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【借鉴】域外业主欠费问题治理考察

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导读:如何应对业主拒交服务管理费用? 除了通过诉讼索要物业费外, 目前国内更多的物业服务企业会寻求“私力救济”, 除了暴力威胁、电话骚扰等明显侵权性质的行为外, 比较典型的方法是“捆绑”。将物业费的缴纳与区分所有权人对小区配套服务(如健身设施) 的享用“捆绑”在一起, 更有甚者, 对业主停水断电、拒绝有关业主进入小区, 这些做法往往进一步激发了矛盾。区分所有权人对管理费分担金的滞纳或迟延支付, 是各国都会面临的问题, 也各有解决之道, 不妨看一下可以借鉴的“它山之石”。

 

新加坡

 

依新加坡现行区分所有权法, 管理团体为完成其义务与机能, 有权依总会的授权及决定的管理费数额, 对各区分所有权人征收必要的管理分担金。管理团体常以书面形式通知各区分所有者支付管理费分担金。区分所有者在管理费分担金超过支付期日30日仍不支付者, 将依管理团体所决定的利率加收利息, 并且管理团体将此作为债权, 。对迟延或拒交的处罚是比较重的, 在管理团体向区分所有权人送达支付请求书后14天内, 对应支付而未支付管理费分担金或未支付利息的区分所有者, 将以义务违反而被处以1万新加坡元以下的罚金, 并且根据管理费分担金或利息之未支付的日期, 做出支付100新加坡元以下的罚金的有罪判决。 

 

日本

 

管理费的滞纳现象在日本也经常发生, 发生件数占全户比率的7.5%; 滞纳期间在1- 2月的占62%, 3- 5月的占20%, 6个月以上及1年以上的长期滞纳的, 则占全户数比率的1.38%。对于届期未纳管理费的, 依顺序先后以口头、文书形式予以催收。对6个月和1年以上的滞纳, 即使经过这些形式的催促而仍不能收回时, 则采“支付命令”方式催促。如果被催促之人于支付命令发出2周时间内, 提出“异议陈述”的, 即进入诉讼程序。此后, 管理费的滞纳依诉讼方式解决。

 

美国

 

为确保业主履行缴纳管理费的义务, 各州的区分所有物业产权法规定, 如果某业主欠缴管理费, 从到期之日起, 业主协会便可对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。若欠费业主经过一再催缴, 仍拒绝缴纳欠费, 业主协会有权取消被留置品的回赎权, 并可依法定程序, 强制拍卖欠费业主的房屋单元, 并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外, 还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。二手房的购买人有义务替欠费卖方补交欠缴的管理费, 所以在二手房买卖之前, 买方应向业主协会调查该业主是否存在欠费问题。由于这类欠费往往并未以留置权的方式在当地不动产登记机关记录在案, 因此, 确定某个房屋单元是否存在欠缴管理费或是否已设定留置权的唯一方法, 就是向该小区的业主协会进行调查。此外, , 要求业主补交欠缴的管理费及滞纳金。,判决未缴纳管理费的业主必须无条件缴纳管理费。即物业小区业主缴纳管理费的义务具有类似于公民纳税义务般的无偿性和强制性, 业主缴纳管理费的义务不以业主协会履行了相应的义务为前提。业主不能以业主协会没有履行相应的义务, 或没有按规定提供某些服务, 作为自己不缴纳管理费的抗辩理由。比较典型的案例有1995年的阿格西物业小区业主协会诉索拉姆案(Agassiz West Condominium Association v.Solum) , 。在庭审过程中, 被诉业主索拉姆太太承认自己未缴纳管理费的事实, 但她认为, 由于业主协会没有充分履行维护她所在的楼房的共有部分的义务而致使共有部分损坏失修, 因而自己有权暂不交管理费。法庭对被诉业主提出的业主协会对该楼共有部分的损坏失修负有责任的事实表示认可, 但同时明确指出, 由于这样一个原因而拒交管理费,在全美国无论哪一个州都没有法律上的依据, 。


美国夏威夷地区则以收取高利息或高滞纳金作为应对之策: 对于迟延缴纳管理费的, 对超过支付日期10天以内仍不支付的任何管理费, 迄至支付时止, 加算年率12%的利息或延滞金, 抑或二者同时加算。理事会在区分所有者不履行支付义务发生后90日内, 对该区分所有者, 应向其显示滞纳日数及滞纳额, 并递交要求支付管理费的通知。此通知递交后, 若10日内仍不支付延滞金, 则理事会对该区分所有者的住居单元( 专有部分) , 可以请求先取特权。此项先取特权, 由登记机关予以登记。可以看出,美国法对业主违反缴费义务的责任规定是比较严厉的, 这主要是考虑到物业管理服务费用作为维护小区的重要资金, 是小区正常运转的重要的金钱因素, 欠缺该管理费用, 小区的日常维护就无法进行, 甚至陷于瘫痪。从这个角度而言, 欠缴物业服务费的区分所有权人侵犯了其他所有已交费的业主的合法权益, 向他人转嫁自己应承担的成本。但无论是设定留置、强制拍卖还是通过诉讼手段进行追讨, 对业主协会和欠费业主本人而言都是需要付出大量的时间与精力, 且成本较高( 单是律师费用就比较可观) 。因此美国每个物业小区的管委会都根据业主协会章程的规定, 制定本小区的欠费催缴程序、并经业主大会审议通过后执行。过去, 某些小区的文件规定, 可以通过中止欠费业主的投票权及使用小区的娱乐设施和停车位的权利, 甚至通过停水停电的措施来追缴欠款, 但现在这类惩罚性措施已被大多数州所禁止, 以免对业主产生严重后果。即便在如此严厉与周密的法律责任网中, 欠费现象在美国仍十分严重。美国法律协会住宅委员会的负责人康涅狄格州的G•巴克律师认为, 未支付费款是一个全国性的问题。在情况比较严重的马萨诸塞州, 许多物业公司都不能收到足够的管理费用,来支付清理垃圾、下水道和维修服务的费用。马萨诸塞州的建筑物区分所有权人、区分所有建筑的承租人、以及不动产管理者们向立法机关施压, 希望授权管理公司对欠费的强制收缴权( 其他一些州已经通过了类似的立法, 如弗吉尼亚州、密西西比州、宾西法尼亚州、罗得岛州、阿拉斯加州、康涅狄格州、内华达州、科罗拉多州等) 。 

来源:闻立达管理咨询(北京)有限公司


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