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丽春湖畔静悄悄,但院子里炫技与诚意正在群殴

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楼主


评论君是有初心与情怀的评楼员,看盘评楼是本职工作,但最好也能夹带私货,顺便也能把评楼背后的思维方式也传递出去。


所以每次写文字,周期都很长,思考慎之又慎,各种如履薄冰的念头,希望读者有些微的感知。


这也正是每次评楼前,都会写一段话来引入正题,这段话便是评价这个楼盘的思考路径与框架。


每一个高端楼盘,都如同一个个有气质的个体,自我与外界期待都很高,这往往意味着不能用一种万金油逻辑来厚此薄彼,否则就会犯下刻舟求剑的硬伤。


从昨天到未来一段时间,好评与差评会关注北京几个高端项目:丽春湖院子泰禾西府大院万科观承二期(一场约架让北京的高房价靠谱起来北京CBD核心区的梵悦108项目


读者渐渐就会发现,这几大项目各有粉丝,互有使命与定位。用不同的评价逻辑来看待,并非故弄玄虚,而是在深入访谈调研基础上,对号入座,务求客观。


今日来谈谈丽春湖院子,目前,北京北部楼市1800万—3000万价格区间内一个炙手可热的新IP作品,出品方来自民企泰禾国企北科建



丽春湖院子


前后看了两遍,一个深刻的感受是,选房如同择婿,先看颜值,再看家世,最后看后天努力与投入。


颜值与家世都是先天红利,而先天条件与后天努力,缺一不可。北京这么多年,不缺好地块,亦不缺好产品,但是二者统一在一个项目身上,则个案寥寥。


很多今日在市面上崭露头角的项目,要么吃父母,靠天时,要么向内发力,严于律己,才有今天公认的江湖地位。


而丽春湖院子,则属于一个禀赋丰盈的公主,令人愕然的,还有江湖上那句催人泪下的金句:比你聪明漂亮的人比你更努力。


几点感想,一家之言。


一,丽春湖院子很幸运的建在了一块好地上。



项目交通图


评论君列出一份用地指标,可以看出,作为一个新入市的项目,容积率条件相当惊艳。


而8万方的规划尺度,也给操盘手提供了一个大小适中的施展空间。无需担心体量太小,但也不能躺在太阳下面睡懒觉,幻想着可以打持久战,以时间换空间。



项目用地指标


1.05的容积率在北京最近一两年并不多见,而且比较有意思的一件事情是,在北京的西南五环外到北五环,正好有一个容积率约为1.1的带状地带。


代表作品是金地的西山艺境,远洋的天著春秋,正北方向就是泰禾与北科建联手的丽春湖院子。

 

这样的容积率条件,决定了开发商不用在规划上做费劲心思的高低配,拉高拍低等,直接开干,把全部的心思用在产品力的营造上。

 

地是好地,就看产品行不行。这个道理符合开发商的利益,更符合买房人的利益。


二,1.1容积率是规划硬件,但其实区域自然卖相更好。


评论君实地踩盘,项目的出入大门外,一路之隔,十米之遥处,便是3500亩湖区丽春湖(即北沙河),这是丽春湖院子得名之处,也是它最大的规划卖点之一。



项目位置


沙河水库是距离北京市区最近的一个储备水库,也是巨大的湿地资源。因此,它的水质条件,往后看只能是管理越来越严格,越来越好。


北京的下一步,在朝北方向是打造生态宜居、科技创新产业,因此,可以预期,今后,丽春湖资源会被越来越多的开发商、产业规划所消费利用,它的价值会被进一步挖掘。


西边是百望山,西南侧是新城滨河森林公园。目前,在丽春湖院子的东侧,开发相对缓慢,但是西侧,已经有较多知名开发商的楼盘开发,从外立面与产品业态看,还是透着一股高端劲儿。


今后看,这个区域的开发方向,只能向西边、北边开发,丽春湖院子正好占到了一个临湖的绝佳位置。


三,用地指标也还算不错,建筑面积82754平方米,整体容积率1.05,建筑限高18米。在规划上有一个很明显的特征是,无需配建保障房,非常适合做一个低密度的别墅产品。


在北京屡次强调“限墅令”的大背景下,还能有容积率接近于1的地块放出,已经相当不容易了。


有趣的是,如此适合开发别墅项目的一宗地块,在当年成交时却并未引起各大开发商的激烈争抢,甚至都没有触及竞拍上限,最终被北科建以23.3亿,溢价率5.91%的价格摘得,也算是一种缘分。


评论君获悉,丽春湖院子总共规划了35栋住宅楼,其中除了1号楼到6号楼的高度是18米以外,剩余楼栋建筑高度均为14米,充分将低密度这个特点发扬光大。



片区规划


这种规划条件,也是整个片区规划未来整体愿景的一个折射。


公开资料显示,规划部门有意在丽春湖片区沿北沙河一带打造一片滨水低密度住区,对建筑高度和密度都进行了限制。


同时,还规划了北环北路绿化廊道、北环路绿化廊道和北沙河绿化步行廊道三条横向廊道。其中,北沙河绿化步行廊道与丽春湖项目十分贴近,是后期一个非常大的看点。


丽春湖院子对这个“滨湖”概念心知肚明,我们实地去看时,他们早有一个重金投入的红线外计划,其中,项目北侧大门外,打算做一个高端的公共社交平台,临湖,风景,高端资源投入,画风一定很美。


坦率来说,地产商在红线外愿意投入,体现都是长线思维,宁可少赚点,也要把整个片区的价值做起来,到最后,受益的人一定少不了开发商。


四,丽春湖院子是泰禾在北京与其他房企合作开发的第一个院子系产品,从某种意义上,可以看作是泰禾院子系品牌的一次输出,想必要打起十二万分的精神,不仅不能砸自己的牌子,而且还得玩一票大的。


