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【以案说法】商铺拆迁系列之:当承租商户邂逅拆迁

楼主:征地拆迁那些事儿 时间:2018-03-12 16:41:42


来源 | 北京在明律师事务所

办案律师 | 马丽芬律师、梁红丽律师


关键词 / 北京拆迁,承租人,商户,商铺拆迁,马丽芬


【事实概要】


前篇——邂逅拆迁


月儿弯弯照九州,几家欢喜几家愁。普通公众对于拆迁的心理意境大抵同于此,有的人会欣喜若狂,有的人会怅然若失,还有的人则迷失在复杂的情感波动中。陈佳卿(化名)属于第二者,她在北京市石景山区古城好世界南侧经营有一处建筑面积超过720平米的餐厅,风风火火干了近十年,生意正当如日中天。然而,2009年5月13日,北京市土地储备中心石景山区分中心张贴了《京西商务中心建设项目用地地上物拆除通知》,告知包括陈佳卿餐厅在内的诸多房屋均被列入拆迁范围。


中篇——拆迁之痛


按理说,在地比金贵的北京城,陈佳卿的餐厅建筑面积如此之大,能够获得的拆迁补偿金自是不菲,甚至足以让她跻身千万富翁之列,她应当冁然而笑才对。然而,陈佳卿的愁却“恰似一江春水向东流”。原来,餐厅用房均是租来的,其中一半起租于2001年5月13日,约定止租日期是2010年5月25日,出租方为个人张爱媛(化名);另一半起租于2006年1月1日,约定止租日期是2010年1月1日,出租方为古城冷饮厂。动迁后,张爱媛答应补偿陈佳卿40万元,因距后者预期的70万元有较大出入,双方协商未果;古城冷饮厂则是态度强硬地采取“零补偿”方针,于2009年9月29日委托律师向陈佳卿发出《律师函》,要求其在2009年10月15日前无条件腾空房屋并交付拆迁人拆除。


面对拆迁大潮的车轮,没有争取到合理补偿的陈佳卿是“战战兢兢,如临深渊,如履薄冰”地继续经营。然而,奈不住拆迁现场的混乱,餐厅顾客越来越稀少,她的生意日渐惨淡。到了2009年10月15日这天,涉案房屋的原始产权单位古城泰然投资管理公司对陈佳卿的餐厅采取了停水停电的措施,迫使她终止了经营,严重经济损失造就的无力感将陈佳卿漫天席地地包围起来……


后篇——痛的升华


停止营业后,陈佳卿停止了向两个房东交房租,也拒绝将房屋腾空交由拆迁人北京市土地储备中心石景山区分中心拆除。2010年2月24日,房东之一张爱媛将陈佳卿起诉至石景山区人民法院,诉请:(1)判令立即解除原、被告之间房屋租赁合同;(2)判令被告将餐厅占用的房屋交与原告;(3)判令被告立即给付原告房屋租金1.3万元。法院受理了该诉讼,并以一纸传票通知陈佳卿3月17日开庭。


理想补偿无果却反成被告,陈佳卿的拆迁之痛顿时升华到无以复加的地步。痛定思痛,她决定法律维权,好让自己的拆迁命运由悲催走向蔚然。2010年3月2日,经过委托,马丽芬律师与梁红丽律师成为了帮助陈佳卿走出困顿局面的维权同盟。


【办案掠影】


办案第一辑:管辖权异议赢“时机”


律师的工作往往与“救人于危难之中”相辉映。马丽芬律师与梁红丽律师介入陈佳卿个案时,距离开庭审理只有半个月的光景。要化被动为主动的第一个关键点就在于,不能让已经被动的局势变得更加糟糕。因此,二律师经过对案情深挖厚掘之后,想出了一条“锦囊妙计”——向石景山区人民法院提出管辖权异议,理由在于:陈佳卿户籍在吉林省,按照民事诉讼里通行的“原告就被告”原则,石景山区人民法院对本案没有管辖权,应当依法将案件移送至吉林省陈佳卿的户籍地法院审理。


这一申请成功改变现状——历经这轮管辖权异议程序,张爱媛诉陈佳卿一案后来被延迟到9月13日开庭审理。而“一寸光阴一寸金”,在这宝贵的6个月时间里,马丽芬律师与梁红丽律师频频出以“重拳”,赢得了最终的谈判生机!


办案第二辑:两封律师函防“偷腥”


管辖权异议之举及时扼住了陈佳卿拆迁命运急转直下的势头,随后,马丽芬律师与梁红丽律师开始了另一项意义非凡的工作:同时致函张爱媛与古城冷饮厂,告知涉案房屋拆迁应得的搬迁补助费、停产停业综合补助费等经济补偿依法应当归陈佳卿所有,在双方房屋租赁关系解除之前,二者不得单方面与拆迁人签订补偿安置协议,否则将构成侵权法律后果,补偿安置协议也将效力灭失。“项庄舞剑,意在沛公”,马、梁二律师的睿智《律师函》及时确保了陈佳卿未来的拆迁利益不被两个房东占为己有!


