说说商住Loft...

今天北京国土局又放出了三块地，两块在朝阳金盏乡，一块在大兴生物医药基地。地方都是好地方，但不是住宅，而是商业办公用地。

虽然是商业办公立项，但开发商拿地后很多都按照住宅的形式开发，道理很简单，住宅最好卖嘛，也能卖上价儿。通常叫公寓、loft，或不限购的全是这类。大都盖成上下层的模式。政府为了限制这种商业都改loft的情况，出台过一个政策限层高4.2米，这个高度拆成两层只有2.1米，肯定是非常压抑的。但开发商想出了各种奇招去规避这个规则，具体我带大家看看。

1、上次踩盘完绿地项目后，就顺道去义和庄看了看。义和庄是我未来非常看好的区域。之前我贴过一个大兴的总体规划图，义和庄就地处红框里核心区的位置，北面是高尔夫球场，南边是念坛公园，被绿色包围，守着地铁四号线义和庄站，地理位置绝佳，大兴区政府将来也会迁往这里。周边都是待建空地，万科、恒大、泰禾等大开发商都布局这里，未来发展空间巨大。

2、前年有个自住房就在这里，叫“恒大翡翠华庭”，定价才1万7，简直是太值了。当时大部分人不太熟悉义和庄，所以还比较好摇，我提示过大家抓住这种冷门机会，估计公众号里应该有一些朋友入手。能买到肯定是赚到了，未来还有很大想象力。我再贴下效果图，还是相当不错的~

现在去看已经差不多封顶了，外立面不错挺大气。

3、现在全市的纯住宅新盘少的可怜，周边没有住宅项目在售，三大开发商卖的都是商住。虽然不是住宅，走访一下了解了解也无妨。。首先看的是，这也是近期很火的一个商住盘。5万3左右，这个项目紧挨着义和庄地铁站。

效果图是这样的，中间还有个规模挺大的广场公园。

但这个项目之所以火，跟开发商出了个政策有关---一年后无条件退房，首付款全退，还额外给10%年化收益。买房子相当于保本理财产品了，因此也吸引了不少人。链家也在推销这个盘，到那儿的时候已经很晚了，但人还是不少。。

开发商宣传是4米8层高的loft，送精装修。59平米的loft带燃气，做到三室一厅，价格在300万上下。

给大家介绍一下怎么绕开了4米2的限制。开发商通过一个错层的方式实现，我画了个示意图。

客厅的部分，做到了3.6米层高类似挑空的形式，而卧室的部分，则上下层叠放，每层的层高2.4米，合起来4.8米。而这3.6米和4.8米一平均，正好4.2米，满足政府规定。这样错层叠放，客厅到楼下卧室要下几节台阶。为了规避政策约束，开发商也是够绝的。。。

4、再看了恒大的商住项目，叫“恒大未来城”，泰禾的商住很像办公楼，而恒大的商住外观很像住宅。送的精装修标准也更高些。剩下的房源面积都偏大，单价在5万3左右，110多平米的总价要500多万了，不过这个感官起来和住宅没什么区别了。三层，开发商号称是空中别墅。

恒大绕开政策的方式是买两层送一层，买两层4.2米合起来就是8.4米，再拆成三层，每层层高分别是2.9米、2.8米、2.7米，跟普通住宅一样了。

看看恒大送的精装修，比泰禾要更好一些。

5、最后看的是万科，万科的商住盘叫“万科天地”，进去之后明显人气比那两个项目冷却。万科的方案就是4.2层高，中规中矩，没有做任何偷巧之事，看来万科真是个乖孩子，可惜市场不买账。。。

总体来说，不是很建议大家买商住，除了商水商电，贷款利率也高以外，将来转手时税费也高，还有就是首付50%很难充分贷款用杠杆。住宅是托人买不到，商住在团购促销，肯定是买那个买着费劲将来更容易升值...

但是从区域看，不论是黄村、义和庄、还是更往南的生物医药基地、天宫院，规划开发都很新，未来有潜力，持续看好。如果能在这些地方多出一些自住房，则很值得期待。。。