对话BTV《第一房产》| 五环外新兴商圈崛起，楼市格局如何变幻？

BTV《第一房产》

您怎么看五环外新兴商圈成主流？ 

李杰

随着北京城市的发展扩张，核心城区供地越来越少，近年来北京土地供应外扩已经形成趋势，五环外供地成为主流。五环外基础设施，特别是交通，比如地铁的完善，以及大量住宅供应和商业配套吸引居民去五环外购房生活。

2014年至2016年3年间，北京商铺市场以新兴区域快速扩张为主旋律，大量位于五环外，特别是随着东部的通州、南部的大兴以及西边丰台等新兴区域的优质商铺入市，新兴区域存量持续增加，目前占比已经超过整体市场存量的60%。

BTV《第一房产》

在业态竞争激烈、电商夹击以及商圈外迁的过程中，自身需要什么样的转型？

李杰

就一些核心区域而言，在竞争激烈的商业环境下，核心区项目的分化程度越来越明显。我们看到，为了保持竞争力，很多现有项目积极进行调整和翻新。而无法应对挑战的老旧项目将面临退出市场，或者被改造为其他业态。

对于新兴区域的项目，过去三年存量大增，面临最大的问题是项目之间同质化竞争和不成熟的零售氛围，这些项目需要更长的培育期，未来租金增长将受限。

BTV《第一房产》

您认为五环外土地供应猛增代表着什么？

李杰

随着核心城区供地越来越少，近年来已经形成北京土地供应外扩的趋势，五环外供地成为主流。这意味着主城区人口压力将逐渐缓解，更多人将搬迁至五环外生活，从这个角度看，五环外土地供应猛增将进一步促进和支撑五环外的新兴商圈的发展。

BTV《第一房产》

以前说起商圈都是二环的西单、前门、王府井，随着商圈从二环到三环到四环，再到现在的五环外，这样商圈的不断外迁意味着什么？为什么传统意义上的商圈正在被新兴的商圈取代，新兴商圈又有哪些优势？

李杰

随着城市的不断发展，人口、基础设施建设、商业设施和商业活动不断向外扩展，商圈也就从原来传统的二环内范围不断外拓。商圈的外扩一方面反映了北京消费市场规模扩大，消费需求不断外溢；另一方面也反映了北京市场各类商圈的多元化发展，且消费市场丰富度提高。

新兴商圈项目交通便利，都靠近地铁甚至是地铁上盖项目，与地铁站直接接驳。周边有大量的居民社区，因此定位为针对家庭消费的社区购物中心。业态以餐饮、儿童、电影院等体验型为主。

不可否认，一些核心商圈，比如曾经辉煌过的建国门商圈已经基本消失，但我们并不认为传统核心商圈会被新兴商圈取代。位于核心区的传统商圈，比如王府井、西单、CBD都依然保持着自己的地位，是各大品牌进入北京市场的首选区域之一。据高力国际统计，目前北京核心区商铺租金呈稳步上涨趋势。另外，随着北京主城区不再允许新建大型公建项目，核心区域的商业项目稀缺性将更加凸显。