【独家调研】供应加速，区域竞争加剧，北京写字楼市场春季“入冬”？
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内容摘要：
仲量联行4月13日发布的2017年第一季度北京房地产市场回顾报告称，北京CBD办公楼租金连续两个季度下滑，该区域开始转向租户市场。鉴于在预测期内CBD区域将有一轮新增供应进入市场，一些具有战略眼光的业主率先降价，预计2021年底前CBD租金跌幅将达15%。
4月14日，某大型央企商业地产项目人士对中国证券报（ID：xhszzb）记者说：
据我了解，中服地块有的项目已经开始在做预招商的工作，现在对外报价基本都是550-560元/平米/月，物业费方面都在39元/平米/月左右的区间。未来一段时间，中服地块陆续招商，给我们的大客户定制、租赁成本都造成一定的压力，毕竟他那个地方量大，而且楼宇内的娱乐、餐饮、休闲等配套比CBD其他板块要好些。
随着中服地块供应陆续释放，未来将给该区域增加200万平米的写字楼供应面积。图为在建的CBD中服地块。江钰铃/摄
4月14日，中国证券报（ID：xhszzb）记者以租赁场所的名义在CBD区域调研了中海广场、银泰中心等多个甲级写字楼项目。
银泰中心招商部经理王犇告诉记者，目前500平米办公区域最新对外报价为550元/平米/月，物业费为39元/平米/月。因处于国贸较为核心的区域，租金较前期变化不大。
在中海广场，同样面积最新对外报价为500元/平米/月。但中介人士表示，目前价格有可谈空间，并且可以免收物业费。
前述央企商业地产项目人士告诉中国证券报（ID：xhszzb）记者，业主为了守住价格区间，一般在合同上还是坚持原来的报价，但会以延长免租期、减免物业费以及延长装修期等方式，实现变相降价。
中介人士告诉记者，为了楼宇品质提升，不管是写字楼还是中介方，都想争夺500强、大客户的资源，甲级写字楼对引入资源都有资质审核，在优质资源相对固定的情况下，只能通过上述方式，先把一部分优质资源吸引进来，再用这一部分优质资源吸引其他优质资源入驻。
中国证券报（ID：xhszzb）记者了解到，银泰中心在外资企业方面不需审核，但是内资企业入驻需要提供资质审核，并要求有母公司的连带担保。而在建的北京第一高楼——中国尊，则只招租世界500强公司，以及相关联公司。据中国证券报（ID：xhszzb）记者了解，目前蚂蚁金服、三星科技等知名企业已草签入驻中国尊项目。
据好租网2017年2月发布的《2016年度商办地产白皮书》显示，北京市写字楼月均可供租赁面积约1058万平方米。其中，金融街最小，月可供租赁面积14万平方米，CBD供给量最大，月均可供租赁面积约103万平方米，是金融街的7倍多。随着CBD中服地块的陆续入市，将有200万平方米规模的面积将在2-3年内陆续投放，将会进一步加剧CBD区域的竞争形势。
（北京办公楼市场中心区和非核心区新布局，仲量联行供图）
据中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会发布的最新中国商务写字楼指数显示，北京在全国16个大中城市的商务写字楼指数排名第一。
2016年第四季度中国商务写字楼指数
戴德梁行统计显示：
2017年第一季度，北京全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元，环比上升0.3%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币410.5元，环比上升0.2%。同时，由于新增供应均位于核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%，而全市空置率则继续保持平稳为6.6%。
实际上过去几年，北京写字楼市场的空置率一直处于较低水平。据统计，2016年北京甲级写字楼出租率达95%，向香港、伦敦、纽约等全球一线城市看齐。
2014年以来，北京金融街、CBD、中关村等核心商圈的空置率一直较低。戴德梁行供图
仲量联行：
随着北京办公楼市场向非核心区拓展的过程继续推进，中端租户可以预期北京外围区域的商业活动将日益活跃。位于城市外围的通州和丽泽区域将会持续吸引投资者的兴趣。
对于通州副中心等地建设是否吸引金融街企业转移办公地，金融街某国资置业公司相关负责人4月14日向记者表示，金融街目前聚集了一行三会，是许多金融类企业的优先考虑因素。但随着非核心区域写字楼面积的增量供应，目前整体的高出租率或许将随着未来供应不断增量而承受压力，如果客户资源增量不明显，非核心区域一旦形不成聚集效应，会给招商质量和招商规模带来影响。
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