如果把交房比作房企的高考，那考过毛改精交房的企业则是985牌名企。
2018年6月开始，南宁毛改精将迎来交付大考。这些毛改精的房企是985的料儿，还是211的料儿，抑或连普通本科都不是，都将一一揭晓。
——1——
南宁楼市提前迈入“精装”时代
2017年，全国房地产政策不断加码，精装修政策也相继出台，精装之火已蔓延到三四线城市。
为减少装修垃圾对环境带来的污染，2002年7月，，推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。
截止目前，全国累计发布精装修政策28次，涉及到18个省，仅2017年就有7个省市发布精装修政策，包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地，其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。
2017年，全国精装修新开盘项目1293个，新增精装交付商品房127.4万套。
▲数据来源：奥维云网
精装房省时省力省心、装修款可按揭，减少土建单位、开发商、购房者、装修单位之间纠纷等利好都迎合了快节奏时代购房者的住房需求。
毋庸置疑，住宅市场精装交付是大势所趋。
相比其他城市的循序渐进，刚挤入二线城市阵营的南宁似乎一夜之间进入精装时代。
南宁本没有毛改精，ZF出台了限价令，才有了毛改精。
2017年5月25日，值得载入南宁房地产史册的大日子，南宁发布史上最全政令——限地价、限房价、限售、限贷、限装修价，又称“五限”。自此，南宁楼市进入“限”时代。
▲南宁市住房保障和房产管理局2017年5月25日发布的通知。
自古都是“上有政策，下有对策”。ZF关闭了一扇门，却为开发商打开了一扇窗。这扇窗，就是毛改精。
土地价格高企的时代，加上建安和各种企业运营成本，毛坯价格受限，老实按毛坯价格卖开发商可能亏的连底裤都不剩。
亏钱的买卖，谁愿意做呢？
说到底，南宁提前进入精装时代，不是市场需求到了，而是被各方面因素强行推入。
——2——
要利润，唯有压低精装成本？
既然毛改精不是市场需求，就不能用市场规律看待精装真实成本这件事儿。
根据最近的土地出让信息，先来算一笔账。
▲南宁市国土局土地出让公告。
地块A拍地时限楼面地价6495元/平米（显性土地成本），限毛坯售价是8998元/平米，开发商B拿了下地块A，还要帮ZF建约1万平米的产权移交房（隐性土地成本）。
根据当前各种成本计算，如果把产权移交房计算在内，折合楼面价达到8000元/平米，你让开发商B卖毛坯8998元/平米，那相当于让他吃翔——铁定亏死。
正常情况下，在南宁建房子，毛坯建安成本加贷款利息加各种税费等，要2000-4000元/平米。鉴于上述情况，开发商B为了不亏，只能做精装房，而且必须选3000元/平米档。这样，就可以卖11998元/平米。
假设这个开发商建的房子品质一般，用材用料也都选择便宜的，就算建安等成本只要2500元/平米，精装成本只要500元/平米。但加上地价真实成本8000元/平米，其总成本也要11000元/平米。
即便按11998元/平米卖，其毛利润1000元/平米，利润率不到10%，已经很低很低了。
所以，ZF限价下，开发商要想活着，要想不亏，只有毛改精，且只有尽可能压低精装成本。
据十三妹跟业内人士打探，南宁这些号称3000元/平米的精装，真实成本普遍在500-1000元/平米之间。有些开发商在装修招标标准甚至公然写上500元/平米。
所以，开发商眼里，所谓的3000元标准，只是弥补毛坯限价造成的成本损失。
——3——
交付之日，？
业内都懂，毛改精后，对外的精装标价只是ZF给开发商活下去的最便捷路径，没必要较真。
但对于购房者而言，他们往往不这样认为。
在购房者看来，你按3000元/平米装修标准收钱，就该有3000元/平米标准的样子，而不是连1000元/平米的都不如。
。
于是，你也看到了。很多精装房，交房之日，。
2017年以来，
▲南宁某楼盘精装交房图片。
。
——4——
凤岭北高端盘将交房，能否经得起考验？
“五限”政策出台1年有余，毛改精楼盘陆续进入交房季。十三妹往东站路过荣和公园大道，发现售楼部门口及围墙广告打出交房广告。
▲荣和公园大道售楼部打出交房广告。
荣和公园大道即将首批交房，广西一哥在凤岭北的价格标杆楼盘是否经得起考验？
值得注意的是，荣和公园大道并非“五限”政策后的毛改精，而是在2016年已取得预售证并确定精装交付标准，未受到限毛坯、限精装价格的影响。
售楼部称：首批交房时间是6月底，而在6月4日交房前已举办开放日业主活动，并且业主满意度爆棚？同时展示业主朋友圈截图。
▲荣和公园大道业主朋友圈截图。
▲荣和公园大道业主朋友圈截图。
