北京甲级写字楼租金位列亚洲前三   新兴区域备受追捧

多年来，强劲的需求催生了北京甲级写字楼市场的日益火爆，进一步使得整体空置率持续低位运行与租金水平的水涨船高。根据《亚太区标杆物业调查》的最新数据，北京已连续第三期位列亚太写字楼租金排行榜（美元价格）第三名，其甲级写字楼租金水平在亚太区的排位仅次于香港和东京两大城市，并在世界范围内保持前十名以内。

空置率维持5%低位

金融危机之后，因北京写字楼新增供应有限（因2008年北京奥运会前夕工程暂停），而本土企业租赁需求在4万亿救市政策的刺激下热度不减，全市写字楼空置率急速下滑，租金显著上涨也非常明显。

在过去五年间，北京写字楼市场空置率基本维持在5%以下。从长远来看，由于新增供应有限，在CBD东扩区的新项目在2018至2020年陆续入市之前，整体的租金水平仍将维持在当前的水平。

值得注意的是，一方面，近期受到P2P、互联网金融等新型行业企业退租带来的短期市场波动，促使北京甲级写字楼空置率出现反弹，但绝对值依然接近历史低点。由于传统几大核心商圈写字楼的租金逼近历史最高水平和现有办公楼可租面积相对有限，租户几无选择余地。

另一方面，在 “大众创业、万众创新”政策下飞速发展，明确加强北京对高端人才的吸引力和中国科技创新中心的地位，除了传统的外资、金融企业和央企外，以科技、新媒体和电信（TMT）三大行业也正在加入北京甲级写字楼优质租户的队列，尤其是电信（TMT）企业逐渐成为北京办公楼市场的需求主力。优质企业争相进驻，进一步致使北京甲级写字楼租金一路攀升和空置率节节拉低。

新兴区域备受追捧

从市场动态方面来看，北京甲级写字楼处于供不应求的状态已成事实，尽管受中国经济下滑的影响，出于对租赁成本的管控，部分外企通过减少租赁面积，或者向外迁移到一些新兴商圈的中心区域寻找新的办公机会。但仍有来自国内外专业服务、商务服务以及金融领域机构投资者依然对这个市场兴趣浓厚，尤其是对位于新兴区域内具有较高升值潜力的写字楼物业，比如通州运河CBD核心区在未来有着较强的潜力。

伴随着通州运河CBD商务区的发展加速、交通配套逐步完善以及高品质办公楼的入市，为不同类型企业的选址提供更多选择机会，且以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，成为核心区域写字楼的主要竞争对手，拥有众多优势的通州甲级写字楼市场也会更加活跃。

图表：北京租户选址中前三重要的考虑因素

（来源：世邦魏理仕研究部2015年北京租户调查，2015年第二季度）

多位业内人士表示，在北京市政府东迁的消息刚传出来之时，一些企业就“先下手为强”，开始在东五环或者通州寻找合适的办公场所。无疑这些都佐证了未来通州运河CBD核心区甲级写字楼的发展前景值得进一步关注。 

位于运河CBD核心区的光大新北京中心项目，3栋超高层国际甲级写字楼群，总体量46万平米，是北京目前在建最大规模国际甲级写字楼群。作为区域内唯一地标级写字楼群，新北京中心占据着通州国际新城的中心点和制高点，以建设引领世界经济发展的金融中心为最终目标，积极构建金融产业服务平台，带动区域金融产业发展，加速运河CBD的经济建设和价值提升，未来，势必带动区域内写字楼租金水平的提高。

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