如何通过几个数据读懂一个城市（规划工具理性7）

对不起，想看大数据的请出门左转（推荐“城市数据团”公众号），

规划工具理性系列推荐简单、心算就能完成得计算方法。

所以，本期得“数据”指社会、经济相关得的常规数据。

一般我们去一个城市考察，除了走走看看，还能从哪些角度去了解这个城市呢？

其实最能了解一个城市的还是她的数据，

因为你眼睛看到的不一定可信，但数据不会骗人。

那到底可以从哪些数据去了解一个城市呢？

1:城市概况数据

去之前先了解一些概况类数据，这些数据一般可以从公开的统计年鉴类信息中获得，包括：

市域总人口（现状和规划）、市区总人口（现状和规划）、城市用地规模（现状和规划）、近几年的GDP、人均GDP……等等

这些数据就像一个城市的基础画像，帮助我们建立陌生城市与自己熟悉的城市的对标比较，从而加深对这个城市的理解。这些基础数据需要牢记，可以做到随问随答。

2:  房价和地价

一个地区的房价和地价一般是我们初到某地最感兴趣的几个话题之一，

这两个数据怎么得到？

房价问问当地人就知道个大概，地价可以从该城市得公共资源交易中心看最近得土地出让结果，再对照地块所在区位，就基本可以对该城市不同区位土地的价格有个大概了解了。

知道了房价和地价后可以干嘛呢？

别误会，并不是想买房。

这是两个非常有用的数据，比如：

• 估算容积率可能性

从房价和地价看地块容积率的合理性，比如如果最近某地房价是1万5，出让土地价格是1000万元/亩，那么容积率应该是多少呢？

假设地价占房价的合理比例是1/2（这个比值和当地的房价有关系，因为工程造价或其他成本是相对不变的，所以，如果该地的房价越高，那这个比值也就可以越高，在很多三四线城市，这个比值应该是1/3较为合理)，那么根据房价推算较为合理的楼板价应该是7000元/平方米左右，1000万元/亩的地价意味着每平方米的地价是15000元/平方米（1000*15），也就是说，只有容积率超过2.0 （15000/7000），才有可能实现。

所以，如果你的控规指标是1.5（你可能是通过一套非常科学量化的容积率分配模型得出的结论），就意味着如果要出地，要么房价涨，要么政府允许地价跌。

• 估算城建资金潜力

如果地价是1000万元/亩，一个开发片区有100公顷（1500亩）可出让用地，也就是说，理论上讲可以有150亿土地出让款，一般可以拿到10-20%左右的银行贷款授信支持（当然，各地经济水平、运作模式不同，差距会很大），也就是说，即使不考虑政府财政资金投入，该片区的启动资金大概可以在15-30亿左右。

100公顷的可出让用地，意味着该片区的总用地面积在300-400公顷之间，15-30亿还是够花的，没有毛病。

但问题是，全国有几个县城、甚至地级市的地价能到1000万元/亩呢？

如果地价是200万元/亩，缩水到1/5，那用3-6亿来撬动3-4平方公里，还是有些吃力的，但也还好，如果没有大型的景观和公共配套投入，仅仅是常规的道路和市政，还是可以拿下来。但如果说要做到多高的品质，那一定是需要政府或者其他力量的前期投入了。

3: 土地出让

土地出让数据主要包括两大方面：

• 土地指标，每年可供出让的土地面积，这个数字代表了土地的政策性。即并不是说你想卖多少地就可以卖的，每年一个城市可以出让的土地面积是有控制的，是限额的。

• 土地市场情况，近几年每年在招拍挂市场推出的土地面积。这个数字代表了土地的市场性，同一个道理，不是说你想卖多少就能卖掉多少，这个地区的地产市场决定了土地的消化量。

比如，对于某个县城来说，如果每年有300-400亩左右的土地指标，而你设计得片区有1500亩可出让用地，那么，就意味着就算是把全县所有的土地指标都给这个片区，也要5年左右分批出完。

4:  地产销售情况

• 近几年的每年的住宅销售面积，如果近几年该城市全年的住宅销售面积是每年30万－40万平方米，而你规划的新区光一个启动区就有近300万平方米，哪怕把全市的量都给你，也要10年才能卖完，那你说，这个规划是不是有问题呢？

• 还有包括入住率（装修率）等

举个例子

我们试图用这四个数据来了解一个县城：

• 25% 

该县某个新区可出让的用地面积进占总用地面积的25%，其余都是道路、绿化和公共配套项目。巧妇难为无米之炊，没有75%比例的用地作为支撑，如何谈核心区提升环境品质、完善公共配套？

• 7000

如果该地有通高铁，那么，一定要看看高铁站点周边的开发情况，以及每日客流量。

作为一个县城，高铁站每日的通行量达到7000，且有一班始发通往北京。

大家可能对这个数据没太概念，举个例子，某个中部地级市，人口是该县的数倍，投资数亿，但每日客流量仅数百人。

• 0

2016年，在全国很多三四线城市集体去库存的情况下，作为一个县城，居然是零库存，无房可卖的局面。

• 50%

该城市最高端的楼盘（房价接近1万5），2016年10月左右交房1000套，到现在（2017年3月）已经有100户入住，另外有400户在装修，入住率接近50%。

所以，这四个数据说明什么呢？

• 该县的城市规划和建设是有一套的，一个县城，十几年前就可以拿出大量的土地来做景观提升、布局各类公共配套，我们看到了当年规划编制和领导决策的魄力。所以，做方案的时候，胆子可以稍微大一些。

• 经济活跃度高，全县人口仅100万，但每年单高铁旅客接近250万。说明外来人口流动频繁，这就是一个地区经济活力的最好指标。

• 县城的人口集聚能力强，近几年，该县县城年住房成交量在30-40万平方米左右，县城人口约30万，而销售的住房又是自住为主（非投资购房），这就意味着主要的购买力量应该是本县或周边乡镇的人口导入，估算县城人口的时候，增加率可以乐观些。

• 本地居民收入水平不错，住房均价超过1万，还是本地买家而非外地投资客为主，而且还零库存，说明当地居民的购买力那是相当强。虽然是县城，但估计搞个十几万的商业综合体应该没啥问题。

当然，实际做项目的时候不会仅仅是几个，可能是十几，甚至几十个不同角度和维度的数据。

透过数据，看懂城市，

出门考察，规划设计，必备神器，你也可以尝试一下。

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