用承租房屋与他人合作且未造成出租人损失的不构成转租——罗x夫妇诉邬亮房屋租赁合同纠纷案

【中 法 码】合同法学·租赁合同·租赁合同·合同解除·解除事由 (t050405012)

【关 键 词】民事　房屋租赁合同　承租人　租赁房屋　合作经营　按时交租　房

屋无损毁　不构成转租　出租人　解除合同　不予支持

【学科课程】合同法学

【知 识 点】房屋转租 合同解除

【教学目标】明确房屋转租的概念，掌握房屋确系转租的条件。

【裁判机关】

【程序类型】民事二审

【案例效力】★★★☆☆ 2015年9月3日刊载

【案例信息】

【案    由】房屋租赁合同纠纷

【案    号】 (2015)琼民三终字第29号

【上  诉 人】 邬亮（原审被告）

【被上诉人】 罗x夫妇（原审原告）

【争议焦点】

承租人租赁房屋后，以涉案房屋为合作条件与他人合作经营餐厅，按时交纳了房屋租金，房屋无损毁，此种情况下，出租人能否以承租人转租为由，解除租赁合同。

【裁判结果】

：解除被告邬亮与原告罗x夫妇签订的房屋租赁合同。

，被告邬亮不服一审判决，。

：撤销一审判决，驳回被上诉人罗x夫妇的诉讼请求。

【裁判要旨】

承租人未经出租人同意将承租房屋转租系出租人可以主张解除租赁合同的条件，因此认定房屋确系被转租系租赁合同得以解除的关键，反之，承租人的行为不构成转租的，出租人解除合同的主张则不应予以支持。承租人以承租的房屋作为合作条件与他人合作，按时交纳房租，且房屋无损毁情况，并未增加出租人要求返还房屋的困难，亦未影响出租人对房屋收益权以及处分权，因此不能认定承租人与他人合作的行为构成转租，故出租人以承租人转租未经其同意为由，要求解除租赁合同的主张，不应予以支持。

【法理评析】

房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。根据我国的法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，转租的认定系租赁合同可否继续履行的关键，实践中承租人再次出租的行为存在以承租的房屋作为合作条件与他人合作的情形，但此种情况并不能一概认定为“转租”，主要应考虑两个方面：一系合同相对人是否发生了实质性的变化；二系再次出租的行为是否影响了出租人对房屋所享有的租金收益以及处分权。对于按时交纳房租且未对房屋造成损毁的情况，实际上对出租人的收益权及处分权未造成影响，因此不适宜按照“转租”处理。

本案中，承租人租赁房屋后，以涉案房屋为条件与他人合作经营餐厅，承租人按照餐厅的盈利情况收取分红，餐厅经营期间，先是由承租人交纳房租，此后以餐厅或合伙人的账户交纳房租，实质上承租人并未脱离房屋租赁合同，合同权利义务相对人未发生实质性变化。同时，出租人对交纳房租人的变化并未提出异议，承租人再次出租的行为亦未对房屋造成损害，故承租人以承租的房屋作为合作条件与他人合作并未侵害出租人的收益权及处分权，因此出租人要求解除租赁合同的主张，不应予以支持。

【适用法律】

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，，。

，全面地、客观地审查核实证据。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【思考题和试题】

1.简述房屋转租的概念及应具备的条件。

2.试述承租人租赁房屋后不能转租的情形。

3.简要说明承租人可以要求解除租赁合同的条件。

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人：邬亮（原审被告）。

被上诉人：罗x夫妇（原审原告）。

上诉人邬亮因与被上诉人罗x夫妇房屋租赁合同纠纷一案，(2013)三亚民二初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。

2007年6月，常年居住在北京的外国人罗x夫妇与邬亮签订一份合同，将二人共同所有的位于海南省三亚市的一间商用铺面出租给邬亮经营西餐厅，合同约定如需转租，必须取得罗x夫妇的同意。2012年上半年，罗x夫妇发现工商登记档案中有一份伪造的罗x与王艳辉签订的房屋租赁合同，涉案房屋现已由王艳辉经营中餐厅。罗x夫妇认为邬亮私自将房屋转租给王艳辉，根据合同法第二百二十四条规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，以及双方合同的约定，邬亮已经违约。。

邬亮辩称其并未转租房屋，而是与王艳辉签订《餐厅合作协议》，以承租的房屋作为合作条件与王艳辉合作，开业至今双方已经进行了数次分红，x夫妇诉讼请求。

王艳辉述称其与邬亮之间系合作经营关系，按合同约定承担风险与收益，不是转租。伪造罗x与王艳辉房屋租赁合同系其手下员工所为，王艳辉与邬亮不知情。而且，餐厅现有员工40余人，如果解除合同，员工会失业。x夫妇的诉讼请求。

，邬亮与王艳辉签订了《餐厅合作协议》，以涉案房屋为合作条件与王艳辉合作经营餐厅，并从2012年3起至2015年3月，每半年根据餐厅盈利情况收取一次数额不等的分红。在邬亮与王艳辉合作后，先是邬亮向罗x交房租，后来以餐厅或王艳辉的账户交过房租，罗x并未提出异议。房屋租金没有拖欠。另外，罗x夫妇最初交付给邬亮的是毛坯房，邬亮与王艳辉为经营而对房屋进行了装修。餐厅至今正常营业，房屋没有任何毁损或造成其他不良影响。

，邬亮的行为属于未经许可将商铺转租他人，违反了双方合同的约定，符合合同法第二百二十四条规定的解除条件，出租人可以解除合同，因此，判决解除邬亮与罗x夫妇签订的房屋租赁合同。

一审宣判后，邬亮不服，提起上诉。

，以承租的房屋作为合作条件与他人合作经营是否构成转租，取决于两方面因素，一是在形式上，对原合同的权利义务的相对人是否作了变更，二是在结果上，是否如罗x夫妇所主张的对其收取租金造成障碍，是否损害了二人对租赁物的处分权，是否增加了要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损等等。邬亮将房屋承租权作为合作条件与他人合作开发餐厅，未拖欠租金，未影响二人收取租金的权利，未要求二人额外承担其他义务，义务人支付租金的义务也在继续履行，虽然在形式上，支付租金的义务人变更为王艳辉，但邬亮未脱离出合同关系，合同权利义务相对人未发生实质性变化；在实质结果方面，不存在拖欠租金的情况，房屋也无毁损及其他不良结果，也未损害出租人对房屋的处分权；王艳辉向罗x账户支付租金，罗x并未提出异议。邬亮的行为不构成转租。罗x夫妇主张邬亮转租未获得其二人同意，损害了出租人对租赁物的处分权，增加了出租人要求返还租赁物的困难并使出租物的毁损程度加重，并无证据予以证明，根据民事诉讼法第六十四条的规定，由负有举证责任的当事人承担不利后果，对罗x夫妇请求解除合同的主张不予支持。判决撤销一审判决，驳回罗x夫妇的诉讼请求。

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