真相！经济越不景气，房价越大涨！

一个城市房价的涨跌，是由多重因素决定的。短期来看，受到宏观政策、楼市库存和资金的影响，但从长期来看，则是一种人口趋势和产业结构的产物。房价和城市化进程相伴而生，那些人口增加最快的地区、城市化最迅速、产业结构最符合需求的阶段，房价都是高企并持续上涨的。

1979年，美国一名城市地理学家纳瑟姆揭示了一条简明但深刻的规律：发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。

纳瑟姆曲线

观察这条曲线，有两个重要拐点，即城市化率达到30%和70%。超过30%时，这个国家将进入一个经济高速增长的阶段，人口快速涌进城市。达到70%左右后，人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。

如果把这条曲线对照中国，第一个拐点出现在1998年，在那之前，中国只有不到30%的人口生活在城市中。这个拐点适逢房地产市场商业化，之后是波澜壮阔的房地产黄金十年。而根据国家统计局公布的数据，2015年中国的城市化率为56.1%，仍在加速城市化进程中，距离第二个拐点还很远。

4小时逃离北上广

“纳瑟姆曲线”揭示的城市化规律，是一种单一的进程吗？显然不是，从近期火爆全网的“逃离北上广”活动就可知道，这分两个阶段：

农村人口涌入城市。这是一种潮水漫灌式的全面“入侵”，所有人都往城市迁移，不管大城市还是小城市，而全国中小城市的数量明显多于大城市，因此大部分人其实是去了中小城市。

在这个阶段，商品需求大于供给。一旦某一样新产品在大城市中被开发出来，很快就被复制到周边中小城市，有的甚至复制到全国，这种复制有的时候是企业主动采取的市场扩张，有的是被动的，被竞争对手模仿了。也正是因此，全国所有的中小城市都以发展制造业为优先考虑，创造庞大的就业机会，人口迅速向就近的中小城市靠拢，中小城市迅速发展起来。

这个过程中，大城市和中小城市的房价同步增长。大城市的房价，尽管从绝对值上看十分夸张，比如北京从3千上涨到了3万。但是从相对比例上看，中小城市的房价可能也不遑多让，从几百上涨到几千，10倍也比比皆是。

这是一个全国房价普涨、“闭着眼买套房子都能赚到钱”的年代。

几十年的工业化发展后，商品产能开始过剩，制造业在贡献经济增长的首要地位让位于第三产业，而服务业需要建立在大规模人口聚集基础上。这时大城市与小城市的区分就出来了，人口众多的大城市，在三产上能够提供中小城市提供不了的服务。

到了这个阶段，强者恒强的马太效应开始显现出来，全国人口向东南沿海经济发达地区迁移，一个省份内的人口向省会或副省级城市迁移。

随着人口趋势的背离，再加上产业结构上的区别，大城市与中小城市的房价也开始分流。 “在三四线城市卖掉一套房子，到一二线城市还不够付首付”。这种情况越来越常见，但高房价也会让生活在这些城市里的年轻人不堪负重逃离。

年轻人买房不堪重负

中国目前的城市化率为56%，达到50%则是在2010年左右，“逃离北上广”在全社会范围内被大规模讨论，也是在这个时期开始的。

未来十年，投资买房不赚钱了？这个说法肯定是不对的。不过，过去十几年随意买房子的行为的确应该停止了。当前具备投资价值的不动产还是有，只是相比于以前减少了。

当我们考虑城市时，我们明白，人口净流入、三产占比不断提升、资金最多、施政效率高、土地供给合理的城市房价显然更有潜力。而当我们考虑具体买哪时，应该谨记，核心地段、重点规划、稀缺资源，更能让房子保值增值。

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