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毛改精进入交房季,各路房开能否顺利交卷?

楼主:南宁扒房 时间:2018-06-25 09:42:05

如果把交房比作房企的高考,那考过毛改精交房的企业则是985牌名企。


2018年6月开始,南宁毛改精将迎来交付大考。这些毛改精的房企是985的料儿,还是211的料儿,抑或连普通本科都不是,都将一一揭晓。


——1——

南宁楼市提前迈入“精装”时代


2017年,全国房地产政策不断加码,精装修政策也相继出台,精装之火已蔓延到三四线城市。


为减少装修垃圾对环境带来的污染,2002年7月,建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》明确规定,推行装修一次到位的根本目的在于:逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房。


截止目前,全国累计发布精装修政策28次,涉及到18个省,仅2017年就有7个省市发布精装修政策,包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地,其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。


2017年,全国精装修新开盘项目1293个,新增精装交付商品房127.4万套。

▲数据来源:奥维云网


精装房省时省力省心、装修款可按揭,减少土建单位、开发商、购房者、装修单位之间纠纷等利好都迎合了快节奏时代购房者的住房需求。


毋庸置疑,住宅市场精装交付是大势所趋。


相比其他城市的循序渐进,刚挤入二线城市阵营的南宁似乎一夜之间进入精装时代。


南宁本没有毛改精,ZF出台了限价令,才有了毛改精。


2017年5月25日,值得载入南宁房地产史册的大日子,南宁发布史上最全政令——限地价、限房价、限售、限贷、限装修价,又称“五限”。自此,南宁楼市进入“限”时代。


▲南宁市住房保障和房产管理局2017年5月25日发布的通知。


自古都是“上有政策,下有对策”。ZF关闭了一扇门,却为开发商打开了一扇窗。这扇窗,就是毛改精。


土地价格高企的时代,加上建安和各种企业运营成本,毛坯价格受限,老实按毛坯价格卖开发商可能亏的连底裤都不剩。


亏钱的买卖,谁愿意做呢?


说到底,南宁提前进入精装时代,不是市场需求到了,而是被各方面因素强行推入。


——2——

要利润,唯有压低精装成本?


既然毛改精不是市场需求,就不能用市场规律看待精装真实成本这件事儿。


根据最近的土地出让信息,先来算一笔账。


▲南宁市国土局土地出让公告。



地块A拍地时限楼面地价6495元/平米(显性土地成本),限毛坯售价是8998元/平米,开发商B拿了下地块A,还要帮ZF建约1万平米的产权移交房(隐性土地成本)。


根据当前各种成本计算,如果把产权移交房计算在内,折合楼面价达到8000元/平米,你让开发商B卖毛坯8998元/平米,那相当于让他吃翔——铁定亏死。


正常情况下,在南宁建房子,毛坯建安成本加贷款利息加各种税费等,要2000-4000元/平米。鉴于上述情况,开发商B为了不亏,只能做精装房,而且必须选3000元/平米档。这样,就可以卖11998元/平米。


假设这个开发商建的房子品质一般,用材用料也都选择便宜的,就算建安等成本只要2500元/平米,精装成本只要500元/平米。但加上地价真实成本8000元/平米,其总成本也要11000元/平米。



即便按11998元/平米卖,其毛利润1000元/平米,利润率不到10%,已经很低很低了。


所以,ZF限价下,开发商要想活着,要想不亏,只有毛改精,且只有尽可能压低精装成本。


据十三妹跟业内人士打探,南宁这些号称3000元/平米的精装,真实成本普遍在500-1000元/平米之间。有些开发商在装修招标标准甚至公然写上500元/平米。


所以,开发商眼里,所谓的3000元标准,只是弥补毛坯限价造成的成本损失。


——3——

交付之日,成维权之时?


业内都懂,毛改精后,对外的精装标价只是ZF给开发商活下去的最便捷路径,没必要较真。


但对于购房者而言,他们往往不这样认为。


在购房者看来,你按3000元/平米装修标准收钱,就该有3000元/平米标准的样子,而不是连1000元/平米的都不如。


开发商与购房者对装修款的认知落差成为维权的根源。


于是,你也看到了。很多精装房,交房之日,变成了维权之时。


2017年以来,南宁多个精装房遭遇维权……


▲南宁某楼盘精装交房图片。


▲南宁某楼盘精装交房维权图片。


——4——

凤岭北高端盘将交房,能否经得起考验?


“五限”政策出台1年有余,毛改精楼盘陆续进入交房季。十三妹往东站路过荣和公园大道,发现售楼部门口及围墙广告打出交房广告。


▲荣和公园大道售楼部打出交房广告。


荣和公园大道即将首批交房,广西一哥在凤岭北的价格标杆楼盘是否经得起考验?