是否言过其实？十三妹实地踩点，对比样板间VS交房实际，
▲荣和公园大道客厅交房实际与样板房对比。
▲荣和公园大道入户交房实际与样板房对比。
▲荣和公园大道厨房交房实际与样板房对比。
▲荣和公园大道卫生间交房实际与样板房对比。
从图片看，交房实际还原度较高，用材和做工在肉眼上基本没有明显差异。
十三妹注意到，跟2017年后毛改精后的楼盘白墙平顶不同，荣和公园大道在电视背景墙、吊顶、波导线、入户及过道拼花上配置较高。
从目前完成情况来看，荣和公园大道在装修价值上没有明显的“缩水”痕迹。
可以看到，荣和公园大道本次交房较为用心。
从荣和公园大道公众号看到，荣和集团通过“内部一户一验”，邀请“业主预验收”，最后“正式交楼”三个步骤与业主有效沟通、快速处理业主提出问题，这点值得毛改精开发商们学习。毕竟，业主才是最终房子的使用者，他们有充分的话语权。
或许正是这样的用心和成熟的配套（据青秀区2018年中小学青秀区2018年招生地段划分方案，荣和公园大道2018年学区划分为天桃实验学校银杉校区），才成就了荣和公园大道不可撼动的凤岭价格标杆地位。据悉，目前荣和公园大道售价已突破19000元/平米，目前结合交房季推出8折购房优惠。
——5——
精装收房，送你5条验收锦囊
精装交房季到来，为助扒友们安心收房，十三妹特意整理精装房收房5条锦囊。
/锦囊1 / 门面工程
注意检查门、窗，包括品牌、材质是否与合同一致，开关功能是否完好。
门周边密闭性是否好，锁头是否好用，看门开启是否自如，关闭严不严。
门窗套不应有空洞和软弹的感觉，看直角接合部是否严密，是否会自动开关。
窗台云石是否崩裂，以不刮手为原则，窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑。
窗户玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有无残缺，窗户的密封性好不好。
/锦囊2/ 地面、墙壁
地板不应有起拱变形或严重色差、起翘、空心。
留意地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听听有无响声。
铺砖地面灰缝大小是否均匀，拼接线的曲直程度，另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心（高跟鞋可测）。
至于墙面处理，不同等级的装修也不同，贴墙纸、墙布的要查看是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。
/锦囊3/ 强弱电
插座万万不能忽视。灯头、插座是否有电。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也应分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，稍用力拉一拉，看是否虚设。
留意单电路有无更改，电路容量是否足以负荷电器设备，墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮，如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。
/锦囊4/ 排水及防水
检测水管、排水管是否通畅，有无渗、漏、堵现象，管道是否已具有锈迹，气管是否接通。
在卫生间及阳台倒清水试验一下，查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水，各下水处应该流水通畅。
试验水龙头的开关是否灵活有效，包括冲水马桶、淋浴房、面盆。
可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水及防水效果。
/锦囊5/ 空气检测
最容易忽略的是空气质量。
我们在验房的时候，也可以闻一闻空气里的味道，苯超标的涂料会让你感觉房间里有淡淡的香气，有些涂料甲苯二异酸的含量超标。
体感会刺激眼睛、皮肤干涩，觉得不舒服或有条件的可以购买甲醛检测仪或请检测机构来测试。
/结语/
精装时代，购房门槛高企，一套房往往倾尽几个家庭的积蓄。
希望每个开发商都能站在业主角度考虑，不能只看到一个城池的得失，从企业长远发展的角度出发，在追求利润的同时兼顾购房者利益。
在这场交房高考中，有得过且过的考生，当然也会有力争上游的优等生。
尽管精装修可能存在这样或那样的不足，但我们相信还是有用心做好精装修的开发商。
精装交房旺季，是骡子是马都得遛遛，凤岭价格标杆楼盘首次交房，能否考上985，我们拭目以待。
|文/十三妹 编/七小剑
买房事大，先问扒房
200元进VIP购房群
进群先加扒房君：bfj1512（微信号）