办案第三辑:二度起诉终获“调解”


马丽芬律师与梁红丽律师在充分做好“守住大本营”的维权工作之后,便开始了彻底瓦解被动劣势的第三步骤:先是以古城泰然投资管理公司为被告打起恢复供水供电的民事官司,因为二律师根据案件细节确定被告停水停电的行为没有法律依据可言,构成对原告的侵权。不过,法院并不接收这个胜券在握的官司,不予立案,静无声息地在拆迁官司立案难现状中多画上了一笔。


一诉的失败并未能阻却马、梁二律师提起第二诉的步伐——换之以北京市土地储备中心石景山区分中心为被告,以被告没有取得相关批准手续及拆迁许可证的情况下即实施拆迁的行为为被诉客体,请求法院判令被告停止对陈佳卿的房屋拆迁。这一诉亦未能挣脱不予立案的命运,但是,却集合前一诉以及管辖异议之力,有如“一泓清冽的休止符,凝住了九曲回肠”,成功扭转了陈佳卿维权个案的局面:法院方开始积极斡旋协调,备受压力的拆迁人开始以低姿态与陈佳卿协商,并开出了68万元的拆迁补偿。面对接近理想补偿的结果,陈佳卿欣然签订了协议,退出了这场法律纷争。


【律师说法】


本案对于很多租赁房屋用于营业的商户来讲,想必堪称典范,其典范性体现在贯穿其中的拆迁损失、拆迁补偿、停水停电等三个方面。因此,笔者将根据诸多个案抽象而出的共性以及法律的有关规定对这三个方面进行梳理、介绍。


首先,就承租商户因拆迁所遭致的损失而言,商户们一般已在拟拆迁房屋里投入了大量装修,一旦拆迁就需要变更经营地,这种装修成果就即不能继续维持,也很难量化出具体的价值,因此是很容易遭受损失的一个方面。并且,商户们能不能以原有的租赁成本找到类似条件的房屋继续经营,要花费多长时间达到与原来店面类似的经营效果都难以估算。这两种损失与营业损失一样,都是应当获得拆迁补偿的。


其次,就承租商户因拆迁可获得的补偿而言,根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条与第27条、《北京市城市房屋拆迁管理办法》第21条与第31条及《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第20条等相关规定,拆迁租赁房屋的,只要所有权人未与承租人解除租赁关系,又没有另外提供房屋供承租人承租使用的,拆迁人就应当与房屋所有权人与承租人共同商议补偿安置事宜;如果商议过程中所有权人与承租人之间无法就解除租赁关系达成协议的,拆迁人应当对所有权人进行产权调换,调换所得房屋由承租人继续承租。这一层关于补偿方式、补偿参与的知识对于居住用、商业用的承租人都受用。如果承租人是商户,那么,拆迁人还应当对其支付停产停业综合补助费、搬迁补助费。实践中,不少房东觊觎这两项补偿的现象并不少见,因此,作为承租商户应当清晰知道自己的这两项补偿权利。


再者,停水停电促拆迁的现象在拆迁中并不鲜见,承租商户遇到这种现象的概率更大,因为商业行为一刻离掉水电,不可小觑的损失就将产生;如果持续停水停电,没有几个商户能够耗得起。因此对于拆迁房而言,停水停电的手段几乎屡试不爽。不过,根据国务院办公厅于2004年6月6日发布实施的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的第4条与《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第24条的明文规定,停水停电乃至停气停暖的“四停”手段都是被严令禁止的。如果个案中承租商户遇到停水停电的现象,如果停水停电的主体是开发商或者别的企事业单位,既可以向法院提起恢复原状的民事诉讼,也可以向房屋拆迁管理部门申请对行为人进行行政处罚;如果停水停电的主体是行政机关,则可以提起行政诉讼乃至行政赔偿诉讼。


西方人喜欢数量化,因为逻辑思维在那些民族的脑子里根深蒂固。对于他们来讲,上帝是原点,一切都从上帝推下来,层层都要讲逻辑,将明确的递进关系,在每一个时点,都可以往前推到原点,或者往后推到归宿,总则,一切都有明确的规则。然后,对于国人来讲,几千年来早已习惯了人际思维,因此在来到规则时代后显得生涩不已。但是,作为一个与拆迁有着利害关系的人,无论是个人,还是法人,只有熟悉了拆迁中的活动规则、利益分配规则并遵循这些规则,才能守护自己的权益甚至人生!


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理念

北京在明律师事务所拥有豪华专业的拆迁律师团队,主办全国各地征地拆迁案件,希望用律师的力量可以帮助拆迁户朋友提供更多法律服务,帮助他们拿到合理的拆迁补偿。


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