房屋土地使用权70年到期咋办? 中央有了新说法!

财经 2017-12-06 22:20:37


70年的土地使用权到期后,你的房子还是你的吗?这一直是许多老百姓热切关注的问题。


11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。


引人瞩目的是,《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排。


住宅使用权如何续期


国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地的期限是70年。


公众一直很关注:不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?


此次《意见》明确,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。


中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。



杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。


中国(海南)改革发展研究院院长迟福林表示,《意见》尽管没有出台具体的内容,但特别重要的是,指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。


专家普遍认为,《意见》也是强化物权法的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。


遏制征地与拆迁矛盾


目前,个别地方政府打着公共利益的旗号,占用和征收土地,只付出低价进行补偿,转手进行房地产开发。


最终,政府和开发商攫取高额利益,而部分被征收人的合法权益没有得到保障,引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾,并造成失地农民等长远社会问题。


《意见》明确,完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围,不将公共利益扩大化。给予被征收征用者公平合理补偿。



专家表示,受人关注的贾敬龙案,起因就与征地拆迁有关。《意见》提到细化规范征收征用的法定权限和程序,这是最根本的法律约束。


而遵循及时合理补偿原则,关键是及时。到底是事前、事中还是事后?补偿费用是多少?都要在征收之前就应该谈好。


中国人民大学法学院教授刘俊海建议,在适用实际损失赔偿原则的过程中,应当引入价格评估程序,且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。


如果双方不能形成一致意见,应由法院指定评估机构。如果评估有误,评估机构要承担损害赔偿责任。


保障农民宅基地权益


过去,宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下,大量农民进城,不少地区宅基地社会保障权利弱化,财产权利性质日益突出。


在这种情况下,需要在发挥宅基地的社会保障作用的基础上,有序赋予宅基地的财产性权利。


《意见》指出,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。




去年2月,全国人大授权北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法等相关规定,深化农村土地制度改革。


其中15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题。


经过一年多的试点,不少宅基地试点县市已取得实质性进展。


如湖北省宜城市对当地宅基地完成测量确权后,首批5户已获得共46万元的农房抵押贷款,8个试点村共有112户村民选择有偿退出宅基地。


专家认为,《意见》提出赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益,能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动,最后变成“活资源”



此外,《意见》还为解决其他几项产权问题明确了方向,如加大对非公有财产的刑法保护力度、纠正民营企业经营不规范问题、依法慎重处置涉案财产、完善政府守信践诺机制等。


来源:经济参考报、新华社