1、产品走江南Style。


在北京,以江南元素为卖点的项目早已有之,丽春湖院子的别致之处是将低密别墅、中式院子、江南风情三种元素杂糅到一起,想要做好了,很难也很费钱。


作为中式院落,丽春湖院子依然采用“青砖白瓦”的设计,溯源院子系坊巷规制,规划“五坊八巷”,设计创意则取自江南名胜、名园、名物。



项目外观


关于这些描述,开发商有很多说辞,就不一一列举了,听完后总有一股故意炫技的感受。泰禾的院子目前在中国各地已有十余个案例落地,每进一城,都是当红明星代言出场,规格颇高。


说句实话,这样的大场面背后一定要有匹配的实力与底气才行,没有对中式风的积淀与案例作背书,泰禾恐怕盛名之下其实难副。


这些炫技细节写来寥寥百余字,但是真正实施起来,难度相当大。单是院墙采用的“磨砖对缝”就有讲究得很,用于砌墙的每一块砖都要经过“剥皮,铲面,刨平,磨光,对缝”等数道工序。


而且,为了使砖面能够磨得足够细,一般还要先把砖浸到水里,这也就是后世所谓“水磨方砖”说法的由来。 


把销售讲解很多内容铺陈在这些工艺、部品细节上,说明泰禾很注重产品的手工感。这事在财务上未必是好事,但是在产品上却很容易引起认同感与信任感。


2、20000㎡永久园林示范区。


相信很多购房者对园林示范区都不陌生,毕竟讲完沙盘之后,置业顾问下一步要做的,就是带你参观园林示范区。


为了制造最大化的营销效果,很多开发商会把园林示范区建在临时租来的地块上,房子卖完之后,园林拆了,地还了,购房者哭了。


评论君想对丽春湖院子赞好评的一点是,泰禾是把社区的园林建好给你看,你现在看到的园林示范区,就是将来入住时的标准。



项目园林


院子是丽春湖院子的精髓,因此,示范区至关重要。那天,驱车过去看,从大门入,先进入一个巨大的实景院子,亭台,流水,假山,绿植,意境与调性营造的确实没二话。


在园林的设计上比较讲究,主题取意圆明园,山高水长、蓬岛瑶台、别有洞天、万方安和、武陵春色五重主题景观,在营造江南的水墨风韵时,也融进了北方的威仪与气势。


总之,有一种泰禾把中国院子的园林感觉复制到丽春湖的感觉,这2万平米的江南风园林,泰禾应该是花了大钱的。


我也毫不客气,下了电瓶车就问了最关心的问题:这示范区交房后是如何处理?


得到的回答很实在:因为园林在项目西南侧的红线外,最终命运一定要看政府规划部门的态度。


但是,考虑到这个项目南侧是湖滨路,西侧是道路绿化带,所以,从资源不浪费的角度去保留它,也不会太影响市民的感受,以及周围的规划,它本身可以变成区域公共景观的一部分。


所以,“作为开发商会尽力去争取政府的批准,将巨资投入的江南园林保留下来。”


这样的回答不忽悠,有一说一,也合情合理。评论君表示相当认可。


再看样板房。相当难得的是,丽春湖院子的样板房是在实楼进行展示。好处是,这样你买的这个房子的四至范围,遮挡、采光、通风,以及邻里距离,都相当清晰。


坏处是,你的缺点会被暴露,放大,缺少了买房人的想象空间,开发商会被各种挑毛病。


丽春湖院子毛坯交房,但是院子是精装交付。这是泰禾的诚意,也是为了维持整个社区的中式气质。


别墅类产品,由于面积比较大,业主对户型通常不太敏感,因此,样板间最主要的功能是展示一种生活的尺度感。


关于户型,项目主力以叠拼,合院与独院为主,户型面积段都比较大,赠送面积更是惊人。这方面随着丽春湖院子更多样板房的面世,改天另文深谈。



项目外观


3、自带3600平米会所。


配建会所已经算是高端别墅的标准动作,不过扒开外衣,内涵还是有区别的。


一般来讲,会所承担的是休闲娱乐的功能,餐饮、健身房、游泳池基本上都会有,如果想再额外做些延伸,就看各家开发商究竟有没有内容了?


此时此刻,泰禾的多元化业务布局就体现出红利价值。在做好地产老本行之外,目前泰禾正努力触及文化板块的业务,主攻电影院线。


并且作为泰禾集团第一大股东的泰禾投资,今年成功收购了美国阿莱恩斯医疗服务公司,这意味着未来泰禾还会涉入大健康产业。



美国阿莱恩斯官网首页


看来有些不务正业,但是受益的却是业主们,评论君了解到,丽春湖院子已经可以享受到泰禾院线以及美国阿莱恩斯国际医疗在境外的定期身体健康服务,未来这些将作为标准配备应用到泰禾更多的项目上。


评论君个人感觉,高端项目比拼增值服务的年代已经正式降临。再好的房子都不过是一个生活的容器,而如果容器里没有被添加与房价匹配的服务类内容,你买到的不过时伪豪宅,你在其中生活,不会有幸福感可言。


我甚至欢迎这样一个未来的场景尽快到来:总有一天,开发商向我们卖的房价里,50%的构成来自于它为买房人整合的优质生活资源。


开发商本质上就是一个整合者的角色,它在过去的黄金年代无比熟悉它的细分客户,现在及未来,如果他们愿意,向自己这些熟悉的客户售卖增值服务,开发商一定会比其他人更擅长。




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