（十七）哈萨克斯坦法律环境调研-----土地（二）

2．哈萨克斯坦土地所有权（占有权）保护

Ø 哈萨克斯坦共和国有三类土地权，即，所有权、使用权和支配权。

· 土地所有权 - 法律保障的实现实际拥有土地的能力。土地所有权指的是可以使用和占有土地，但法律上没有支配权。因此，不能出售或交换土地，只能自己直接使用。

· 土地使用权 - 个人无限期（长期土地使用）或在补偿和（或）无补偿基础上的特定期限（临时土地使用）内拥有和使用属于国有财产的地块的权利。

· 土地支配权 - 决定了哈萨克斯坦共和国境内土地法律命运的法律保障的国家权利，以及私有者在不违反哈萨克斯坦共和国法律的前提下进行有关自己拥有地块交易的权利。

    请注意，授予期限超过一年的不动产与土地使用权、押金、租金以及不动产权与土地使用权的累加只有在根据哈萨克斯坦共和国《关于不动产权国家注册》法进行国家注册后才有效力。 

2.1.土地所有权

Ø 地块所有权可通过以下途径产生： 

1) 授予所有权； 

2) 转让所有权； 

3) 按普遍的法律继承顺序转移所有权（继承、法人重组）。 

Ø 地块所有权的产生依据包括：

1) 国家机关的法规； 

2) 民事协议。

    如土地私有，则投资者可向其所有者购买该土地。这是很简单的方法，没有特殊的法律约束。所有权转移需要：1. ；2. 获得确认土地权的所有权证书。 

    、土地无偿使用合同或土地购买合同，这些合同条款在此不予以讨论。 

    应当注意的是，为在所涉及地块进行勘测设计工作，开发商只需与土地所有者或地方行政机关签订合同，并在无任何报酬的情况下开展前述工作。以后，如有良好的勘测结果，则可以办理土地使用权的相关手续。 

2.2.土地使用权

    土地使用权也是物权。只有在所有权相关法规适用于土地使用权时，土地使用权才不能与本法典或者物权本质相抵触。

Ø 土地使用权分为以下类型：

· 永久型或临时型；

· 可征用型或不可征用型；

· 有偿或无偿获得型。

    根据土地法第34章第2条，永久土地使用权不归外国人所有。 

    非国家法人也可授予临时土地使用权（基于有偿和无偿），该使用权可以是短期的（5年）也可以是长期的（5-49年）。 

Ø 土地使用权通过以下途径产生： 

1) 授予土地使用权； 

2) 转让土地使用权； 

3) 依照普遍的法律继承顺序转移土地使用权（继承、法人重组）。 

Ø 土地使用权产生的依据包括： 

1) 国家机关的法规； 

2) 民法协议。

    应基于主管机关的决定，根据土地权授予的权限范围进行土地使用权的授予。 

    如地块用于开展活动或执行需要许可证或签订矿产利用合同的，则应执行相应的行动。而且，拥有矿产利用合同是快速办理地块使用手续的基础。临时土地使用权不得超过五（5）年，除非土地被用于租赁项目的实施。

Ø 在以下各项中将授予无偿临时土地使用权： 

· 公用道路、国有财产项目与社会文化项目施工期间；

· 在公私伙伴关系合同有效期内，包括PPP合同；

· 根据哈萨克斯坦共和国立法规定程序授予建筑物（房屋）及构筑物无偿临时使用权时。

   地块的有偿临时（短期和长期）土地使用权（租赁）可授予非国家法人，以及国际组织。 

   有偿临时土地使用权（租赁）可授予外国人进行期限为10-49年的农业或农场活动，以及进行期限为49年的商品农业生产活动。

   特殊情况下，根据《投资法》，土地根据与国家签订的投资协议提供给开发商。投资人可以在整个项目实施期间免费使用土地，项目完成后，土地权将无偿转让给开发商。

作者简介：臧洁妹律师 中国政法大学与哈萨克斯坦欧亚大学联合培养博士研究生 北京中伦律师事务所律师  北京律师协会PPP课题组成员 专利代理人

2006年至今一直从事中亚地区法律事务工作  曾就职于中石油、电力央企中亚地区项目部

业务领域：中亚能源投资 建筑工程与基础设施 收购并购 中亚刑法 知识产权