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成交一套房费的劲都一样,为啥要按成交额的比例收中介费?

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从手续上看,一套200万元的二手房交易过户流程,和一套1000万元的二手房交易过户流程基本没有区别。

但由于持续多年的中介费按照比例收取的规定,使得中介有了推涨房价的动因:

一套400万元的房子报到450万元就能多收1万余元的中介费,如果让800万元的房子报到900万元,成交之后就能多收两万余元的中介费……在这样的趋势下,中介结成了“攻守同盟”,二手房市场也被搅得没有一刻安宁。

  对于这种现象,市民和专业领域呼吁斩断中介费和成交价格直接正比关联性。“中介机构从本质上讲,和火车票代办窗口的性质一样:‘票价’的高低不应该影响手续费。”业内人士建议,应考虑中介费和房价脱钩,斩断中介推涨房源的利益链。

  连环单中尴尬的“涨停板”

“今天某公司成交了一套房子,比原价低了5万元,但是比我们上周成交的还高了15万元。”在南三环的璞瑅小区,一名中介紧着给潜在客户群发消息,“这是时机,抓紧买吧。”

  收到短信的市民张女士,却把手机放下了。“317”之前,她刚经历了一场卖房风波。

  打算给家里换套好房子的张女士有一套南四环外的两居室。今年2月,她走进一家中介门店中,想把房子挂到400万元出售,但是中介业务员连连摆手,建议她挂450万元。

“比您价格低的房子也就两套,这两套卖了,您的就是最低价。”中介报的价格远高于张女士的预期,她大呼这简直是撞了一个“涨停板”。

  张女士400万元想卖的房子,就变成了450万元。她认为,自己能多卖50万元,中介能多收1万多元中介费,“皆大欢喜”。

  可她这套房子,因为被中介挂了个“涨停价”,至今未能成交。她远没想到的是,自己看上的房源也上调了价格。

  一盘散沙的卖家,给自家房子定价主要取决于两个因素:周边已经成交的价格,以及中介给的预期。“317”系列新政来袭,张女士的房子还挂着尴尬的450万元,连续10天没有1个购房人看房。

  “如果当初400万元能卖掉,那套800万元的房子我也能拿下了。”张女士后悔不已,但作为一买一卖的“连环单”,在挂了一个“涨停板”价格之后,她也舍不得调低价格。

  来自房地产中介的数据显示,目前本市二手房市场以改善型住宅为主,“一买一卖”甚至“一买二卖”的情况非常多。

  “竞争对手”背后的攻守同盟

3月初,正在境外游玩的市民常先生接到中介业务员的电话,问他卖不卖房。

“单价十四万九啦,您考不考虑一下?”中介问。

  这让常先生有点蒙。他闲置的房子属于典型的“老破小”学区房,除了位置在西二环之内、划片进了北京排名前30位的小学学区之外,没有任何优点。

  “红砖楼,这样的房子也能卖到十四万九?”常先生盘算盘算,他40多平方米的小房子,居然能卖到700万元了。

  这么疯狂的二手房价格,让常先生忍不住发了个朋友圈,没想到刚发出去就被某公司业务员“截了和”:“常哥您现在千万别卖!过几天我就能给你卖到十六万!”

  常先生更蒙了。中介业务员紧接着打电话过来,说等目前挂着的一套单价14.5万元的房子成交了,常先生挂单价16万元的房子肯定能出手。

  他紧着又和第一位中介联系,对方一听说是某公司要挂16万元,非常痛快地答应了:“您让他先给您挂上,如果他挂了卖不了,我这儿十五万八肯定能出手!”

  本来是竞争对手的“敌店”,怎么就这么和谐呢?

  一位在房地产经纪领域有着10余年从业经验的业内人士说,某公司在北京的二手房市场中,已经基本掌握了“定价权”。一般来说,其会通过比业主预期高几十万元的报价,笼络住卖房人,再通过在北京二手房市场中占有的绝对优势拉来买房人。而这种手法,让小商圈里的一些中小中介形成了“攻守联盟”,通过比他低报一些的手法争取空间。两者相互配合,最终助推了二手房房价。

  推高房价之后,是否有实际效果呢?来自某统计机构数据显示,在一定阶段时间内,通过某公司提交的二手房网签量占到全市整体的一半。

  “一套房子每推高10万元,中介就能多收入2700元,对于所有中介来说,能够获取超额利润,是他们助推二手房房价的动力。”他说。

  破“按比例收费”利益链成关键

  从2009年开始,北京的二手房成交量超过新建纯商品房,占比达到了当年的64.6%。据数据显示,随后5年,二手房成交量一直占据北京总体纯商品房成交量的六到七成。

  很多购房人能清楚记得,这一轮房价波动,从2015年开始。当年,本市二手房成交达到19.74万套,新建纯商品房当年却只有4.31万套。二手房的占比已经接近八成。

  去年,这一比例更是达到了顶峰。二手房住宅成交27.24万套,新建纯商品房成交2.69万套。二手房的成交量居然占到了85%以上。

  在85%的市场中,中介对于推高房价,有着最根本的动力。

  中介费是按照比例收费的,其中500万元以下成交的,按照2%收费,500万元以上到2000万元成交的,按照1.5%收取。复杂单可以提高10%。

  这也就意味着,房价上涨,中介费将水涨船高;在一个占有绝对比例的市场中,中介出于利益结成的“攻守同盟”已能影响房价。

  这也让很多人开始提出疑问:中介费按照比例收取,真的合适吗?

  “不管多少钱的房子,中介在其中提供的服务,几乎是没有差别的。”一位业内人士细数,在二手房交易过程中,报盘、带看、商谈、购房资格审核和房源核验、网签、帮约贷款面签、代约交税、代办过户等手续都是一样的。虽然有些房屋因个别情况手续相对复杂,但放在整体的交易流线中看,一套200万元的房产和一套2000万元的房产,在交易流程中基本没有差别。

  这位业内人士建议,要破除现在中介影响二手房市场价格的现状,政府在调整定价方案的时候,可以改为固定收费。

  “打破房价和中介费挂钩的传统,让中介为了促进成交而不再挑起市场虚火,才是关键所在。”这位业内人士说。

  更有一位市民表示,如果重新定价,也可以考虑参考过去已经设定的比例区间。

  “比如500万元以下的房源,中介费就定8万元;500万元到1000万元的房源,中介费就定16万元。”她建议,让房价与二手房中介费脱钩,让推涨行为没了好处,才会真正斩断中介唱涨房价的利益链。

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王宁说房观点:

虽本文的部分观点我们也赞同,比如说按照价格区间确定中介费用,但对部分观点并不苟同,比如说故意报高价多赚中介费啊;比如说建立攻守联盟啊等等。稍微明白点的人都知道,对于卖方来讲,能多卖点钱自然是好事,但如果长时间不出手也不见得能沾多大光;现在很多小区门口都不是一家中介,竞争这么厉害,还面临着公司店面严格的考核,我为什么一直这么坚挺呢?甚至有的中介为了撮合生意,还帮着买方讲价钱呢,所以推涨房价只是在特定时期的特定行为,并不具代表性。倒是按照价格区间使用不同的中介费用标准还是挺可行的,你的观点呢?欢迎下方留言!


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