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【调查】燕郊产权风波拷问:谁动了万户业主的大产权?

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   燕郊产权风波仍在持续发酵中。

    “70年大产权的房子突然被告知占地性质是产权只有四五十年的工业用地、绿化用地违规建筑,系统里土地性质和房本上信息不一致,落不了宗,不动产登记证无法办理,该由谁来给个说法。”2017年2月8日,数百名相关业主携带房产证聚集在燕郊不动产登记中心讨要说法。据《中国经营报》 (中经城事微信号:zjqy_2013 )记者现场了解,此次产权问题涉及近20个小区、上万户业主。

2月8日,三河市副市长刘增禄现场解答业主落宗问题。

    产权“缩水”,无法落宗,便无法登记不动产,拿不到不动产登记证书,转让交易、过户继承等住宅正常权限便无法享受。同日,三河市政府出面表态,承诺部分小区已经可以办理不动产登记,其他小区逐一核查,将出台具体的解决办法和方案。

    一张不动产登记证书让沉静数月的燕郊再次名声大振,也将燕郊土地乱象问题推出水面。政府表态后,当天业主的情绪得到安抚。但涉及的土地性质等核心问题尚未得到妥善解决,相关部门面临的难题抑或是拷问才刚刚开始。非住宅用地为何能建设销售商品房,并取得70年大产权的房产所有证书?土地性质问题将如何解决?


无法落宗,大产权房本会否变废纸?


    “买的是70年大产权房子,落宗信息却是工业用地,土地性质和房产证信息不一致,不动产无法登记。”2017年2月7日,一位房产交易中的福成五期2号楼业主告诉记者,房子因无法办理不动产登记,不动产权证书无法获得,交易被迫终止,尾款近50万元无法收回。

     (中经城事微信号:zjqy_2013 )记者从该业主提供的不动产登记申请书中看到,不动产情况一览中明确标明不动产用途为工业用地。

    与上述业主的情况相比,福成五期4号楼的业主更加不知所措。当事业主拿着房屋产权证告诉记者,年前到不动产登记中心办理不动产登记时,被告知房子所占土地是绿化用地,违规建设,无法落宗,更无法办理不动产登记。

    除福成五期上述业主外,无法登记不动产的涉及近20个小区、上万户业主。记者在河北阳光理政平台查阅获悉,近期包括燕郊金谷美丽城小区、供电局家属院、燕郊汇福悦榕湾小区(欣水湾华庭)一期、潮白人家16号楼等多家小区业主进行有关落宗的投诉和咨询。

    “首尔甜城12号楼尚未落宗”、“美林湾A区可能因占用单位家属楼用地尚未落宗。”记者走访是从中介和业主处了解到,各个未落宗小区原因存在差异,其中信息大厦业主已购买七八年,目前尚未拿到房产证。上述小区以老小区居多,福成五期属于较新项目,于2007年左右建成。

    从三河市开始实施不动产登记两个多月以来,业主代表向三河市政府等各部门多次询问原因未果后,2月8日,福成五期、美林湾、冶金小区、信息大厦等小区数百名业主聚集在燕郊不动产登记中心讨要说法。当日上午,三河市政府副市长刘增禄等相关领导出面回应,承诺“有房本的都能落宗,房本是多少年,新的不动产本还是多少年”。并表示,现已认定福成五期、福泽颐园14-15号楼、祥馨日昇、燕潮家园、电子城小区已经可以办理不动产登记,并随机挑选几名福成五期业主当场办理了不动产登记证。

     (中经城事微信号:zjqy_2013 )本报记者就土地性质为工业用地,办理住宅不动产登记是否合规等相关问题采访上述副市长刘增禄时,人群中其仅表示“没有工业用地”。随后记者就上述问题询问不动产登记中心相关业务负责人时,得到的回答是“先解决燃眉之急,按照领导的承诺先把业务给办了。”

    2017年2月8日下午三点左右,如上市承诺,福成五期2号楼一位业主终于拿到不动产登记证书,性质和用途一览分别标注着商品房和住宅。

    副市长的承诺,工作人员的“燃眉之急”,被外界理解为安抚民心。

工业用地建住宅,究竟哪一环节出现了问题?


    受访匿名业内人士有些担忧,安抚民心可以忽略既有事实先解决“燃眉之急”,但此问题牵扯面广量大,核心问题不能忽略,为何会存在诸多的产权问题?土地性质是工业用地,业主如何拿到政府下发的70年大产权“房本”?土地性质又如何解决?

    “是历史遗留问题。”刘增禄公开表示,诸多小区不能落宗,因为追溯时间较长,牵涉的部门较多,导致一些信息不对称,以至于造成不能落宗。

    “随着领导、政策等多方面的变化,十几年前认可的,到如今也发生了变化。”三河市委宣传部工作人员透露,历史遗留问题,诸如2000年初,因国企发展,集资建房、划分土地等问题遗留到现在。

    值得注意的是,土地性质为工业用地,以福成五期2号楼为例,但业主提供的材料显示,此项目开发商五证齐全,且买房两年后该业主于2010年便拿到由三河市人民政府确权发放的房屋所有权证书。

    最让诸多业主想不通的是,开发商手续齐全,但相关部门土地备案为工业用地,甚至是绿化用地,到底是哪一个环节出现了问题?

