房荒下环京购房“坑”机四伏:2018年后多少投资客将祼死在环京楼坑里?

限购催生商住来袭，环京商住有投资价值吗？

北京房山房价慢涨背后：环京购房中一大批疯狂者已“坑”死在路上

购房=投资？千万别跳进这些环京楼市的“坑”里去

环京楼市疯狂时，买房前静一秒思考下这二个问题

文｜壹房产主编叶书利

近期壹书生发现，在廊坊近京6县市近乎停市的背景下，一些心慌的购房者在冲动之下，不断准备或正在跳进坑里去：商住、农家院、涞水等。

对于这些购房者，只有一句话可以形容：冲动是魔鬼！二三家后，其中的多数将哭死在厕所里。

廊九条已导致廊坊近京6县市楼市几近停市。在房荒之下，环京购房者的最大危机就是购房者自己。

近期壹书生在与一些环京购房者沟通时，明显能感觉到他们的心急，甚至已到了慌不择房的地步。

在壹书生看来，这就是时下买房时最大的危机，因为冲动之下最易催生危机，原因如下：

    在26日的文章《限购催生商住来袭，环京商住有投资价值吗？》中，壹书生已指出，在廊坊近京6县市近乎停市的背景下，一些销售员转战商住，通过一张妙嘴，极力向购房者推销环京不限购的商住，因此导致近期环京刮起商住热。

    不过对于这股热潮，壹书生持“中性偏不看好”的心态。

    在壹书生看来，时下的环京区域，商住没有投资价值，或者说投资商住还未到时候，具体详情可见文章《限购催生商住来袭，环京商住有投资价值吗？》。

    因此购房者得擦亮眼睛，别被第三方销售忽悠。

    在一些不明究里的投资者眼中，现在甚至觉得环京区域到处都是黄金。近期有不少人来询问农家院的投资价值。

    对于此，壹书生还是提醒下，农家院会兴起，还是缘于房荒之下销售员近乎失业而转岗，导致向购房者推销农家院。

    对于此，壹书生澄清下：农家院是小产权。此外，投资后，谁来居住以及谁来接盘？

    一句话：没有投资价值。如果自己有钱，买套作为度假休闲以养性，倒是可考虑选项。

    对于投资，李嘉诚有句名言：地段、地段还是地段。壹书生今天把这句话同样送给慌不择房的环京购房者。

    环京区域，本就是三四线城市。对于环京楼市，对于政策区的楼盘才有价值，非政策区的区域，就与全国其他三四线城市一样，还在去库存的路上狂奔。

    对于环京楼市的楼坑，壹书生曾在此前文章《购房=投资？千万别跳进这些环京楼市的“坑”里去》概括了三大楼坑：

    对于环京区域是否是政策区，判断标准就三个：

    环京区域，目前最大的两大政策源分别为通州副中心与北京新机场。因此泛泛上可以判断，如果不在这两大政策区附近，价值可能就打折。

    壹书生此前提出过一个计算公式：“环京带房产价值=标的地到北京三环的通勤时间”。

    目前北京上班族上班时的平均通勤时间是97分钟。因此“环京带房产价值=标的地到北京三环的通勤时间”中的通勤时间如果在60分钟，然后再花近四十分钟通过三环到达单位，基本的通勤时间就控制在97分钟。

    如果环京区域的目标地达到此目标，不缺少刚需涌入，届时当你转手时，就不缺少刚需接盘者了。这就是为什么壹书生一直推荐平谷线齐心庄区域的内在原因所在。

    环京区域接盘者的另一个重要指标便是产业。在京津冀一体化之下，有重要产业规划的区域，如果产业转移成功，未来就不缺乏接盘者，这就是为什么壹书生推荐廊坊西的原因所在，因为空港新区是一个产业中心，而不仅仅是个人口中心。

    如果既无重要交通规划，又无产业规划，那未来接盘者的问题便真是问题了，比如廊坊大学城，且更可怕的是，大学城原有的学校这块产业还在做减法，所以这样的区域，未来哪来接盘者？因此这样的区域还有投资价值吗？

    在这波普涨中，环京区域，尤其是廊坊区域，几乎都在上涨，因此很多人误以为都有投资价值。这其实是绝对的误解。

    以现在的时间计算，今年买房的这批房源，差不多会在2018年下半年开始交房。届时，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）认为，将有不少投资客会祼死在环京投资的路上。

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