全国张鸿铭：稳定楼市是一项紧迫重大的任务

“到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫重大任务的时候了。”3月9日下午，全国、住建部专家委员会成员张鸿铭说。在全国政协十二届五次会议二次全体会议现场，张鸿铭就《楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力》进行了主题发言。他的发言主要针对建立房地产市场的“长效机制”。

全国、住建部专家委员会成员张鸿铭 张铎 摄

张鸿铭分析当下的楼市形势指出，10多年来，中国楼市在波动和调控中反复循环。2000年到2016年，发生6.5个轮次的波动和调控循环，过程都是房价和销售额急剧上升、社会强烈反应、调控收紧楼市、楼市平稳或偏冷、经济增长乏力、调控放松楼市，然后开始下一轮循环。2016年开始的这一轮还处于前半程中，已经典型地反映了这种波动的特征。

国家统计局数据显示：70个大中城市中，去年12月新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市，包括北、上、广、深和大部分东中部省会城市，最高涨幅49.5%。他认为这正是楼市过热的集中体现。

为何中国楼市会出现长期波动、调控反复循环？

张鸿铭判断：首先，是长期以来国人对于楼市作用的片面认识，过分依赖它推动经济财政的增长。如果紧缩调控导致楼市平稳或疲软，以致于经济增长不够理想，就重新加热楼市，于是楼市陷入下轮循环，这是楼市长期波动的基本原因。

其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。

再次，在前面两个原因的推动下，“房价只升不降”成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。

“稳定楼市稳定房价，是一项紧迫的重大任务。”张鸿铭说，楼市的激烈波动，尤其是房价快速上升，对于经济社会乃至于全局的破坏作用，如何估计都不会过头。过分看重它在经济增长中的短期作用，放纵过热，其实是饮鸩止渴，加速危机的到来。这是国际上多少惨痛经历得来的教训，但有些人尚未醒来，还企图依赖加热房地产这张老方子医治经济病。

、不是用来炒的”。在张鸿铭看来这不仅仅是对个人和机构说的，更是对地方政府说的。“现在，是到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫的重大任务的时候了。”

对此，张鸿铭提出了自己的解决思路，建议创建一个对冲楼市异常波动的自动机制，刻不容缓。

张鸿铭解释：历史表明，每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收，尤其是金融的首付率和房贷利率。但是，过去各种手段运用是人为安排，容易受到地方认识的局限或人为操控，也有时间滞后。为克服人工调控的弊病，需要一个自动机制，就是当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，机制自动触发对冲，无需人工安排。

其要点有五：一是监测指标。用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标；二是控制界限。设置上下限，超过上限或下限，对冲机制就自动触发；三是对冲工具。首推金融手段，即首付率、利率双率联动。如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格上升或下降超过限度，则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。当然，自动机制并非单打独斗，需要综合施策，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力；四是实施区域。以70个城市为对象；。上一级政府及其主管部门。

“建议在进一步研究论证的基础上，选择不同类型的城市进行试点，确认效果后在70个城市快速推广。”张鸿铭补充，该机制具有及时调整的灵敏性，具有向上或向下对冲波动的双向稳定性，完全符合稳定经济社会大局的总要求。

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