揭秘：未来10年中国物业企业只有两条路-北京儿童插座价格联盟

笔者按：目前中国所有的物业管理企业在向移动互联网时代本地化智慧社区O2O服务运营商转移过程中，将面临着两条路的选择，第一条路，叫资本化；第二条路，叫服务化。虽然大家都会分成两条路走下去，各有各的归属，但谁存在更有价值，我更看好的是后者，因为只有服务才能够创造价值的，而资本只是一个杠杆。

一、资本化

（物业费证券化——物业ABS）

相信大家对来自美国华尔街的名言“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这句话不陌生吧？而它现在正慢慢渗透到时下大热的物业管理领域，原因何在呢，且听下面分析。

近几年来几乎所有的国内大型房地产企业都特别热衷于搞“轻资产化”，而轻资产其实说白了就是自己不想出钱，让金融机构或其他相关联企业来做“接盘侠”，充当旗下项目的业主，而自己只负责经营和管理。但是经过这几年的实践（试错）发现很多实体（房地产）企业通过线上网贷平台融资用于自己的企业或者相关联企业，这叫“自融”属于违规行为，所以纷纷被监管部门叫停。总之，房地产企业都在打着构建大金融集团的主意并且有着一颗随时借力金融输血房地产项目开发的私心，但很多时候差强人意。

众所周知，资产证券化最重要的要素就是要有稳定的现金流，而目前国内TOP100强的物业企业基本都有着很多的住宅社区，并且社区业主基数也很大，基于对住宅社区项目的梳理，从而认为物业费确实是一项非常能够满足“稳定现金流”这样一个关键要素。实际上，物业费的稳定性优于办公、商场等租金费用。而物业费资产证券化恰恰是还未被绝大多数企业和个人关注到的市场机会。

1、从物业角度而言，通过物业项目收入收益权的“放大”，物业服务企业实现了低成本融资。不仅有效保障物业服务企业的现金流，物业服务企业后续也能创造更好的服务，物业服务的提升同时提高业主缴纳物业费的积极性，形成良性的循环。

2、从物业企业角度而言，通过以物业费作为基础资产并将其证券化，给企业带来的直观好处还在于盘活了资产、增强了企业资金流动性。一方面资产证券化意味着未来收益的提前获取，从而盘活了资产，提高了物业费的利用率。另一方面，由于物业费的证券化是将物业费转化为证券产品上市交易，很大程度地提高了其高频的流动性。

二、服务化

（智慧社区O2O的战略）

在移动互联网时代，如果说资产证券化能够为中国的物业企业未来发展提供强劲动力（充裕资金）的话，那么，物业企业以城镇大大小小的社区为突破口主动拥抱实施“互联网+”，则能够促使物业企业成功的转型成为物联网时代智慧社区O2O服务运营商。

虽然就目前形势来看，社区APP几乎成为了国内所有物业服务企业意图通过移动互联网整合周边业务，进军社区掘金的标准配置。但是物业企业作为传统劳动密集型产业而言因为其自身最核心的“基因”制肘原因，绝大多数物业企业的BOSS普遍觉得物业增值服务，例如社区O2O等创新项目风险大、看不准。就目前在市场营销方面做的最好的几款千亿房企旗下的社区APP，实际上后台的数据都很难看，注册的用户量非常少，注册后登陆使用过的只占几百分之一，更不要提及反复使用，形成黏性。

综上所述，为什么物业企业做智慧社区O2O会形成以上的困局呢？原因有以下几点：

1、目前中国城镇物业社区的矛盾对立和统一主要表现在以下几个方面（社区部分业主与物业企业的矛盾，社区部分业主与业委会的矛盾，社区部分业主委员会与物业企业的矛盾）。

2、就目前市场上的形势而言，不管是X科物业APP正在由物业管理专家向 “房屋管家、资产管家、生活管家”升级；还是X城物业APP通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多元化战略，意图实现物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸等等，说白了大家的思维模式只是延伸了房地产开发时代的老套的“跑马圈地”通过抢地盘的手段来“圈养”中国城镇亿万的社区居民。但是在布局智慧社区O2O时代这招往往是最苦逼的昏招。

从中国传统哲学思维看来，天地人三者合一属于多元关系，强调且尊崇自然法则，涵盖面相对更广阔，更接近自然与社会哲学的多重范畴，换而言之对今天的物业企业来说做智慧社区O2O布局具有更实践性的指导意义。今天很多物业企业一上来准备开始搞社区O2O就直言不讳的说自己就是奔着搞“社区消费金融”去的，在此根据笔者多年在业内的实践经验建议，一个完整的智慧社区O2O生态体系必须由“天地人”三者结合在一起。“地”——基于共享社区经济、分享邻里智讯模式的邻里社交IM底层架构，“人”——参照“weee”模式以汇聚项目物业企业＋社区意见领袖（达人）＋社区居民的新型本地化电商，“天”——基于汇聚社区居民“吃喝玩乐购”大数据（海量数据）消费金融模式。

好书推荐：既然中国物业企业大多数最后的归宿都是“服务化”，即深度布局智慧社区O2O成为未来物联网时代本地化的服务运营商。俗话说得好“磨刀不误砍柴工”，相信一本好的智慧社区O2O战略落地实战参谋书能够让我们在这个时代走得更稳更久更远。

《转型之战》本书作为社区共享经济以及相关领域的第一本专著，当然更是社区O2O内参团队从2011年开始在O2O领域创业以及2014年开办社区O2O内参平台以来并且根据我们的实践经验加上几百次各种采访交流精心选择出来的代表作品，它们成功超过了时间施加在案例上的速朽效应。希望大家能从这些看似乎零星散落的篇章里感知房地产后市场——社区共享经济的去处、未来的风口。

社区共享经济领域商业模式的精髓，在于打造一个汇聚物业、地产、物流、金融机构和各行各业产品和生活服务提供商完善的，成长潜力强大，能够内部循环生生不息的“生态系统”。它拥有独具一格的精密规范和机制系统，能够有效促使多方之间的流通与互动来成就生态系统企业的愿景。

本文作者：黄昇，国家住建部专业期刊《城市开发》专家作者，前英国《金融时报》FT中文网顾问，，业内畅销书《转型之战》作者。专注于社区共享经济与社区消费金融领域的研究和实践。