48小时见证 | 看不懂的抢地潮与6条地产生存新法则

一切未知与不解，或许都将是一个转折的起点。过去7天如此，过去48小时就更是如此。

放下接踵而至的调控政策可以不做强调，但是，过去48小时内，发生的这三件事情请务必记得。

1.天恒、首创分别竞得北京通州台湖、北京密云地块，前者100%自住房；后者自住房面积达到12.8万平方米，剩余商品房限价，均价不超过21215元/平方米，且最高销售单价不得超过22276元/平方米。

2.北京商办新政出台后，三宗商办用地仍遭房企围猎，以较低溢价成功出让。

3.住建部召开电视电话工作会议，其间肯定北京楼市调控手段，并鼓励全国学习北京。

以过往地产商的逻辑理解，前两件事有点天方夜谭的味道：全是自住房或者绝大部分是自住房的地块，没有太大的投资价值，相当于给政府代建，挣点管理费作辛苦钱。但是，这件事就明明白白、清清楚楚的发生了，任你费解也好，摇头也罢。

第三件事则说明了一定时间内，楼市政策口径的趋势。从930开始，首都北京已经连续两轮领衔楼市加码调控了。所以，北京调控口径的今天，没准儿就是其他热点城市调控口径的明天。

三件事联系起来看，攸克君要提醒诸位了，万万不要再以过去的市场逻辑看待问题。如果说此轮新政的一开始，所有的开发商都是懵的话，现在已经有开发商率先意识到生存规则的转变了。大部分之所以看着费解，着实因为绝大部分人还在用过去的市场逻辑看待现在的问题，漠视生存规则的改变，是要受到惩罚的，是早是晚，只是时间问题。

一、这48小时过去之后，“溢价”的生存逻辑开始被“成本”的生存逻辑替代。首创拿下密云地块已经过去了48小时，绝大部分同业仍在费解首创为何要收下一块基本上都是自住房且剩余商品房限价的土地。很多同业认为，这块地挣不着钱。

这是一种非常传统的算账方式，基本上只算溢价，不太算成本。但是，密云地块的未来空间，很大一部分就出在成本上。须知，首创在此地块周边已有项目，人马齐全，尽调周密，不必重新打鼓另开张，成本优势不小。

在“靠溢价”的生存逻辑下，开发商不太看重成本管控，因为土地升值房价上涨，总比辛辛苦苦的“抠成本”来得轻松。但是，现在不一样了，房地产市场面对的是种种休克疗法的调控手段，地价房价被限住不涨，不控成本从哪挣钱？这是首创地块传递出的一个重要信号。

二、以这48小时为分界点，这之前地产商的竞争比的是战略决断能力，这之后的竞争比拼的将是内控水平。这是48小时之内生存规则的又一个变化。

攸克君一直有一个感受，房地产行业，战略家多，真正的企业家少。因为房地产企业的经营，更多的是看能否对市场和经济周期做出的判断，这个判断，基本上要靠老板的决断力，判断对了周期，上车买票，企业内控治理不出大纰漏，基本上都能赚得盆板钵满。

但是，在这48小时过去之后，面对休克疗法的市场，至少在事实层面上，那个上扬的周期已经结束。在同等情况下，那些企业内部治理更为优秀、流程管控更为科学的地产企业，将有更多的生存空间。以前靠老板的胆识就能赚钱，现在要靠团队的手艺吃饭了。

三、“机会选择”的逻辑要被“生存选择”规则所替代。这48小时之前，地产商拿地的逻辑还是要挑能赚钱的做，这48小时过去之后，恐怕没有太多利润空间的政策性项目，恐怕也要不得不做。

从目前北京推出的地块情况来看，住宅地块基本上都是自住房。未来一年内的状况，也基本可以推断如此。自住房甚至棚户区改造项目将会成为主流，这样的项目摆在开发商面前的时候做还是不做？

放在以前，会因为评估后觉得赚不到太多钱而放弃。但是现在，只要不亏本，这类项目都要做，因为没的选择。至少这样的项目可以保证现金流。做得好还是做不好，要看能力了。

四、替代“周期红利”的是“创新红利”。作为生产要素的供给者，政府正在制定各种规则，限制以各种形式存在的房地产市场周期红利。例如土地出让规则的“魔方式”创新——全部自持、全部或绝大部分自住房、商办物业个人不得购买等，用原来的逻辑评估与判断，都是没法儿做的项目。

就在大多数企业观望、不解甚至抱怨的时候，只有愿意实践的公司，才能逼出自己的“创新红利”。例如万科在拿下永丰地块之时，市场上所有企业都不明白，全自持的项目怎么做，但万科却是生生地搞出了去除住房投资属性的创新尝试。这样的红利，只能给先行实践者享用。

同理，与其抱怨新政对商办物业的种种严控，不如尽早开始尝试一些创新性的运营方式，早做早好，牢骚太盛防断肠，这句话说得太有道理。

五、必须通过市场实践，让团队摒弃之前的习惯的生存逻辑，在规则已经改变的市场中，重新编制一套生存程序，并不断试运行，不断修补BUG，不断升级完善。只会做商品房才能挣钱的团队，如果拒绝升级改变，那么将被历史淘汰。

前文已经说到，供给端已经很难找到按照原有逻辑能够赚到钱的项目，所以，团队就必须拥有新的能力——以前认为做了也不赚钱的项目，现在要能做得赚钱。这个能力，空想不出来，只能在实践中锻炼，甚至摔打。

首创拿密云地块，华润、金茂、首创拿新政之后仍然拿商办地块，就是先行了一步，他们比其他观望的开发商更早地以实践的方式，学习和适应新的生存法则，经过实践升级的团队，自然比后来者在未来的市场中，占绝更大的优势。

六、之于生存逻辑，规模重新变得重要起来。在这一轮房价上涨的周期中，很多地产上市公司骄傲地说，规模变得不重要，赚到多少钱才重要。但是，这48小时之后，规模会重新变得重要。

意识到生存规则改变的开发商，一定要快速提升自身的规模，不仅是大而不倒，更因为作为上市公司，规模提升对于融资、资金周转等环节都有益处。这就是前文说到，为什么那些看起来不挣钱棚改项目、自住房项目也一定要做的原因，他们将为上市企业贡献销售规模。

一次次重大历史变革的经历告诉我们，绝大多数人并不清楚，他们已经无限接近历史变革的重大时刻，只有少数人，会嗅到规则改变的味道，并且现行一步，只有这些人，才是真正的变革红利的享有者。这个道理，放在这里，亦如是。