正的溢出效应，才会带来经济收益，实现“大难之后有后福”。另一方面，波士顿大火的案例，虽然更多体现的是市场机制和私营部门的反应，然而不能忽视政府的作用：政府不仅应该为灾后重建提供支持，还要适当的引导，尤其是要构建一个良好的制度环境，以激励对于当地投资的需求——这才是“立新”之源。祸兮福兮，其实事在人为。

文章来源：RichardHornbeck, Daniel Keniston, Creative destruction: Barriers to Urban Growth and the Great Boston Fire of 1872, American Economic Review, forthcoming.

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