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北京:神奇土拍 火爆抢地不为卖房

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今天的两篇推送稿件,我们都将关注土地市场,首先来看北京近两天所上演的两场神奇土拍。
昨天下午和今天上午,北京市进行了两场土地拍卖会,十余家房地产企业对四宗土地进行了激烈的争夺,最终的结果,四宗土地中有三宗没有决出竞得者,而另一个结果是这四宗土地住宅部分都不能卖,是的,你没有看错,所有商品住宅将全部作为租赁住房,不得销售……

我们把时间倒回到9月30日,那天,北京市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,拉开了全国多个城市出台楼市限购限贷政策的序幕。而在北京的新政里,除了对贷款首付比例的调整以外,还包括了“强化‘控地价、限房价’的交易方式”这一点,提出:

在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

于是,在10月13日这天,北京市规土委发布了一则公告,对将进行出让的位于北京市海淀及大兴区的四宗土地实行“控地价、限房价”的交易方式,这四宗地块都将设置土地价格上限,当竞价达到此上限,转而通过竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人,所有自持商品住宅将全部作为租赁住房,不得销售。若当自持比例达到100%后,还将转入高标准商品住宅建设方案投报程序,最终决定竞得者。

15天后,北京市规土委又发布了后续公告,对四宗地块中的非自持商品住房的限价进行了公布,且购房者在取得不动产登记证的五年内不能进行转售。而这四宗地块就分别在11月16日与17日进行出让。



土地竞拍阶段流程

于是,在昨、今两天,四宗地块按照上面的竞价流程进行了竞拍,最终,四宗地块中仅有“海淀永丰20号地块”决出了最终竞得者,首创中粮天恒联合体以57.6亿元的上限地价、企业自持商品住宅面积比例100%、自持商业面积比例10%竞得该地块。另外3宗则均转入了高标准商品住宅建设方案投报程序,最终将经过方案比选,在10天之后公布竞得者。

至此,北京四宗“控地价、限房价”地块的拍卖部分落下帷幕,总土地出让金额达到203.35亿元,且四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租,不得销售。
根据估算,这四宗地块合计住宅地块部分面积为50多万平米,按照60平米出租房计算,大约可以出现9000套左右的租赁房源。
汇合观察

此次土拍,从十余家房企的反应来看,即使“无房可买”这些地块也让他们都“挤破了头”,而北京早已进入存量房时代,传统的开发模式也随之在发生改变,当从卖房到做租赁,这些房企也将一次进行不大不小的转型与变革,这一事件也将成为北京地产行业迈向服务业时代的又一个里程碑。

此次“控地价、限房价”的土地竞价方式,可以使得当地土地价格水平保持在合理水平,而企业竞报自持商品住房的面积,转化成为的租赁住房,也将满足当地部分人群的自住型住房需求,,也是对企业开展住房租赁业务的有趣引导。

当然,此项政策的实行还有很多空白需要被填补,后续落实还需要多方面的规范和完善,开发企业是否可以再引入租赁企业进行托管,是否需要对租赁住房的产品情况和房租价格进行合理限制等方面仍值得探讨,我们也会对这些地块的最终呈现进行关注,关注首先“吃螃蟹”的这些企业将如何“转型”,也关注租赁市场这一“大蛋糕”究竟会为这些房企实现怎样的经济效益。



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