万科前段时间在北京拿到的两块自持项目的开发模式终于确定了——众筹，摊薄成本，从运营中获得收益。

对于全国楼市来说，这也是一个大事件，一块地由开发商自持70年，对于当下的楼市来说，这显然是一种重资产运营模式，土地是自己的，房子是自己的，我还得负责70年的租赁运营。 

为什么是万科？

众所周知，这几块土地报价达到上限的不止万科一家，但最终花落万科，当报价达到上限后，选择标准是“竞争高品质商品房建筑方案”，我们不知道最终万科给出了一份怎样的方案，从而打动了决策者。但三块地，万科独占其二，显然是值得深究的。

笔者在这里仅作个人揣测。在这样一个双向选择过程中，万科有足够的诚意来长期运营这个项目，而ZF也想找一个足够让自己放心的企业来运营这个项目。

从ZF的角度来说，这三块地要充当起一个标杆，一个由市场主体自主运作的租赁住房示范项目。

在租赁市场鱼龙混杂的当下，人们很难获得好的租房体验，他们对这一点其实很清楚，而且租赁业务在二手房市场中只能算作相对边缘的业务，主营业务仍然是二手房买卖，这是由二者的利润决定的。市场好的时候，各家中介重点发力二手房买卖业务，对租赁这一块相对轻视，市场行情差的时候，租赁业务被重新拾起来，成为冲抵成本和保营收的一种方式。

这种现状得变一变了，梳理现有的租房市场，从哪里入手都是ZF必须思考的问题。

依赖二手房中介可行吗？恐怕不大现实。二手房中介们和ZF之间的关系远没有地产商与ZF之间的关系密切。

举个例子，二手房中介与ZF打交道最多的无非是交易环节的网签和过户等，这都是一些手续流程而已，而ZF除了发布一些行业规范之外，也没有足够的资本来让二手房中介们相应号召。

而地产商则不然，它必须要买地盖房，不然就活不下去。地产商需要土地这个口粮，而土地则由ZF掌握，两者之间存在天然的依存关系。

从ZF的角度来看，让地产商自持项目，既能向市场做出调控房价的承诺，又能借此契机打破住房租赁市场发展缓慢的困境，这是一举两得的事。之所以选择了万科，笔者暂时认为是万科在北京楼市中积攒的口碑促成了这次双向选择。万科在刚需住宅方面有足够优秀的开发经验，而且物业服务在业内也首屈一指，这都符合ZF的预期。

从万科的角度来说，其首先要面对的是成本问题。关于成本问题，各路专家已经替万科推演过N多遍了，而万科也终于在近日回应了市场的关切：刘肖（万科副总裁、北京万科总经理）给出了“众筹，摊薄开发成本，提供配套、高品质服务来获取收益”这样一个方案。

就整个行业而言，这是一次全新的探索，这里的“众筹”，笔者认为不能简单理解为集资盖房，而是整合全产业链优质资源，共同运作这个项目，比如找到最便宜的资金、最会盖房子的建筑企业、最贴近市场的设计单位和装修公司、最会寻找客源的营销公司、最会运营地产的物业管理公司。

“心往一处去，力往一处使”，这是万科希望看到的结果。

有人说，万科这次的选择，应该从战略的角度来认知，对于这一观点，笔者是认同的。战略是什么？战略要符合ZF预期，并引领行业发展方向，虽然不乏财务风险，但这是一次不能仅从财务角度来判断的选择。

这里有ZF的期待、行业的转型升级、城市竞争力乃至承载了“居者有其屋”的良好愿景。

过高的房价，的确成为阻碍人才流动的障碍，企业和城市的竞争力都因此削弱。住房租赁市场如果能在万科的引领下蓬勃发展，再加上户籍改革等制度方面的同步推进，留在一线城市并不一定是“居者有产权”，也可是以租房形式的“居者有其屋”。

前段时间，马云炮轰房地产行业——地价过高，经营者只关心从房地产赚钱。

而万科这次主动选择在如此“局促”的空间里跳舞，也可以视为是地产商们的一种回应：地产商们并不是没有担当！

以上。

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