京八条多项全国第一 两个“非普通住宅”是大杀招

遵循央行创立的优良传统，北京市政府在9月30日晚间转发了《关于促进本市房地产市场平稳发展的若干措施》（下称“京八条”）。八项规定，创造了多个全国调控第一，真正的杀招，却容易被忽视。

第一，信贷政策调整是当仁不让的重头戏。不要仅仅盯着二套住房首付款比例上调到50%。真正的杀招是首套比例的提升。在京八条新政里面，普通首套住房首付为35%。

你我都知道，通过离婚、分户等各种手段，很多本不是首套的购房行为，都可以变为首套。北京市直接对套首付比例进行调整，力度是空前的，通过假离婚、分户等行为增加杠杆的行为，都将落空。要知道，这部分人的比例还是不小的。

第二，北京新政分离出了一条非普通住宅首套首付40%的规定。先来看看北京非普通住宅有认定的三个标准：一是住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；二是单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；三是实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。这三条，只要占一条，就算非普通住宅。

经过这一轮的房价快速上涨，再比对上述三条标准，恐怕北京相当比例的住房都将被划入非普通住宅范畴，然后执行40%的首付比例。所以，对于很多人来说，首套房的首付比例不是35%，而是40%。这个去杠杆的幅度，相当可以。

第三，二套房首付比例50%。中原地产研究中心有一组数据，北京二手房购房人群中，卖掉一套买一套的比例，约占二手房交易量的50%左右，按照京八条认房又认贷的标准，这些人都将被认定为二套房。

更关键的是，二套房首付，又分离出了“非普通二套及以上住宅”的概念，首付为70%。这一招影响非常之大，因为按照上面三条非普通住宅的认定标准，北京有相当比例的住房都是“非普通住房”，只要是以“二套”的身份，一律70%。

波及面远比我们想象大得多。看看北京今年的10万+的项目有多少？更关键的是，海量的改善型需求都在二套范畴，相当大的比例，都属于“二套非普通”，打击面超乎字面的理解。

非常明显的是，北京的顶豪市场，将受到比较大的影响。一方面他们都是非普通住宅，而他们的客户，多数也都是二套的客户，对他们来说，绝大多数客户的首付比例，都已经是70%了，这个影响，无法忽视。

第四，90/70政策又回来了。这不是个新政策，在2005、2006年的那一轮调控中，这个政策就曾出现过。这个政策曾经广为市场诟病，后来在2009年的大救市中，销声匿迹，今又重来，说明北京市政府这次决心空前。

现在，应该关心的是90/70政策，如何在时间点上划线。究竟是没有开工建设的项目全部按90/70政策调整规划呢？还是只有尚未获得规划许可的项目需要按90/70政策调整规划呢？这是个非常关键的问题，对开发商和市场供应结构影响重大。

攸克君倾向于前者，前者的影响远大于后者。因为北京在这一轮房价上涨中，涨幅只是中游，但去杠杆的程度，却堪称全国之最。这说明北京市政府已经痛下决心，自然要走得更远、更纯粹一些。

第五，攸克君在一周前的文章中，已经分析了北京市有可能实行竞地价、限制房价的土地出让方式，以及公建持有的事情。这是为了执行市主要领导“北京坚决不出地王”的重要指示。攸克君相信，除了竞地价限房价，北京还会以开暗标的方式对土地获取进行竞标。拿地要动的脑子和要做的动作，都要比以前多多了。

第六，行政管制房价。京八条对售价有专门表述，这将意味着北京楼市重新回到2010年那波调控的状态。很多开发商们都有记忆。2016年执行只会更严，基本上所有在销项目的价格都会被直接管制，涨价很难很难了。