物业管理区域的分裂和

文/宋有兴

但在实践中并没有发现各省、自治区和直辖市制定了物业管理区域的划分标准，目前各地基本是参照房地产开发企业在土地开发规划中，被批准的分期开发规划来确定的。大的单位到“小区”，小的到“小区”中按地理方位或者不同建设标准分期建成的“园区”或“苑区”，这些有“组团”性质的单位。

然而对现在小区中越来越多的，同时出现了两个以上的物业管理企业或两个以上的业主大会（含筹备委员会）的现象，这么一个似乎熟悉的概念遇到了前所未有的挑战，既不能进行政策解释，也很难解决实际问题。

分裂现象之一

开发企业或其他一些集团，集中购买了小区中的相对独立的住宅单位后，形成的集体意见很容易对其他大多数的小业主的分散意见形成控制，这在客观上会实际形成少数控制多数的局面，并使得在业主公约、业主大会行为规则、选聘和改聘物管企业和维修资金筹集和使用等需要三分之二以上投票权数表决通过的重大问题，最终难于获得通过。

最近突出的情况是，当开发企业属下的原物管企业被业主大会解聘后，由开发企业内部职工构成业主的小区内的园区里，他们可以拒绝新的并留住老的物管企业，理由就是他们是属于另一个“物业管理区域”。而在当地房地产主管部门对此进行协调和行政仲裁时，政策依据软弱无力。

分裂现象之二

同样突出的问题还出现在业主之间的权利争执上：当部分业主对业主大会决议或业主委员会的行为不满甚至产生对抗时，他们会形成相对统一的另一派，在“另一个物业管理区域中”组建新的“业委会”并聘用自己认可的物管企业。他们或者另立山头，与原业委会分庭抗礼；或者直接否定原业委会的合法性，要求移交权利。对于这种现象，比在同一个物业管理区域中，判断新老“业委会”是否合法要更加困难。

“独立”的措施

建议由国家建设部门尽快制定对“物业管理区域”的参考划分标准，允许各个地方上掌握执行尺度。在制定标准时，应该把“物业管理区域是有相对隔立和可以封闭的墙体和道路”这一要素重点写入，这样更吻合在一个物业管理区域中，业主不可分割的共有权属性质，并与其他物业管理区域的业主权利相区别。

分裂现象之三

对于物业管理小区中不同的园区，前期物业管理即业主大会成立以前由开发企业委托的物业管理，主要是按照小区中分别不同的建设标准而不是服务标准，来核算和收取不同标准的物业综合服务费。但是在业主大会成立后是否续聘或者解聘原有物管企业的过程中，业主进行判断的主要标准，却是服务与收费是否相匹配，而不是建设与收费是否相匹配。这一标准的不同容易导致的直接结果就是炒掉原来的物管企业。不计其他作用，新老物管的替换一般都伴随业主和其他社会资源的很大浪费。

建议“物业管理区域”的划分，不仅要考虑建设标准，还必须考虑服务与收费等社会软资源因素在内。同时要求开发企业必须在前期物业管理服务合同中，明确自己和物管企业在服务要求和标准上的责任和义务。

分裂现象之四

在不同的物业管理区域中，业主大会及业主委员会是否得力，目前人文依赖的因素要远远大于制度保障的因素。其中业委会委员老龄、活动金费缺乏和协调工作低效构成三大症结。直接导致的结果，是在发生物业管理纠纷时，物管企业听不到业主方面的统一意见，或者业主意见无法形成有效决议，而在当前业主大会的成立本来就很不易的情况下，又出现了遇到阻力时业委会成员越来越容易和随意辞职的势头。业委会委员的替身、虚设和空缺现象，导致业主工作更加低效。

业主合法组织的活动关乎各方利益博弈，同时是和谐社区建设的主要依靠对象，单依赖业主觉悟和公益心是不够的，要消除业主中存在的“搭便车”、不守公约和不能履行业委会委员职责的现象，应该在业主大会行为规则中增加业主大会日常工作者的受益和罚责。

建议由国家发改委和财政部，允许在“物业服务费”的相关构成中，增加“预收综合协调费”的项目，作为对业主大会活动经费，以及业委会成员履行职责的基本劳务、业主大会聘用专职秘书或其他中介人员的报酬等等开支的预先筹集。在年末以停车费等业主资产收益填补，原预收款退还业主本人；在业主不履行公约和大会决议时作为对其他业主的补偿；在业委委员不履行章程时作为罚金；在节余时充用社区文化活动经费等。

分裂现象之五

现在物业管理区域中的收费行为，均是由物管企业向业主个人收取。在业主大会成立后的情况下，就像一个管家要按统一约定的家规服务，却又必须向各个家庭成员分别讨要工钱一样。业主个人和物管企业都容易在相互间的意见分歧中，因局部矛盾形成对抗。业主个人的行为，通常会置业主大会和业委会于不顾（事实上如果这些分歧不直接涉及到其他业主的个人利益时他们也很少过问），从个人动机上煽动和扩大对物业管理的不满。物管企业也会将与业主局部对抗中的损失，转嫁甚至加倍报复其他业主。这种情况，就和一个大家庭中偶有顽童不守家规却又专门刁难管家，管家管不住顽童又没有家长支持就消极怠工和暗中作恶坑害全家人一样。

另一方面，当物业管理在收费时需要面对的总是业主个人时，他们也非常容易在权衡利益后对业主个人施行收买和放纵。而此时，收买导致的是业主彼此的不信任和对物管企业的更加不信任，放纵带来的是其他业主的恶意效仿。既然此时的业委会完全失去协调作用，而又不能施行收买和放纵的话，他们最后的一条路就是打官司，这就是类似北京“强制执行”的由来。可是到了这一步，其他业主站出来，比较一致的声音竟然是支持欠费！

按照《物业管理条例》的精神，提供服务方应该向最终用户收费。这在有一户一表条件下，收取水、电、燃气等费用是最为科学和现实的。但是物业管理提供的主要是全体业主共用物业、设施和相关场地等部分的服务，这种不可分割的共同受益却要由业主分别付费，显然与条例精神并不吻合。目前由业主集体决定与物管企业商定签署服务合同，可是又要由业主个人判断物管企业是否遵守了合同因此是否付费，这是多么不合逻辑的事情。

建议由国家相关部门修改物业服务收费方式，规定在成立业主大会的物业管理区域中，由业主委员会代为收取各业主应交物业服务费，再按物业服务合同和实际情况核定物管企业履约情况支付给物管企业。这样不仅能将业主对可能是属于物管也可能是属于业主之间的问题，先在内部进行鉴别和协调，还能促进业主成立和参与业主大会的积极性，减少类似发生在北京的“强制执行”这样对业主和物管都极具形象伤害的事件，而且才能体现由业主大会委托业委会与物管企业商定签署服务协议的真正价值。

原载于《现代物业·新业主》2006年第2期总第44期

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