“ 在近3000家A股上市公司参与的房屋及建筑物类固定资产排名“TOP10”中，国有四大行分别占据了第二位、第三位、第四位和第八位。
编者按：上市银行自用房产的价值究竟该如何评估？答案可谓众说纷纭：房地产公允价值入账——史玉柱曾在微博建言；多地黄金地段房价已经翻倍甚至翻数倍——地产中介说法并获上市公司公告印证；自用房产虽然升值，似乎对银行影响不大——上市银行高层；仅投资性房地产可按公允价值入账——会计师；房产多按成本入账，还要每年计提折旧——上市银行财报。值得一提的是，这笔沉睡的财富也在悄悄苏醒。今年上半年，有数家银行将部分固定资产转入投资性房地产或者直接进行了处置，实现了“估值变现”。你不可能穿越回10年前买房，但是即使是在房价已经增长数倍的今天，你依旧可以按照十年前房价七折的价格“曲线买房”——买入持有大量房地产类固定资产的A股上市银行。事实上，在近3000家A股上市公司参与的房屋及建筑物类固定资产排名“TOP10”中，国有四大行分别占据了第二位、第三位、第四位和第八位。 据《证券日报》记者独家统计，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修）净值约为5500亿元，原值接近8000亿元。即使按照保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到4万亿元，较目前的净值“富余”3.45万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能超过6万亿元。如果说6万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取上市银行2015年合计的净利润来进行对比，后者仅为不足1.3万亿元。《证券日报》记者根据上市银行中报独家统计发现，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为5500亿元（个别银行中报未披露相关数据，按照其去年年报数据估算），原值接近8000亿元。
涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异，是因为按照相关规定，绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值，并按照一定的速度进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，比较宽泛的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。需要说明的是，四大行的房产的入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此，其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如，农业银行在2015年年报中明确，该行“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。对为本行股份制改组而评估的固定资产，按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。其中，房屋建筑物使用寿命为5年-50年，年折旧率为1.94%-19.40%。建设银行则表示，除该行承继原建行的固定资产和在建工程以重组基准日评估值为成本外，固定资产以成本进行初始计量。外购固定资产的成本包括购买价款、相关税费以及使该项资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的费用。自行建造固定资产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。该行房屋及建筑物的年折旧率为2.8%–3.2%。从本报记者的统计来看，上市银行的平均累计折旧率约为30%，其中，有6家上市银行的折旧率超过30%，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。即便是8000亿元的原值，当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。9月21日，本报曾刊发文章，报道了“上市公司靠卖两套学区房保壳*ST宁通B买房12年狂赚16倍”。“12年赚16倍，在北京这样的一线城市并不算夸张，一些重点区域（例如通州），房价的涨速比这还快呢”，一位地产中介公司老员工对《证券日报》记者表示。“我2003年在马家堡买的房子，单价是4000元/平方米，现在差不多6万元/平方米”，家住北京市南三环外的李女士也印证了“房价增长10多倍不是传说”。当然，对于上市公司来说，买楼绝大多数都是为了自用，或者可以理解为“另类刚需”。“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街的好位置也有限，就拍板买下该商业房产”，某上市银行时任高层曾对记者表示，“当时确实没想到，几年以后回头一看，房价已经翻了数倍，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。北京市的金融街，街如其名，是很多上市银行总部或北京分行的驻扎地，且房地产也以金融机构自有为主。以相对建成较晚的北京市金融街B7大厦（即现北京银行和中国人寿大楼）为例，其出售时价格在14600元/平方米左右，如今市价据附近的地产中介估计，“能够达到10万元/平方米以上，而且只是有价无市”。如果按照地产中介估计的B7大厦市价大致计算，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约8.5万元，整体增值超过180亿元。而相邻区域内，建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建设时间多是在1993年-2005年间），成本更要低得多。事实上，房产真实价值飙升不仅在北上广等一线城市出现，多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。