值得注意的是,荣和公园大道并非“五限”政策后的毛改精,而是在2016年已取得预售证并确定精装交付标准,未受到限毛坯、限精装价格的影响。


售楼部称:首批交房时间是6月底,而在6月4日交房前已举办开放日业主活动,并且业主满意度爆棚?同时展示业主朋友圈截图。


▲荣和公园大道业主朋友圈截图。

▲荣和公园大道业主朋友圈截图。


是否言过其实?十三妹实地踩点,对比样板间VS交房实际,


▲荣和公园大道客厅交房实际与样板房对比


▲荣和公园大道入户交房实际与样板房对比


▲荣和公园大道厨房交房实际与样板房对比


▲荣和公园大道卫生间交房实际与样板房对比


从图片看,交房实际还原度较高,用材和做工在肉眼上基本没有明显差异。


十三妹注意到,跟2017年后毛改精后的楼盘白墙平顶不同,荣和公园大道在电视背景墙、吊顶、波导线、入户及过道拼花上配置较高。


从目前完成情况来看,荣和公园大道在装修价值上没有明显的“缩水”痕迹。


可以看到,荣和公园大道本次交房较为用心。


从荣和公园大道公众号看到,荣和集团通过“内部一户一验”,邀请“业主预验收”,最后“正式交楼”三个步骤与业主有效沟通、快速处理业主提出问题,这点值得毛改精开发商们学习。毕竟,业主才是最终房子的使用者,他们有充分的话语权。


或许正是这样的用心和成熟的配套(据青秀区2018年中小学青秀区2018年招生地段划分方案,荣和公园大道2018年学区划分为天桃实验学校银杉校区),才成就了荣和公园大道不可撼动的凤岭价格标杆地位。据悉,目前荣和公园大道售价已突破19000元/平米,目前结合交房季推出8折购房优惠。


——5——

精装收房,送你5条验收锦囊


精装交房季到来,为助扒友们安心收房,十三妹特意整理精装房收房5条锦囊。


/锦囊1 /   门面工程


注意检查门、窗,包括品牌、材质是否与合同一致,开关功能是否完好。



门周边密闭性是否好,锁头是否好用,看门开启是否自如,关闭严不严。


门窗套不应有空洞和软弹的感觉,看直角接合部是否严密,是否会自动开关。


窗台云石是否崩裂,以不刮手为原则,窗台有无渗水,窗底部滑道是否平滑。


窗户玻璃的材质、厚度是否符合承诺,有无残缺,窗户的密封性好不好。


/锦囊2/  地面、墙壁



地板不应有起拱变形或严重色差、起翘、空心。


留意地板有无明显的缝隙和不平整,地板与踢脚板接合部是否密合,在每个房间里慢慢地走一遍,仔细听听有无响声。


铺砖地面灰缝大小是否均匀,拼接线的曲直程度,另外,还要看每块地面砖是否粘牢,地板下是否空心(高跟鞋可测)。


至于墙面处理,不同等级的装修也不同,贴墙纸、墙布的要查看是否有气泡,纸与纸,布与布的交接处是否平整。


/锦囊3/   强弱电


插座万万不能忽视。灯头、插座是否有电。



电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也应分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。


卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,稍用力拉一拉,看是否虚设。


留意单电路有无更改,电路容量是否足以负荷电器设备,墙上的电源面板是否足够,位置是否合理,厨、卫的电源是否安全。打开所有的灯具开关,看看灯具是否都亮,如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。


/锦囊4/  排水及防水


检测水管、排水管是否通畅,有无渗、漏、堵现象,管道是否已具有锈迹,气管是否接通。



在卫生间及阳台倒清水试验一下,查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水,各下水处应该流水通畅。


试验水龙头的开关是否灵活有效,包括冲水马桶、淋浴房、面盆。


可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水,然后排出去,检查一下排水速度;检查马桶的下水时,则要反复多次地进行排水试验,看看排水及防水效果。


/锦囊5/   空气检测


最容易忽略的是空气质量。



我们在验房的时候,也可以闻一闻空气里的味道,苯超标的涂料会让你感觉房间里有淡淡的香气,有些涂料甲苯二异酸的含量超标。


体感会刺激眼睛、皮肤干涩,觉得不舒服或有条件的可以购买甲醛检测仪或请检测机构来测试。


/结语/


精装时代,购房门槛高企,一套房往往倾尽几个家庭的积蓄。


希望每个开发商都能站在业主角度考虑,不能只看到一个城池的得失,从企业长远发展的角度出发,在追求利润的同时兼顾购房者利益。


在这场交房高考中,有得过且过的考生,当然也会有力争上游的优等生。


尽管精装修可能存在这样或那样的不足,但我们相信还是有用心做好精装修的开发商。


精装交房旺季,是骡子是马都得遛遛,凤岭价格标杆楼盘首次交房,能否考上985,我们拭目以待。


|文/十三妹  编/七小剑


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