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房哥投稿:LVR新政真的没什么用,除非...

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周二早上9点,央行行长Graeme Wheeler宣布:

新西兰全国都将实行投资房贷款与房价比例(LVR)不超过60%的规定。


在央行的公告中,Wheeler表示“希望各大商业银行能够领会央行新政的精神,让新政能够尽快生效”。

周三:Westpac率先开始正式实施新政。

周四:新西兰占据了房贷市场90%以上份额的四大银行(ASB、ANZ、Westpac、BNZ四家银行)全部开始实施新政。

奥克兰流言四起
央行终于做了一件大好事。买自住房的好机会到了。
有钱想买投资房,建议先等等,毕竟拿出40%的首期会限制一些人,给你更多的空间,价格上可能能有漏
为啥不会降,北京的房子都曾一度跌倒300多万,现在又涨到600万。 那些说不会跌的人别有用心吧。
没用!房价不会跌,还会涨!!

新西兰政府不作为一切都是空谈!
房哥的投稿
就在大家都有着不同观点的时候,房产菌收到了一份来自房哥的投稿。

在这份投稿中,房哥用数字为房产菌解释了,为什么60%的LVR新政对他没有什么效果。

*下文内容仅由房产菌排版,对文字部分仅做小部分调整,方便大家阅读。不代表房产菌 or 新西兰微房产观点。

简单的算术题

房哥用一套售价为100万纽币的投资房为房产菌举了例子。
大家都知道,央行提高LVR政策为了降低OCR。所以,八月底OCR会下降至2%。

六月买房

新政还没实施,在奥克兰以外是80%的最高贷款额度。

贷款利率按照4.5%计算。每年需要还款48620纽币

如果在奥克兰购买投资房,借款70万纽币,贷款利率4.5%,每年需要还款42536纽币

九月买房

新西兰全国都是60%的LVR政策。不过贷款利率下降至4%。

在奥克兰以外的话,银行借款60万纽币,金融公司借款20万纽币。

银行贷款部分 60万纽币,贷款利率4%。每年还款34372纽币

金融公司贷款部分 20万纽币,假设利率为7%。每年还款15964纽币。在奥克兰只贷款10万纽币的话,每年还款7982纽币。

一年总计需要还款50336纽币

相比之前怎么样呢?
如果房屋位于奥克兰以外,每年需要多付还款金额1716纽币,相当于每周多付33纽币

如果房屋位于奥克兰,新政 根本不需要多出钱,每周还能省下一杯咖啡钱

新政的目的是什么?

讨论新政,让我们再回到新政的本身。LVR

什么是LVR

LVR指的是房贷相对于房屋估值的百分比。比如一套估值100万纽币的房子,房贷为60万,那么房子的LVR为60%。在这种情况下首付为40%。

LVR政策从来不是首付与房价比例而是贷款与房价比例。这也意味着,这一新政对于拥有多处投资房的房哥一类投资者影响并不大。


比如说大家耳熟能详的海哥。拥有800万纽币的房产。

由于房产每年增值。贷款占房屋价值的比例将会逐年减少。假设海哥800万的房里有60%的贷款三年后房屋增值了30%

三年后在满足60%LVR的情况下,海哥仍然可以Top出80万纽币的贷款!!!

按照目前海哥的投资习惯

这是可以全贷款买房的节奏!

没办法,在资本年增值10%面前,什么都是浮云。

即使未来可能有风险,但是趁着利率低,定上10年期固定利率。很容易就能熬过这一波房市下行,并且10年后基本就可以退休了。

所以,新政对于拥有300万以上(5套房以上)的房产投资者影响并不大。

但是:对于刚刚有了一套自住房,想要进入房产投资市场的新人来说会是一个无法逾越的门槛。

在房产的这一个回报丰盛的餐桌上,只会又少了一个竞争者。总体讲来,央行想做的只是降低风险,而不是控制房价

你要是问我LVR新政有没有什么积极作用?

答案当然是有。

奥克兰不再被特殊对待,而是全新西兰都采取相同的60% LVR限制。

这也意味着,奥克兰周边房市或许会回归理性,因为同样是60%的LVR,我(和别的投资者)为什么要投资奥克兰以外地区呢?


房产菌觉得:这名房哥说的好像还挺有道理的。不过LVR的效果到底会怎么样,还需要时间来检验。



欢迎大家联系房产菌投稿。



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