    就上述相关问题,2月8、9日,本报记者分别走访了三河市国土资源局、房管局等相关部门,表明采访需求后,未得到正式回应;随后,三河市政府宣传部相关工作人员表示,“尽快协调沟通”。但截至发稿前,记者未收到回应。

     “各种手续均齐全,开发商可能不存在违法,开发商不负责办房产证,不可能通过手段改变土地属性。归根结底可能是土地指标问题,地方政府浑淆或者多占了住宅土地指标。”业内匿名人士受访时表示。

    中原地产首席分析师张大伟表示,土地指标分配中,住宅、工矿必然是大头,一般住宅用地比例只有10~15%。另外包括教育、医院等公共管理的土地比例一般是15~20%,要超过住宅用地比例,这是社会发展协调的需要。

    “以燕郊的行政级别,不可能批大量住宅指标,需求量大,政府急于发展经济的情况下,只能‘蹭’。出现上述大量非住宅用地却能五证齐全,拿到房本,或因当地为求经济发展,住宅用地指标用完后,只能‘蹭’多余的工业用地等其他非住宅用地的指标。相比工业用地来说,住宅用地的指标较少。建设住宅,需要生活设施配套等,投入量大,较为复杂。”上述匿名人士进一步分析称。

    北京京润律师事务所律师张志同从法律角度分析认为,工业用地等非住宅用地规定不能开发建设商品房,如果擅自改变土地用途,属于违法行为。政府相关部门发放房屋所有权证书,这种行为本身给购房人带来误导和损失。消费者房产交易很大程度上是信任政府的相关文件,确信交易时是正规合法的手续,但目前出现的问题说明政府存在失职。针对燕郊此次问题,无论解决方案如何,之前政府等相关方的失职和违规操作也应受到相应的追责。

    “类似土地乱象问题,在全国各地,尤其是三四线城市较普遍,此次产权问题对燕郊而言,或许会起到警钟的作用。”楼市分析人士严跃进置评。

 

人口剧增产业缺失,被撕裂的房、地、产?


    对于以上土地性质等产权问题的解决,2月8日,三河市政府表示,将出台具体的解决办法和工作方案。2月9日,对于燕郊地区出现多个楼盘用地性质是工业用地或者是违建一事,,现在正在解决,已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续,可以登记了,估计在不长的时间,这个问题就会解决完毕。

    但在上述匿名人士看来,短时间内看,土地性质不会轻易改变,改变土地性质相当于改变了用地指标,用地指标改变相应的配套设施是否也将跟着改变,牵扯问题太多,土地市场的规则就要被打破。

    亚豪机构市场总监郭毅认为,燕郊此事已经超出房产问题范畴,上升为社会问题,从政府的角度来说肯定是以稳为主。目前这些存在问题的小区,只要开发商之前在办理手续上面没有太大的问题。可能最终购房者都能够拿到不动产产权证。但是土地性质问题如何解决,可能地方政府还需要再通过沟通和谐解决。

     “燕郊,比较特殊。”这是接受采访时,业内人士普遍都会提到的字眼。众所周知,燕郊最特殊的是其毗邻北京的优越的地理位置,尤其近几年受京津冀一体化、北京行政副中心的影响,燕郊也迅速受到外界关注。

    但在业内看来,这几年燕郊的发展明显与其定位错位。“近几年,通州房价逐渐攀升,仅一河之隔,燕郊楼市的热度也不断提升,用土地拉动经济发展立竿见影,引起早几年前燕郊土地开发热,大量土地出让。” 郭毅表示,楼市过热,大量人口进入燕郊,导致燕郊产业板块短板。

    据了解,燕郊是国家高新技术经济开发区,总面积百余平方公里,总人数从1997年不到9万人,到2015年,发展到常住人口已达75万人。再看房价,2009年底是每平方米六七千元,2016年已达近三万元/平方米,增速惊人。

    公开材料称,根据燕郊2013~2030年的总体发展规划,人口规模到2030年达到105万人。三河市政府工作人员透露,燕郊每年新增5000人,对于一个小镇而言此增速给当地住房、交通、医疗教育等各方面需求带来的压力可想而知。

    业内共识,燕郊目前发展的状况有点积重难返的状态,公共配套严重匮乏,产业发展相对空缺,对人口疏解,资源管控等方面都形成了巨大的压力。

    “燕郊产业发展的缺位,导致了人口很难在当地政府的引导之下在本地同时生活和工作。”楼市分析人士表示,燕郊就很像15年前的通州一样,通州它的产城融合实际上是倾北京全部的力量后,到目前阶段才初见成效。

    “目前燕郊已经形成了以住宅开发为主的现状。近邻资源丰富的北京,如何将北京的产业资源倒流到燕郊去?这个可能也是地方政府需要认真思考的。燕郊10年大力发展楼市欠下的债,可能需要几十年才能补回来。”郭毅进一步置评。

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