据《证券日报》记者了解，即使是一些三、四线城市，其黄金地段的房价10年来至少也都翻了至少四倍。更何况，上市银行的房产很多年代久远，甚至有近二十年的历史。另据本报记者独家统计，上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，国内房价出现过阶段性下降。综合来看，上市公司涉房固定资产公允价值的平均变动至少能达到原值的五倍，如果估值再大胆一些，可能达到原值的八倍以上。也就是说，上述8000亿元资产目前的公允价值在4万亿元-6.5万亿元之间是大概率事件，上市银行财报中的“私房钱”有可能达到了6万亿元。事实上，曾有一些投资界高手注意到了银行的“私房钱”。数年前，史玉柱就曾经在其微博中表示，“各银行拥有大量黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或购买的成本做账的，往往按10年、20年、30年前的成本入账，入账金额非常低。如果按国际惯例重新评估，以公允价值入账，银行资本金就会大幅增加，三年不用向股民伸手要钱”。此外，私募界人士崔军曾经“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允价值入账。值得一提的是，如今的全国楼市，较史玉柱发布微博或崔军“逼宫“”时甚至更加火爆。涉房固定资产可“变身”投资性房地产 部分上市银行低调试水私房钱也有被曝光的一天，上市银行的涉房固定资产更是不会永远只能按照“成本+折旧”来计价。“如果银行出售、转让固定资产，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入资本公积或当期损益，也就是说，这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变，其真实价值还是有望在财报中获得体现的”，曾经供职于四大会计师事务所的有关人士对《证券日报》记者表示。“银行的房产未来并不一定都长期自用，如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代，银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产进行出租”，一位国有大行支行负责人表示，“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”本报记者查阅上市银行财报也发现，今年上半年，部分银行的少量固定资产转变成为了投资性房地产。虽然按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》，“固定资产应当按照成本进行初始计量”，且“企业应当对所有固定资产计提折旧”。但是，上市银行的私房钱并不一定永远沉睡，因为，会计准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。从上市银行公开披露的信息来看，将固定资产转换为投资性房地产的，通常按其在转换日的公允价值确认投资性房地产的初始金额，公允价值大于账面价值的，差额计入资本公积（其他资本公积），公允价值小于账面价值的计入当期损益。需要指出的是，会计准则指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售”。换而言之，只要改变资产的使用目的，并且划分好资产权属，固定资产还是可以转变为投资性房地产并按照公允价值入账的。事实上，部分银行已经行动了。例如，交通银行中报显示，该行截至今年6月末的投资性房地产为55.43亿元，其中，有2.43亿元是今年上半年由自有房地产转入的。此外，招商银行中报也显示，截至期末该行投资性房地产账面价值为2.12亿元，其中的0.23亿元为今年上半年由固定资产转入。此外，今年上半年，部分上市银行的涉房固定资产明细中，出现了名为“处置”的项目，这部分资产在财报中已经不仅仅是会计核算手法的变更，而是直接变现。虽然从目前的情况来看，上市银行不可能将自用的房地产全部转为投资属性，但是，按照手机银行和电子银行的发展速度，物理网点正在加速被替代，网点背后的房产未来可能不再全部需要“处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中”，也就是出现了按照市价变现的可能。中国银行业协会发布的数据显示，去年，银行业离柜交易金额达1762.02万亿元，同比增长31.52%，行业平均离柜业务率为77.76%，同比提高9.88个百分点。其中，建设银行的离柜业务笔数最多，达到了385.6亿笔，交易金额为250万亿元，农业银行、工商银行的离柜业务笔数也都突破了200亿笔。股份制商业银行中，民生银行的离柜业务数量最多，为25亿笔，广发银行、招商银行紧随其后。从业务综合离柜率来看，民生银行、招商银行、广发银行分列前三名，其中民生银行的离柜业务率已经达到了惊人的98.43%，而从综合数据上来看，股份制商业银行要明显高于国有大行和城商行。此外，上市银行中报也印证了部分银行收缩物理网点的消息。截至今年6月末，工商银行机构总数17433个，比上年末较少65个。值得一提的是，工商银行已经连续三年在境内机构数量方面减少：2014年全年，工行减少了123家境内机构；去年，工行在境内的机构数量减少了11家，境外机构数量则有所增加。除了房地产资产属性的转换，该会计师同时提醒，随着资产的增值，除了投资性房地产可以按照公允价值入账外，评估价值在一定条件下也可以入账，如果上市银行自身进行并购重组，其持有的涉房资产也可能实现以并购时的阶段性公允价值作为原值入账，只不过，入账后依旧需要按照成本法进行核算。版权说明：感谢每一位作者的辛苦付出与创作，《Bank资管》均在文章开头备注了原标题和来源。如转载涉及版权等问题，请发送消息至公号后台与我们联系，我们将在第一时间处理，非常感谢！交流、合作、投稿等事项请添加小编个人微信号：bankziguan01，或扫一扫下方二维码添加（添加请备注机构＋姓名）。
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