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北京楼市整体豪宅化  谁来为郊区伪豪宅买单

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在“出则地王”的土地行情下,北京楼市全面高端化步伐加快。根据中原地产研究部的监测,目前,北京平均单套成交金额达519万元,环比上年的379万上涨了37%。事实上,五环沿线商品房套均总价已达到600-900万左右,从西北五环到东北五环,基本上总价都在1500万以上甚至更贵。而5月昌平南邵地王的出现,更是令六环外房价向7万元/平米发起冲刺。一切迹象都在表明,北京全面豪宅化时代已经提前来临。


与高房价并行而来的是产品定位与地理位置的悖论。由于土地成本高企,平层豪宅不再是城市中心的专利,转而向更外围的郊区扩张。这一方面固然是当前大平层的流行趋势使然,但更重要的原因则是被土地成本逼迫,不得已而为之。


“虽然说大平层产品近年来比较流行,但显然这样的产品更适合在城市核心,提高土地利用率的同时兼顾居住舒适度。但这样的产品放在郊区就成了不伦不类的伪豪宅,一方面便利性不如城区二手房;其二舒适性不如别墅;其三升值潜力小等。”业内人士分析认为。



便利性不如城区二手房

首先,从便利性来说,大平层多在180平米以上,按照当前五环外的价格,置业大平层的门槛将在千万元左右,而同等的价位,置业五环内甚至四环内面积相当的次新二手房亦有较大选择空间,二者面积相差不大,但生活配套却不可相提并论,生活便利性和舒适性差距很大。


舒适性不如别墅

而另一方面,从居住舒适度来讲,郊区平层豪宅又远逊于别墅。事实上,由于别墅供地叫停,商品房供地日益稀缺且容积率趋高,从基础上逐步关闭了别墅产品的大门,所以大平层豪宅就作为别墅的替代品身份出现在城区,大平层豪宅拥有较大的居住尺度,虽居住体验上不及别墅,但它有城市配套的便利度,因而也受到市场欢迎。



升值潜力小

从竞争力来看,目前市场上90%新推出的住宅项目都是大平层产品,产品形态单一趋同,稀缺性无从谈起,这样带来的结果就是产品形态上很难拉开差距,能够显著拉开差距的只有在地段表现上,但是郊区项目地段上显然很难比拟城市平层,因此相对来说竞争力弱,升值空间极为有限。


这种尴尬的市场地位让“购买郊区平层豪宅”实在是一个糟糕的选择。事实上,对于高端置业而言,别墅才理应是作为终极居住形态的最佳方案,但其饱受逅病的配套问题却是最大的短板,一旦突破这一掣肘,势必成为高端置业追捧的对象,近期未开先热的合院类别墅项目观山源墅便是最好的例证,该项目位于房山长阳CSD板块,良乡政务区板块,大学城板块,三大板块的交汇处,配套成熟,是真正意义上的城市别墅。此类别墅产品不仅各种优质配套成熟完备,别墅的稀缺性也决定了其未来巨大的升值潜力,无疑才是郊区豪宅中高价值、高舒适度、低风险的终极之选。


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