香港恒隆集团陈启宗谈中国经济、楼市与商业寒冬

中国经济

现时（3月）中国经济面对的挑战关键在于必须多方面改革体制。

中国经济的复杂程度着实远非任何人所能想像，亦从未有人曾在偌大的国家面对如斯挑战，我们惟有寄盼中国官员饶具智慧，能因应中国国情制定所需的改革政策。

诚然，短期而言改革能否成功并无保证，北京料会继续采用公共投资来刺激经济，但这有严重的局限性。经过多年的快速增长，今天的经济基数已远远较大，同一笔投资金额将来的增长率会小得多。政府现在的债务较以往高，要作出大量新投资愈发困难，公私合营模式可能是一条出路。

在部分地区，基建项目纵非过量亦已充裕。然而，尚有其他项目有迫切需要，例如最近许多城市公布的地铁发展项目，而空气水土等改善环境项目，可带来短期及长期裨益。坦白说，政府必须在能力范围内竭尽全力刺激。

当前中国宏观经济虽然存在企稳迹象，但仍面临较大下行压力。但对于下半年的经济走势，部分机构也表示看低。摩根大通方面预期下半年中国GDP增长率将小幅下滑，其首席经济学家朱海斌称：“我们保持经过季节调整后第三季度环比折年增长6.6%和第四季度环比折年增长6.3%的基本预测不变，2016年全年GDP增长预测仍为同比增长6.7%不变。”

对于刺激私人消费，陈启宗也直言表示期望有更多这方面的政策举措。

私人消费有相当大的增长空间，持续城市化是实现这目标的其中一途。就私人消费在国民生产总值的占比而言，中国比美国低很多；但从国民生产总值增长来看，中国约快三倍，而工资增长远比美国为快。

北美、欧洲和日本等发达经济体之中产阶级规模已颇稳定，但中国的中产阶级正迅速扩大。该等国家的人民基本上已具备一切必需品，但中国则不可同日而语。

中国的服务业亦尤其不发达，特别是在一线和二线城市，预期服务业会有急剧增长，而该市场是无限的。

建议，比如“中国人热爱储蓄，中国可推出一些政策，协助推动部分个人储蓄转为消费。中国人固然不应沾染西方陋习，过度挥霍以致债台高筑，但亦不应处于另一极端，应从中找出合理的中庸之道”。

对中国经济未来走向的看法，虽不悲观，但态度也相当审慎。

 “我的最合理猜测是，经济于未来数年可勉强应付过去。人应有方法防止经济急挫，但可刺激经济的政策选择则愈来愈有限，亦不容易找到快速的解决方法。”

楼市现状

陈启宗对中国房地产市场有着与大多数业内人士截然不同的评价。陈启宗先生认为，中国房地产市场现时颇为健康。“说得夸张一点，这是中国数代以来最健康的楼市，尤以最主要的二线城市为然。”

过去二十多年来，楼价飙升一直是问题所在。而当政府采取严厉措施时，无可避免地弄垮市场，直到下一个周期来临为止。我们很少看到一个较为理想的状况：价格不大上大落，交投量及土地销情均适度畅旺。今天的情况，在大部分二线城市基本上是如此。大部分发展商负债仍高，但从历史角度来看情况并非特别严重。许多发展商在债券市场集资，以换取稳定和长期的资金。

虽然三四线城市存在着严重的供过于求，可能需要四至五年的时间方能纾解。然而，以金额计算，迄今中国楼市的最大销量来自二线城市，而其整体供求情况远远较为平衡。这与陈启宗年初时的言论保持了一致。

不过，在卖地政策还没出现全面改善之前，2016年上半年，我们看到了地王频出与地价飞涨的现况。影响土地价格最为直接的因素是供求关系，在一二线城市人口净流入，需求旺盛的情况下，土地供应相对不足助涨了地价。分析认为，一二线城市房价和地价持续上涨也有流动性比较充足方面的原因。

这种地王频出、地价飞涨的情况从以往经验来看，答案或许并不乐观。

至少，这绝不是在内地拿地的好时机。在陈启宗的词典里，“地王”的概念应是“用最少的钱获得最优质的地块”。

零售市场

陈启宗认为，内地零售市场相当疲弱，并且有越来越疲弱的趋势，短期看不到有好转的迹象。中国部分城市有太多购物商场，但优质购物商场则普遍太少。

一家主要的欧洲银行最近发表详尽报告表示，中国的零售面积是短缺而非过剩，城市的人均零售面积仅为美国的七成。以同等质量的购物商场比较，中国的购物商场客流量远较欧美为高，但人均消费则低得多。这意味着，中国有很大空间容纳更多优质购物商场及人均消费增长。

是什么导致内地的零售处于“寒冬”？比如，高端消费是经济中薄弱的一环，行动持续所带来的影响仍有可能维持一段时间。低价品容易通过互联网销售，但奢侈品销情已因政府政策而暂时受到影响。

2008年全球金融危机所需要的复原时间比预期的更长，坦白说，我们现时仍未看到尽头。在这样的市场环境下，内地为数不少的商场已经在市况压力下被迫转型。当然，恒隆会坚持高档的定位，没有理由转做中档。”此外，电商对实体零售业的冲击也是显而易见的。但恒隆根本无惧电商冲击，“随着品牌在每一个城市减少店铺数量，销售额反而会集中于更少的商店，而恒隆商场就是那几家更少的商店，从中受惠”。

陈启宗曾表示，的确会有某一类产品的交易容易被电商取代，而首当其冲的是标准化和商品类产品，电子用品和廉价衣履是最佳例子。

 “另一方面，快速消费品如鲜果，度身订制、具长尾效应或高感性产品如高档时装，以及提供体验为本的商店如餐厅等，所受到的影响会较小，甚至毫无影响。”陈启宗直言，恒隆专注高档购物商场，所以受冲击较小。

 “无可否认，互联网已彻底改变我们的生活。对购物商场业务而言，互联网带来的影响并非单单在于网上购物夺去部分业务，更在于可以帮助我们创造销售。”陈启宗如是总结。

来源：观点地产网